来源：搜狐财经
4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。
会议再次提及房地产政策，坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。其中，首次提及加快研制制定合理引导个人住房消费的税收政策。
此举是否能够遏制持续飙升的房价？住房消费税将以什么样的形式征收？将会产生何种风险？搜狐焦点将在第一时间邀请业内专家解读此政策出台的意义，敬请关注。
时间：4月15日下午1点
地点：搜狐大厦演播室
嘉宾：荧灿地产总经理顾辰天
中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华
访谈现场
【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好，欢迎收看我们这一期的焦点关注。今天我们关注的话题也是源于昨天晚上国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议上再次提及房地产政策，坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，加快研究制订合理引导个人住房消费的税收政策。我们今天也是请到两位嘉宾对我们的政策进行一个深度的解读。首先介绍一下两位嘉宾：荧灿地产总经理顾辰天，中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华，欢迎两位的到来。先请两位帮我们分析一下政策出台的背景和因素？
【顾辰天】：昨天新出台的国务院会议关于目前住房的遏制房价过快的上涨。1月份到3月份，包括4月份上旬，房价从2月春节传统的淡季过了以后，有一个爆发式的增长。感觉恐慌性的购房的浪潮一浪接一浪，这种形式看来对我们老百姓，尤其是对我们这些现在有需求的购房者，心态上感觉压力过大了。通过我们公司这一段时间对这个市场的了解，包括我们公司自己内部的交易状况来看，从这个比例，春节之前的1：5，现在1：8，1：10，1：15，个别重点区域的房展甚至突破这样的需求了。我们感觉房屋有点像发烧一样。
【主持人】：刚才你也谈到了二手房市场的数据，能不能跟我们顺便聊一下二手房市场目前是什么样的状况？三月份二手房的成交量暴涨，跟我们谈一下现在二手房市场的情况？
【顾辰天】：二手房4月上旬的时候突破1万套。现在二手房市场整体的感觉，我们这些区域的成交量基本上是属于竞买形式的，从买卖形式上来讲，已经从原来客户看房到业主集中约见所有的客户看房，在每一个房间里面都有一个四五拨竞买的形式，这在09年以前从来没有出现过的形式。原来这种形式是一种新闻，现在这种形式已经是一个普遍现象了。从三四月份的数据监控，我们现在交易区域的成交价格基本上在30%到40%数据增长的价格。基本上现在的状况是这样的。有一些个别地区、个别房屋的成交价格甚至超过了60%以上。目前的市场是这样的。房市非常的火爆。
【主持人】：现在请徐总给我们聊一聊您对政策出台的背景？
【徐东华】：我很支持顾总刚才很多的观点。因为今年来看，它延续了09年房价上涨的惯性。在第一季度的前半段，一二月份可能因为有双节因素，所以很多需求是挤压集中在三月份释放。也给出了一个不好的信号，今年的房价还是会保持去年的上涨态势。如果在现在的市场环境下，决策部门不能再有一些，我们不能称之为强力政策，更多的可以为软着陆做准备的政策出台的话，今年无论是信贷风险还是整个楼市持续快速走高的风险，可能都会在今年有一个集中的释放。对于房地产市场以后长期的健康发展都是有很大的弊端的。所以今年一定会有很多的新政策出来，但是不一定在集中一段时间出。循序渐进的，包括增加有效供给，包括降温。尤其是房贷对投资的抑制性作用这一块，还是会有新的政策出来。我们作为业内人士还是欢迎国家调控。毕竟我们希望在这个行业长期发展，但是同时，我认为现在的政策也有它的一些不利因素。更多的可能集中在增加新建项目的供给方面，却忽视了二手房市场。因为北京的二手房市场存量是巨大的。在三环以内已购公房，北京央产就是80万套，还有280万套，如果能对这些总价偏低的二手房盘活，还是一个很大的市场。
