上海楼市发起世博冲刺 商业地产或成新宠

　　凡事都有两面。

　　进入世博会前的最后一个月，有人在赶世博楼市效应进行冲刺销售，有人在为后世博时期可能出现的盘整准备，有人则已经受到了世博会的影响进行调整。

　　4月6日，ST星美（000892.SZ）发布了一个令不少投资者意外的公告，涉及公司资产重大重组的待注房 地产资产项目规划，因受世博会的影响，需要进行调整，可能会影响评估价值。当日，该股收报9.99元，不仅没能延续前一个交易日涨停的强势，反而以下跌2.15％收盘。

　　本报记者还了解到，不少开发商担心世博后社会关注度转移不利营销及楼市可能出现世博盘整行情，开始纷纷赶在世博会前推出房源销售，冲击最后的世博效应。

　　不过，在不少业内人士担心后世博效应的同时，新的房地产空间正在被发掘。DTZ戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅预计，未来几年，世博会的遗产将为上海和周边区域形成新的商业中心带来长期影响。

　　世博冲击

　　事实上，“世博会期间部分项目建设进度将受到影响”，这一相对利空的消息早已被市场消化，概念炒作在继续。但，ST星美让各方重新认识世博会带来的机遇和挑战。

　　ST星美的重组方丰盛地产控股有限公司，旗下准备置入ST星美的房地产资产项目，核心资产之一就是目前上海局一房地产发展有限公司在建的香港新世界花园项目，毗邻世博会园区，目前面临规划的重新调整。

　　一家处于资产重组关键时期的上市公司，待注资产突然面临规划调整，其影响可能是根本性的。此前ST星美拟注入的世博概念备受投资者期待，如今变化颇为突然。

　　ST星美去年12月8日公布的重组方案是，以3.70元/股的价格向丰盛控股定向增发15.8亿股，购买上海局一房地产发展有限公司100%股权和丰盛地产100%股权，标的资产评估值合计约70亿元。交易完成后，丰盛控股将成为ST星美的控股股东，持有总股本的79.24%。

　　公告披露，上海市规划管理部门已对香港新世界花园项目2007年的用地和建设规划方案进行了调整：拟将“卢湾区五里桥街道100街坊1/2丘”地块的用途由“商业、办公、酒店”调整为“商业、办公”，将“卢湾区五里桥街道100街坊1/3丘”地块的用途由“住宅”调整为“商业、办公、住宅”。上海局一预计于2010年6月获得政府部门的正式批文。

　　ST星美表示，上述规划的变更将影响上海局一资产的评估价值，该公司正与相关中介机构评判是否会由此影响到本次重大资产重组方案所涉及的事项发生变化。

　　“从初步披露的规划变更信息看，商业、办公、酒店调整为商业、办公，住宅调整为商业、办公、住宅，酒店、住宅比例的减少，对资产价值的影响呈现负面。”有券商分析师坦言。占地5.28平方公里的世博园区沿着黄浦江展开，包括北岸的浦西部分区域（黄浦区和卢湾区南部）和南岸的浦东部分区域。据记者了解，因世博会需要，相关房地产项目需要进行各类调整的，不止香港新世界花园一个。

　　经过长达8年之久的世博效应推动之后，上海住宅市场正在出现一些微妙变化。在3月下旬的最后两个周末里，上海开发商大举推盘成交，3月最后四天都出现了千套成交的盛景，上海楼市一夜入夏。

　　后世博契机：商业地产？

　　不管是ST星美面临的突变还是开发商世博会冲刺推盘，都指向一点：后世博效应对住宅市场产生了冲击。但新的世博契机随之产生，以写字楼和商铺等为主的商业地产正在逐步取代住宅的世博地位。

　　戴德梁行发布的《2010上海世博会专题研究报告》指出，世博会对于上海房地产市场的短期影响将主要体现在商铺和酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会6个月期间将大幅提升，而在世博会后，随着游客的减少而逐渐走弱。

　　但是世博会的长期获益将因为大量的基础设施投资而实现。总里程达到420公里的轨道交通，也令上海成为世界上轨道交通系统发展最快的城市。这将为上海和周边区域带来新的空间和市场。

　　纪言迅指出，新的商业中心和卫星城将随着轨道交通的延伸而在重点区域出现，例如宝山、嘉定和松江区。这些商业中心将会在未来四年带来530万平方米的新增高质量写字楼供应并给目前在CBD落户的写字楼租户更多具吸引力的选择。

　　以位于繁忙的地铁世界大道枢纽站上的浦东世纪大道项目为例，该项目将于2012年完工。随着地铁的竣工，租户会因为高质量的楼盘、良好的交通环境和低租金，将吸引大批租户进驻，并对区域内平均租金水平带来正面影响，有机构预计以上区域的平均租金水平将在2012年和2014年上涨8%和4%。

　　“内资企业正在寻求更大更新写字楼空间以满足前线和后台营运，这将支撑新增写字楼的供应。”纪言迅认为，这些公司的巨大增长潜力将在上海未来的写字楼租赁中扮演越来越重要的角色。