楼市回暖超预期 信贷紧缩防泡沫

　　针对房地产业的信贷投放已经陆续收紧。

　　中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。

　　一位不愿透露姓名的销售总监告诉记者，春节后，中国银行给该楼盘限定了1000万的 个人住房按揭贷款的信贷额度。

　　另外，本报记者从银行内部人士处了解到，针对房地产业的开发贷款和土地储备贷款也有所收紧。面对过快上涨的房价，房贷风险也有所增加，各家银行为此采取了不同的策略。

　　各银行策略性收紧

　　随着农行此次调整7折利率优惠，四大国有银行已全面收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。光大银行一位负责人也告诉记者，目前光大银行已经完全取消了7折利率优惠。

　　中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军表示，商业银行目前收紧首套房贷利率的政策，“是各种诱因的综合体现。”主要原因之一在于国家正在收紧银行贷款。2009年信贷政策过度宽松，致使中国商业银行的资本充足率与拨备明显下降。资本充足率低于12%的银行比比皆是。

　　房价上涨过快，已经引发了银行对优质资产——个人住房按揭贷款风险的担心。今年2月初上海银监局在对辖内中外资银行进行的一项个人住房按揭贷款压力测试中发现，以2009年9月30日的数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。“房价下跌10%情况下的不良率是正常情况的2.6倍。”

　　从去年开始，一些银行已开始有针对性地做出调整，明显收缩了房地产业贷款。

　　在近日举行的2009年建行年报业绩说明会上，建行副行长陈佐夫称，去年建行坚持了审慎投放。建行新增额是450亿，仅为个人按揭贷款的1/5，其他三家大银行分别达到700亿、800亿和900亿。

　　一位不愿透露姓名的国有银行高管告诉记者，去年以来，一线城市房价几乎上涨了一倍，风险也开始逐步加大。尤其是北京三块地王同一天诞生后，银行内部更加关注房地产业的风险。之前各家银行已经从需求端逐步收紧。但他判断，央行不会大范围提高存款准备金率和发行定向票据收紧流动性，很多刺激经济回暖的项目已经箭在弦上，必须给与信贷支持。

　　这位银行高管比较赞同中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年的看法。许小年不久前表示，引发房价在短期内暴涨的最直接原因是货币超发。银监会预警风险

　　银监会一直密切关注房地产业信贷投放风险。

　　中国银监会有关负责人3月29日晚间表示，银监会已经要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企非在建工程不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。只要经国土资源部门、建设主管部门查实，存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行应将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要采取保全措施。

　　4月1日，银监会主席刘明康在全国城市商业银行发展论坛第十次会议上表示，将动态管理房贷首付成数。“对于房地产市场的贷款风险，城市商业银行应加大风险控制。”对于个人住房按揭贷款，首付款成数要做到动态管理，“一旦发现存在投资、投机行为，首付比例应当提高”。

　　此前，刘明康在全国两会接受记者采访时表示，银监会将对房地产相关贷款保持审慎态度。对土地储备贷款，银监会关注地方政府的信用、储备土地的使用用途、以及保守地把握好土地储备的贷款成数等问题。

　　信贷调控路径

　　仲量联行研究部主管覃晓梅认为，信贷调控手段是一种比较市场化的调节手段。但历来出台的个人房贷调控政策，都曾遭到市场主体的博弈。她认为，关键还得看各家商业银行的执行力度。而对于开发贷款，由于去年一些企业扩张速度较快，盲目的扩张也将带来风险。覃晓梅认为银行会更为关注企业的资产负债率指标，“之前中新地产等上市公司也遭遇了资金链危机，并不是大的公司或者上市公司就一定资信良好。”

　　赵锡军对本报记者表示，从决策层的表态来看，今年的货币政策定调不会发生根本性的转变，依旧会采取适度宽松的货币政策，但会有针对性的对经济运行中的新情况作出调整。

　　赵锡军认为，由于经济增长的不平稳和不平衡性，一些领域，如房地产领域，集中了过多的信贷资源。并不流动性过分充裕，而是分布不均衡带来的问题，例如中小企业融资依旧很难，“三农”的金融支持力度依旧不够。管理层更多的是进行结构性的调整，让信贷资源流入更需要的地方去。

　　另外，他还指出，当前引发房价过快上涨的更主要的诱因是土地政策和其他房地产政策，并非金融政策，金融政策历来只是配套政策。“通过取消贷款优惠利息、提高首付成数，严格控制开发贷投放，即使抑制了房价，也只能带来短期效应，治标不治本，可谓按下葫芦起了瓢。”他说。