【主持人】：徐总说出台这个政策应该是意料之中的？
【徐东华】：对。
【主持人】：我们现在想要详细解读一下这个政策体现出的一些东西。首先温总理房地产政策的主要精神是，再次重申遏制住房价格过快上涨。其实维持一定程度的价格稳定是现在这个市场最需要解决的问题。在今年3月5号政府工作报告中也提到了要坚决遏制部分城市过快上涨趋势。这次又提出来，二位是怎么觉得？后市有什么影响？
【顾辰天】：这个政治信号已经非常明显了。当一件事情达到政治意愿高度的时候，不仅仅是温总理在春节之后两会上的讲话，包括习近平主席在博鳌亚洲论坛中30%以上的议题都围绕着现在的高房价。不论是在任何的政府机关还是政府的会议中，高房价是现在最热门的话题了。这次温总理再次强调对房价过快上涨坚决遏制的态度，首先我觉得政府的决心是比较大的。首先要看待这一点。不把房价控制住，政府的政策是不会停止的。这一点是释放一个很强烈的信号。这种信号中肯定也会出台可能会有一些加大税收的政策，比如说物业税的变种，房产税。房产税在以前就实施过。但是一些优惠的政策拿出来以后，觉得把优惠政策取消，实施房产持有税。房产税原值减去30%到40%以后，按1.2来收取。包括按租赁计费，按租金价格的12%，原来优惠是4%。我相信都会对由税收环节调整房价产生一定的抑制作用。因为目前很多政策还不明朗，原来颁布的条文和条例在现在的市场中还有很多完全没有契合到的东西。因为我觉得现在的市场预期和恐慌心理还是比较严重的。政府不断出台新的政策，但是不断的被恐慌心理和市场预期淹没掉。政府又不敢出太强的政策，过多的打击又对房地产的健康发展产生严重致命性的冲击，中间这个度是非常难以把握的。所以总是出一个政策看一看市场，看看这个市场到底有多大的能量，或者说多大的潜在的需求。大家都在这么一个过程中。所以我个人认为这次的税收调整，包括这次的政策的发布，主要的就看跟我们现在的市场能不能抓住预期和恐慌心理的东西。我觉得应该是配套的，不仅仅是一个税点的调整。我原来是1.2的，现在变成是1.8，还是说原来是4%，现在要调整到12%。还有信贷的配合，甚至于还要加强行业管理。因为我们做中介公司、做担保公司。从行内的运作中，它的哄抬性、业务员的整体素质的提升都是一系列的手段。所以我觉得除了税收这个单独的杠杆以外，加强行业管理，梳清行业系统的脉络，我认为也是应该同时进行才能起到相关好的效果。
【主持人】：从您的话里我也感觉到政府两难的心态。徐总，您刚才也觉得这个政策会一直不断的出台。您觉得后市再出台政策，它的打压力度会不会更大？
【徐东华】：我觉得现在的政府至少在今年二季度或者三季度的时候，不一定会出台我们称之为的打压政策。我们一直在提到一个词叫软着陆，首先温总理强调的是遏制快速上涨，而不是遏制上涨，首先要实现的是减速功能。第一大家对房地产的信心还是需要维护的。因为毕竟是国民经济的支柱产业。金融危机看似过去了，但是还是危机四伏的。房地产的拉动作用我们也不得不正视它。其次，在今年上半年信贷政策如果有调整的话，不仅仅是针对房地产这一个行业。包括税收政策，在今年上半年我们认为存款准备金或者说其他的增加有效供给。对开发商自有资本金的比例增加，可能这样的政策会出台，相对柔性的政策可能会在今年的一二三季度出台。到四季度的时候我们不排除根据经济形势判断，会有一些政策出台。为了保证不会在明年的时候把今年的惯性作用继续往前延续。不排除贫富差距，价格上涨过快导致了收入脱节问题的存在。对于保障住房，以及居民住房福利这一块的相应政策也应该在今年之内出台。
