揭开房地产“崩盘”的最后环节

　　印象中，中国房地产市场的正式启动源于一个故事：中国老太太辛苦一辈子赚钱买了一套房，但没有几年住头儿了，而美国老太太年轻时就贷款买了房。从赚够钱再买房到基于未来的收入预期贷款买房，信用杠杆极大地提升了中国人对房子的购买能力，这是第一重杠杆。

　　然后房价开始上涨，房地产成为一个收益高、风险低的最佳投资品和升值品种，存银行不如存房子，这是第二重杠杆。

　　然后地方政府发现经营土地中的政绩商机，拍卖土地增加财政收入，财政收入再投入市政建设提升城市价值，进一步推高房价和地价，这是第三重杠杆。

　　房地产价格日渐高涨提升了土地升值预期，提高拆迁成本，这是第四重杠杆。

　　房地产发展带动了上游几十个行业的兴旺和投资，从而形成路径依赖，这是第五重杠杆。

　　资产价格的上涨让贫富差距更加陡峭，下层的下沉在短时间内会把高端的部分举得更高，就如泰坦尼克号发生断裂后，船头的下沉先是把船尾撬到了高空，然后一起沉入海底，这是第六重杠杆。

　　房地产价格的大幅上涨逐渐对其他产业产生挤出效应和吸引效应，但由于土地的有限供应，太多的投资反而成为推动价格上涨因素，这是第七重杠杆。

　　当房价日渐脱离现实购买力的时候，对房地产的定价基准就完全建立在仍然上涨的未来预期上，从而形成自我强化，这是第八重杠杆。

　　后两者成为支撑房价继续上涨的主要杠杆后，最后的判决时刻就到了，因为这两个因素是互相背离的，房价的继续上涨会抑制经济的持续增长，而房价的继续上涨又建立在经济持续增长的预期上，如果不考虑国家力量的强力介入，其自身的膨胀逻辑应该在这个环节发生逆转。

　　本文仅代表作者本人意见