地产股行情昙花一现 房价泡沫成最大利空

　　上周二三线地产龙头股飙升，吸引了不少知名券商对这些公司展开新一轮深入调研，不过，飙涨昙花一现，本周开始，地产股集体回落。

　　“我们将对包括新湖中宝和嘉凯城两家浙江地产龙头进行调研。”光大证券分析师赵强表示，虽然看好不少二三线地产龙头，但对地产股今年 整体的走势，持谨慎态度。“最主要的原因在于，目前的房价泡沫令人担忧，房价过高，由此可能招致更严厉的调控政策。”

　　正如SOHO中国董事长潘石屹所言：“北京北五环卖到均价2.75万元/平米，北京居民人均拥有的财富高得难以想象，个个身家百万，不是泡沫还能是什么？”地产股要有持久行情，房价“去泡沫化”将是首要任务。

　　地产股翻身契机？

　　大智慧数据显示，上周地产指数上涨超过5%，相关个股涨幅惊人。其间，二三线地产龙头表现强劲，包括滨江集团(002244.SZ)累计上涨18%、信达地产(600657.SH)累计上涨14%、嘉凯城(000918.SZ)累计上涨13%等等。

　　除了二三线地产股大涨之外，即使如地产蓝筹万科（000002.SZ）也在上周实现连日上涨。对于地产股突然的表现，机构将“功劳”归于年报业绩的提振和楼市复苏的迹象。

　　国信证券统计，截至3月29日，已有140家地产公司预告或公布了2009年年报业绩，业绩平均增幅达到200%。WIND统计显示，截至3月29日，沪深两市已有71家房地产上市公司公布2009年年报，累计实现营业收入2085.99亿元，同比增长18.45%，累计实现预示未来销售业绩的预收账款1575.72亿元，同比增长98.05%。

　　二三线地产龙头的领涨表现，则归功于二三线城市市场成为房地产业最新的投资重点和发展趋势。公布年报的上市房企战略中，加大在二三线城市布局已成为大多数公司的战略选择。

　　例如，万科2009年新增项目44个，大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二、三线城市。万科总裁郁亮认为，二三线城市带来的利润增长率甚至高于一线城市。与此同时，包括香港主要的房地产大鳄在内的企业，均对内地二三线城市的市场表现出了浓厚兴趣。有分析师认为，更多行业大鳄的参与和推动下，二三线市场的量价水平将再上一个台阶，这也成为二三线地产龙头股领涨此轮房地产股飙升的直接原因。

　　世纪证券最新报告指出，房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍，2011年市盈率13倍，估值水平较低。“经历1季度成交量下滑之后，随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期，2季度商品房成交量将会逐步回升。”

　　华泰证券报告则明确表示，地产股在二季度将有所表现，主要理由之一是“短期内很可能不会有新的政策出台，地产股处于相对良好的政策环境中”。但实际情况可能并非如此，新一轮调控政策的风声越来越紧。

　　地产股天花板：房价泡沫

　　清明小长假结束后的第一天，4月6日，地产板块在物业税等新一轮利空消息的影响下，出现明显下调，此前领涨的二三线地产龙头股则扮演领跌角色，滨江集团和嘉凯城分别下跌3.81％和2.36％，而二三线市场业务比重不断增加的保利地产同样出现3.59％的较大跌幅。4月7日地产股继续领跌。

　　几乎所有的楼市利空消息，最终的焦点都指向房价泡沫。换言之，在市场发展推升地产公司业绩的同时，不断吹大的房价泡沫，却成了地产股表现的最大阻碍。

　　这个看似矛盾的逻辑背后，恰是目前房地产股面临的真实现状。

　　物业税被不少人视为中国房地产“去泡沫化”的杀手锏。东莞证券分析师陈桂柳指出，物业税对地产股长期影响偏负面，但是短期影响较弱。“只要开征物业税，不管税率多高，税基如何，都会对心理预期、市场心态产生较大的影响。”

　　房价泡沫给地产股带来的抑制，还在于上市房企的融资环境不断“恶化”。

　　“鉴于近期各地地王频出，中央越发担心房价将再次被推高。”中原地产研究中心报告指出，对此，政府及各监管部门正在考虑实施进一步的调控方案，即对房企融资进行严格审核，目的是从控制房企的原始资金入手，在源头上控制开发商继续毫无顾忌地“圈地”开发。

　　据悉，一批包括标杆房企在内的房地产企业的融资正在遭遇越来越大的障碍。招商、万科等上市公司早在2009年中期就公开宣布资金增发预案，但至今没有下文。同时，国土资源部已参与对一批上市公司申请再融资的重复审核，其中包括年初已通过国土资源部审核的5家上市公司。

　　中原地产研究中心高级经理刘渊指出，国土部参与房企再融资的审核，表明政府及各监管部门对开发商的融资环境调控日趋严厉，这对国内开发商长期依赖外部融资进行开发的习惯将产生严重影响。

　　在这样的综合背景下，高房价泡沫下的地产股，持续的爆发式表现的可能性，微乎其微，进而也将影响地产企业本身的发展。从这个角度看，去泡沫化迫在眉睫。