【主持人】：刚才两位也是不约而同的在谈税费的问题。温总理的讲话精神首次提及要调整个人消费税费的合理政策。从之前的物业税已经谈了很多年了。两位给我们分析一下执行房地产特别消费税的可能性到底有多大？什么时候可以实施？
【顾辰天】：我觉得应该很快，前一段时间政策出台的密集性。而且我个人认为从政府的政策、相关准备的条款、条例，这些东西并不是没有，不是以前没有研讨过，他们不是就这个市场再研讨一个新的政策，我觉得政府的制度和政策都有一个预期和预判，这些政策是比较完整，或者说可以随时拿过来使用。我想他推出的时间挺快。另外，在税收这个环节上。因为主要的目的还是抑制投机性的需求为主。所以他们也提到二套房，包括拥有多套房持有的房产，从这个角度来说，现在如果出台的这块，我们刚才也提到两块，第一个是按原职的计算方式。第二，按出租的12%恢复到现在商用地产都是按12%来交租金的税。租金是如何计算的？现在的房产税可能要通过住宅来实现调控。这种是怎么实现的。包括个人来讲，我们在租赁的时候都是需要交出租税的，实际上现在出租税的征收并不很理想。也有很多的避税的行为发生，提供发票也有相关的渠道和门路。这些东西具体实施起来，有没有其他部门的配合和监管。我个人认为是在执行过程中要综合去考虑。不仅仅是调整税率，包括中介公司行业管理，税收部门的执行管理，包括工商部门的执行管理，这些加起来才能体现到我们税收对投机或者拥有多套住房的投资性需求的炒房的这些人他们的真正抑制。因为他们没有空可以钻。现在需要在这个问题上对这个问题才能真正加以了解和执行。
【主持人】：徐总的观点？因为我之前跟您沟通过，您也是觉得税费应该先从行业开始征收。上个月的两会期间也是很多代表又把物业税提到提案中来。您觉得执行特别消费税或者是物业税的可能性在吗？
【徐东华】：我觉得这个可能性已经是无比接近了。因为前一段时间我们一直在传言可能重庆、上海这些城市已经要实施了。最后说这个税费还在研讨调研中。其二，房产消费税或者特别消费税还是不能划等号的。还不是一个概念，我们看任何一个国家的物业税，他针对的是房产完整所有权，我们现在只能说是针对这个房产本身的所有权，而不针对他依附的土地的所有权。所以在税费的征收基础上，物业税目前至少是不适合执行的。而且征物业税对于我们现在最大的好处是改变了由现在政府一次性把土地卖出去了。他透支了未来五十年甚至七十年的土地红利。现在要把它改为房产消费税，是针对持有环节来税收。第一，对消费税我相信很多人持欢迎态度，它也有一定的遏制作用。第二，我们现在的税制存在不合理的地方，我们现在更多的是扭转税和交易税，你把它卖了，要交5.5%的税。所有的都是针对他再上市投资获利的时候。中国房地产起步的价格就比较低，这几年获利空间足以支付这个税费，反倒是让新进来的购房人，他无论是在刚性需求还是投资需求在二手房市场上已经吃到很多亏。消费税如果出来之后，现行的很多税种是要取消的。可能它会让房地产价格长期来看是相对持平的。因为你持有的时间会决定你未来的价值获利空间。
【主持人】：您觉得最有可能实施的一种税费的方式是什么？
【徐东华】：因为在国情方面来说，我们大多数人还是以刚性需求占多数，无论是婚房需求，现在我们看到城市化进程造成大量拆迁，拆迁再次购房的需求，还有父母为子女留房子，预备着让子女啃老的需求，以及我们很多人身边发生的我们称之为储蓄搬家的理财性需求。对于住宅如果我们一上来就要征收很高的税费，跟我们的国情是相违背的。对于商业项目，或者是名下拥有多套住房，这个不只是两套的概念，可能是他同一时间之内持有总面积达到多少，或者说套数达到多少的房产。从他们开始征收税费，我认为这是各个利益方面都能接受的。
