预售制之痛 市场秩序之乱

　　预售制引发的纠纷当下时有耳闻。购房人和开发商处于风险承担不成比例的失衡状态当中，自然容易导致处于弱势的购房人的利益受损。

　　但是，在当前的现实情况下，预售制“一刀切”地全面取消的条件还不成熟。更为可行的办法是，根据实际情况有序部署，谨慎试点。商品房预售制度本身的确存在种种漏洞，但它并不是堵不上的窟窿。关键在于政府部门要承担起责任，落实监管制度，完善惩罚措施，切实保护住宅消费者的合法权利。

　　完善商品房预售制，最重要环节就是加强对预售资金的监管，确保其按照合同约定规范使用，同时加强对房屋质量的监控，对房屋预售广告宣传的管理，杜绝虚假广告，并建立起开发商和楼盘等信息的披露制度，保证消费者的知情。

　　从深层次看，预售制存在的种种问题，实际上反映出的是多年来整个房地产市场秩序的问题。预售制的问题，不过是房地产市场秩序混乱的一个缩影。

　　房改以来，虽然我国住宅市场得到较大发展，但近几年房价上涨过快，一些城市房价背离价值，暴露出诸多问题与矛盾。其中，关键是市场秩序欠规范，导致市场配置资源的效率不高。例如有的开发商恶意炒房；不规范的合同侵害消费者利益；房地产经纪机构良莠不齐等等。这些问题不仅损害了住宅消费者的合法权益，而且在供求偏紧的市场条件下，会进一步刺激房价的上涨，对住宅市场健康、可持续性发展产生负面影响。

　　近年来，政府在整顿规范房地产市场秩序方面也下了不少功夫，但是效果不甚明显。原因何在？

　　首先是相关的法律法规还不够完善。虽然我国目前基本上构建了多层次的房地产法律法规体系，但是由于房地产市场的区域性、复杂性等特点，在法律体系建设方面仍存在薄弱环节。例如，住房统计信息制度和产权登记制度不健全，致使炒房的影响容易扩大；住宅市场的信用体系建设滞后，没有健全的信用体系的约束和威慑，住宅市场主体的诚信就无从谈起。

　　其次，监管的执行力有待提高。从房地产项目的土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售全过程，政府部门都该进行动态跟踪和检测分析，任何一个环节，监管都不可缺位。但是现实操作中，却依然存在种种漏洞。

　　在住宅市场中承担起保护民众利益、维护市场经济秩序、公正执行法律的重要职责，政府责无旁贷。对重大市场秩序问题，应当加强地方政府问责制，以兑现政府对社会民众做出的承诺，确保中央的政令畅通，维护中央政策的严肃性和权威性。（黄碧梅）