业内人士称顺德可能首尝“住房消费税”

　　中国社会科学院经济研究所14日发布《中国经济增长报告(2009-2010):城市化与经济增长》。报告指出,中国当前正处于城市化加速阶段,预计将在2013年左右结束高速城市化过程。而就在14日当天,国务院常务会议在分析一季度经济形势时,强调要坚决遏制住房价格过快上涨；加快研 究制订合理引导个人住房消费的税收政策。

　　“高速城市化进程的结束,意味着一些主要城市基本没有了新增土地需求,但城市化成本不会降低。”有业内人士猜测,在土地出让金越来越少的情况下,地方征收物业税的动机将非常强烈,将促使“住房消费税”的落地成为可能。而随着广佛同城化的全面推进和产业转型的不断快速升级,顺德城市化发展速度将远高于一般城市,同时由于顺德楼市的投资性需求明显,因此顺德楼市未来先行面临“试点”的几率很高。

　　“住房消费税”搅动顺德楼市神经

　　4月14日,国家统计局公布3月份70个大中城市房价同比上涨11.7%。当天,国务院常务会议在分析一季度经济形势时,强调要坚决遏制住房价格过快上涨；加强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应；实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房；加快研究制订合理引导个人住房消费的税收政策。

　　国家财政部财科所所长贾康表示,国务院对于住房消费税的表态说明,税收手段正在成为调控房价的一个重要经济手段。通过在房地产保有环节开征房地产税,可提高房产的持有成本和风险,抑制购房投机。按照贾康的思路,房地产税实施的初期,对一般的消费性住房不考虑实征,而对于管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征,对一定面积以下的“居民第一套自用住房”则可以考虑实行永不实征。

　　还有专家指出,房产税和土地增值税都应该对个人征收。按照法律,房产税每年以1.2%的税率征收,而土地增值税则最高按40%的税率征收。同时,政府应该在买卖环节全部征收个人所得税,并执行20%的最高税率,对一年之内买进卖出的非自住型住房则要征收重税。

　　“住房消费税”的呼之欲出,对于人均住宅面积多年位居全省第一、接近部分西方发达水平的顺德来说,尤其令人关注。据统计,2008年就有近三成顺德城镇居民家庭拥有两套或以上的住房；而据业内保守估计,目前可能已经有超过4成顺德家庭拥有两套或以上住房。同时,目前顺德购房需求中,自住型需求(刚性需求)已经微乎其微,投资性需求已经占领了主要市场。有业内人士认为,“住房消费税”一旦出台,持有多套物业的顺德市民会“很受伤”,顺德楼价或将“一泻千里”。

　　顺德可能提前面临“试点”?

　　中国社会科学院经济研究所报告指出,进入新世纪以来,中国各种发展资源快速向城市集中,城市化水平的提高直接提升了第三产业对经济的贡献度和产业效率,通过城市的“规模经济”推动城市快速膨胀并进而拉动经济增长。报告说,中国2008年的城市化率为45.68%,正处于加速阶段。中国将在2013年左右(预计在2011至2016年之间)结束高速城市化过程,这一期间的城市化增长率约为1.09%,城市化率则在47.93%至53.37%之间,此后中国的城市化增长将逐步放缓。

　　“依照目前中国的城市化发展趋势,随着各类要素价格快速上涨,城市化是高成本的。但是目前的高成本很大程度依赖于地方政府的土地出让金。高速城市化过程的结束,意味着一些主要城市基本没有了新增土地需求,此后城市化增长出现逐步放缓,但城市化建设与维持成本却不会降低,还将会越来越高。”有专家告诉记者,在土地出让金越来越少的情况下,地方征收物业税的动机可能将非常强烈。

　　知名博客作者喻海文也认为,在经济快速增长的时候,政府可以通过不断高价卖地满足新增的土地需求；但是,一旦经济进入调整时期,也会出现没有新增土地需求的情形。土地出让金作为地方政府的主要收入来源是不可持续的。

　　“目前,土地出让金仍是地方政府推动实施城市化建设的重要来源与支撑。但是,土地资源始终是有限的。一旦城市格局定型,地方政府已经不能够提供新增土地,或者是土地出让金所得越来越少的时候,为了支付城市化成本,将促使"住房消费税"的落地成为可能。”一位地产研究人士向记者表示,随着广佛同城化的进一步推进、大交通建设的全面推进、产业转型不断快速升级,未来数年,顺德城市化发展速度将远高于一般城市,其城市化格局也将提前定型。因此,迎来物业税“实转”或者参与物业税“开征试点”的几率很高。

　　人口稳定将平抑楼市需求

　　有专家指出,高速城市化过程的结束,还意味着在较长时间内,产业格局相对稳定,城市功能相对完善,城市定位与持续发展模式也相对固定……最重要的是在此过程中,劳动密集型产业被大量升级或转移,再加上全国各地发展将趋于相对平衡,大规模人群的城乡迁徙将成为历史。也就是说,当地人口数量也会随之相对稳定。就此而言,顺德也不会例外。

　　历史证明,大规模人群从城乡向城市迁徙,并争相在城市定居,成就了房地产市场的“刚性需求”,也是投资和投机需求真正的“温床”。一旦人口数量趋于稳定,房地产区域市场将会出现较为平稳的态势。“一般来说,由于市场反映会有一定时间的滞后,因此如同股市一样,大部分投资和投机性需求最后将带着亏损离开区域市场。”