【主持人】：您觉得会以试点的形式吗？
【徐东华】：其实我倒认为如果有可能推行的话，会全面推行。虽然说现在热点城市在领涨，实际上中心城市的房地产消费和投资已经呈现了挤出效应。大量的投资已经在向二三线城市转移。如果只是控制一线城市，二线城市一样会遭受暴涨局面。只是领涨的人没有了。
【顾辰天】：我有不同的看法，我个人感觉上应该会有试点。一线城市还是要起到全国房价方向表的作用。现在的购买力，主要是受预期和恐慌性影响。所以我觉得可能政府在这方面出台一个相关的税收，他更多的是想干预心理预期或者恐慌性的需求。这样的需求或者是心态平稳了。我们每一个消费者或者购房者都在喊房价高，但是一旦有房子出来以后，还在买。如果他自己有这个能力。甚至有一些消费者他都可能会去借钱。因为中国特殊的家庭构成，父子、兄弟姐妹、亲属。一个人有这种需求的时候，家族来支持。税收政策的出台，如果要想把全国的房价，或者是现在整体的态势，可能会先从一线城市开始。试点也很有必要，如果是一个大的政策，或者是面向全国十几个亿的事关民生的大政策出台的话，我个人认为一下铺开恐怕有的时候再收的时候不太好收，所以在试点的过程中找到一线城市的风向标，前期做一些相关的意见反馈的周期，可能对全国市场的整体推广更加完善，更好。
【主持人】：可能有很多中低收入人群，或者是普通的购房者，或者是刚性需求第一套房的购房者。也会担心这会不会影响到他们购买的情况？
【顾辰天】：温总理这一块，包括从一季度出台的政策，其实是遏制了房价的过快上涨，另外，要保护我们基础的住房刚性需求。首套房的政策，国家在颁布相关各种各样政策的前提，这两项都作为前提。所以我觉得如果出台相关的政策，国家肯定会考虑现在的中低收入家庭，包括保障房的需求国家也一直在提。要把中低收入群体考虑进去。中低收入的人群不用害怕，对他们是有利的。
【主持人】：昨天在温总理的会议精神中也提到要增加住房建设用地的有效方面。昨天提出来，今天上午正好也是公布了2010年的土地供应计划。今天下午的供地计划就是拟计划供应住房用地总量有一个明显的增长，保障性住房、棚户区改造和中小套型的商品房占比要超过70%。全国30个省市区的2010年住房用地计划拟供应量大约为18万公顷。也是体现出国家在保障性住房这一块的力度。二位觉得国家这么积极的推行保障房的建设，会不会对房地产市场的房价有一个平抑作用？
【徐东华】：对保障房这一块，保障房本身是一个特定时期的产物。我不认为它可以长时间之内对这个房地产市场健康发展是有利的。因为这一类的房产，我们现在应该叫他部分产权的房产了。他们应该在以后的流通环节会产生问题的。就像我们当年北京市有很多的福利分房时代留下的产物，我们称之为公房，这些房产上市出售，若干年后肯定会产生让它上市的需求。这些房子目前可以缓解刚性需求和城市中低收入阶层住房需求的缓解。但是长期来看，大批量减少肯定还是会存在一些弊端。至少在目前来看，它对整个房地产市场的价格会有一个牵制作用。但是并不能说紧紧依靠这个供给就可以平抑房价。因为住宅市场应该是一个三足鼎立的局面，商品房应该在以后更趋于品质化、高端化。其次是二手房市场，它可以弥补大量真正的刚性需求，甚至是理财型需求，然后是中低收入家庭的保障房、两限房。同时政府还应该合理的引导，居者有其屋的概念变为合理走向租赁市场。只有这样才能对以后长期发展有利。并不能紧紧依靠保障住房，实现这个目的比较难。
【顾辰天】：我比较同意徐总的意思。保障房解决的不是现在房价上涨的根本性因素。保障房就是作为有一部分福利分房的意思存在。因为现在的房价上涨也绝不是中低收入来推动的。所以这种保障房的供给在国家出台的相关政策，更多的还是对心理预期进行干预。因为现在我们的恐慌来源于，老百姓越不买，怕越买不起，越买不起，自己想尽办法，甚至我周围的一些朋友，或者我们的一些亲属也发生这种情况，买不起房，借钱也要买房，想尽一切的办法去买，他们的观点是如果我现在不买，将来会更贵。国家出台的保障性的供给，包括多少平米，面积，更多的是给一个人的心理现状，中低收入家庭将来在这方面肯定会有一个供应量。这个预期起到的效果非常大。至于现在的房价能不能通过这样保障性住房的供应让它的房价平缓，我个人认为作用是非常小的。信贷的影响力可能是最强的，所以我们觉得在供应量里面，我个人的观点是认为效果不会特别明显。
【主持人】：您刚才也谈到信贷的影响力是最强的。我们就谈一谈，总理的话里面也说要抑制投机性购房。这两天银监会发文要求各家银行严格执行二手房的贷款先抵押、后放贷的政策，包括在刚闭幕的博鳌论坛上，二套房收紧的消息不断的传出。您觉得在抑制投机性购房方面，这个政策是怎样的？
【顾辰天】：如果说五大行近期调整利率，建行已经调到八五折了，中国银行基准利率已经是1.1了。如果说单纯的信贷手段对他的利率、前期的首付款做一些调整，一定会有比较强的影响力。我个人是这么认为的。但是也还是要看到，我们现在整个的银行执行过程中，除了这些大的银行释放一些信号，现在可选择的银行还是很多的。所以，比如说你的利率调整可能会把相关的客户引向小的银行或者是外资银行。造成一定的竞争。而且现在银行现在也不明朗化。因为银行也在看银监会的态度是不是坚决。有些政策出来，政策不太坚决的时候，他们也希望能够在不太坚决的政策面前有一定的缓冲期。对于银行来讲，信贷是他很大的业务品种，他们一直也在找空间。所以我们在调整之后，后期这个力度，包括我们的监管要给他真正实现效果的时候，我相信这个影响就是非常大的，这个影响应该是比较深远的。所以我觉得信贷目前是最好，或者说是最优的手段来调整房价。
【主持人】：徐总这边也是做担保这一块的，从您目前接触的市场客户反馈的情况谈谈这方面的问题？
【徐东华】：对于现在信贷市场的局面，应该从两个角度来说，一个是消费者的反映，一个是银行以及银监部门的反映。现在并没有在真正的政策层面或者是宏观调控层面，宏观调控层面只有一个指引的方向，一个是防范金融信贷风险。一个是实行差别化的信贷政策。现在政策并没有严格的落地，但是存在另外一个问题，现在的取消折扣利率，或者说我们提高了一部分贷款的门槛，应该是各家商业银行自己维持的一种商业化行为，而不是一个政策行为。今年几次存款准备金上调以后，今年应该是18.5%的存款准备金了，现在没有那么多资金放贷，这对于商业银行是很严峻的问题。为了实现银行的均衡放贷，他必须把处于风口浪尖的二套房、商业行贷款的优惠政策取消。不至于出现08、09年的时候，到了年尾甚至第四季度的时候，有些银行已经全部用完，无钱放贷的状况。对于消费者这方面的反映，他是提高了现在投资人进入房地产投资，尤其是投机领域的门槛。因为他的融资成本和自有资金的要求比例，以及他持有过程中的成本都在提高，但是同时一定也会使一部分刚性需求的消费者产生比较难受的感觉，因为他们可能面对的是置业升级，或者说是为家庭改善性需求。对他们的影响也是显而易见的。
【主持人】：顾总从二手房客户目前的反映，有没有感觉到这个政策，现在购买二套房或者是投机性购房的客户比原来要少一些？
【顾辰天】：目前客户还不会很快、不会马上显现效果。我觉得应该一般都会再滞后半个月的时间，目前购房者的从众心理比较严重。现在政策出台了，我们每天都在喊要有新的政策。观望，观望完了以后，发现一观望错过了最佳购房时机。因为观望是期盼房价或者是相关的政策能够对购房的需求有一些影响，后来发现没有影响反而成了助推器了，或者是被淹没了。现在的消费者是不是在信这个东西，又释放出来一个信号之后，政策中最终要出台之后我们才能详细的解读，现在大家都处于一个猜测和预测的阶段。这个政策中有很多细节的东西，如果要明确化以后，才能够真正知道它对市场的影响有多大。目前对购房者来说，基本上还是能买则买。因为现在他们也担心如果还是重蹈2010年2月份覆辙的时候，他们担心现在手里面的资金，现在能付40%。再过两个月没准40%的首付都不够了。他们不敢再赌这样的事情。
【主持人】：因为很多购房者也是很关心这些政策或者是市场这方面的东西。也有很多人在问买房的时机。希望二位专家能给购房者一些建议。
【顾辰天】：有一首歌叫该出手时就出手。尤其是首次置业的人，房子涨跌与我无关，因为他有刚性需求在那里。当然如果你的经济能力达到了现在购房的标准的时候，我建议你就应该马上出手，而不要去等待；房产长期的形势肯定是上涨。如果你现在没有这样的能力，你也不要去借贷或者是用其他的形式来获得房产。因为房产从原来我们最早计划经济转变为市场经济之后，房地产从满足老百姓居住功能的产品，现在已经升级为一些投资产品的时候，它就像股票一样，毕竟有风险。如果说你这种风险的抵御能力没有那么强的话，我个人建议千万不要去做，这种风险是非常大的。
【主持人】：您对想要投资的这一类客户什么样的建议？
【顾辰天】：投资是长期持有，慢慢升值的过程。具备社会大环境和前提背景之下。而投机是短期炒作的行为。如果政策的出台，国家坚决的会遏制投机，投机像击鼓传花，现在的房地产如股票一样，也像击鼓传花，谁是最后一棒，谁都不敢说。只是我们在击鼓传花的过程中，我们更多的像股票一样，散户或者是个体的、资金实力不太雄厚的投机者，你的风险抵御能力很低，我建议你不要贸然轻易的下手，你一定会像散户一样被人套牢，或者你是接力棒中最后一棒。你会比有实力的炒房团、有内幕信息的人，你一定比他们滞后。所以，我建议如果你的资金实力或者各方面的能力，获取信息的渠道状态不是很多的话，你最好现在不要去投资。
【主持人】：徐总那边有什么好的建议？
【徐东华】：我觉得顾总把要点都说了，我就补一点。对于投机来说，现在一定是政策的打击对象，我们今年的政策是连贯的、缓步的在出台。也许什么时候对于投机的退出机制可能就会一刀切掉，很可能就是击鼓传花的最后一棒。对于投资来说，是长期的理财需求，房产的获利途径，包括资本增值，在未来持有五到七年的时候，可能会达到一个峰值，在租赁市场上的回报，用房产再次融资，比如说抵押贷款之类的再次融资的途径。你应该多听一些建议，包括担保机构和房地产经纪公司这些专业的经纪人的建议，其次，还有对于刚性需求来说，如果你现在的支付能力，你自有资金的支付能力可以满足，而且你在未来对于月还款、清偿债务的偿付能力充满信心，你可以购房。如果在这个前提下都不具备的话，我建议你转向保障性住房的需求。如果这个还不能满足，你不能符合进入门槛的话，你走向租赁市场也是一个。尤其是对于现在的80后置业，或者是对一些年龄不是很大的年轻人，你正在做事业的时候，这么高的房价你杀进去，很多时候你对于未来事业的规划也就没有了。你自己生活的幸福指数也要降低了。所以顾总把重点都说了，我就来做一点补充。
【主持人】：今天感谢二位嘉宾的到来，针对昨天晚上出台的政策也是做了全方位的解读。同时，也给了购房者很好的建议。感谢两位嘉宾的到来，今天论坛到此结束。（来源：搜狐焦点房地产）
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