成规模建公租房：变革住房供给制度

　　“住不起房子，还叫什么宜居？”

　　今年春天，重庆抛出一个让全国震动的“民生住房账本”：未来10年，重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房，以求一揽子解决30%左右的低收入群体住房问题。按计划，今年开建500万平方米，3年时间内完成2000万平方米。

　　这让生活在重庆的低收入群体，看到了“住有所居”的希望。

　　这一住房新政，从提出到实施仅用了两个多月。去年12月20日，重庆市委书记薄熙来在全市经济工作会议上明确提出，建设“宜居重庆”，就要把解决住房保障作为一个重大民生工程来抓。宜居重庆，绝不只是高收入者的宜居，也要是低收入者的宜居，“住不起房子，还叫什么宜居？”他还说，过去干革命，我们党无权无钱，靠搞“土改”实现“耕者有其田”，从而得到群众支持，取得胜利。今天，住房是老百姓最大的民生问题，我们党要赢得民心，就要为老百姓盖房子，努力实现“居者有其屋”，重庆一定要把这件事情办好。

　　经过密集调研和筹划，今年2月19日，市长黄奇帆主持召开市政府常务会议，研究细化公租房计划。

　　作为省部级高官，黄奇帆去年以来与普通民众一道，公开指责地价推高房价，“地方政府负有不可推卸的责任。”

　　颠狂房价与“蜗居”人群

　　公租房计划在重庆的出台，恰逢房价在全国成为众矢之的之时。

　　我国城市住房制度以上世纪90年代为分水岭，之前主要实行公房配置，住房供应严重短缺。之后通过商品化、市场化改革，部分居民住房条件明显改善，但房价过快上涨，导致相当部分中低收入群众无力购房。

　　“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”电视剧《蜗居》的热播，折射大都市“房奴”的辛酸苦辣。

　　今春全国两会，从土地垄断供给、收费过多、房地产暴利、土地财政等诸多侧面，代表委员痛批“高房价”，认为快速升高的房价会影响经济社会的可持续发展，损害百姓利益，需要充分考虑“民生性”。

　　而全国两会刚一结束，3月15日一天之内，北京便又诞生3个新“地王”，随后北京房价的高歌猛进，成交均价迅速突破每平方米2.5万元。目前全国不少一线城市的房价仍在“高骂”中蹿升。

　　“如果房价太高，普通百姓辛苦几十年，还住不上一套像样的房子，那怎么行？！我们是人民的政府，当然要为人民群众把基本住房解决好。”回到重庆传达全国两会精神，薄熙来说出了一席极富感性的话。

　　“一定要转变一根筋的思维方式和发展模式。”黄奇帆说，房产具有保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在制度设计上的不足。

　　他认为，尽管近年来，我国住房制度设计上也部分填补了保障房的空缺，主要是经济适用房和廉租房，但实践中，现有经济适用房政策容易产生利益输送和腐败问题，而且廉租房针对的是“低保群众”，一般只占当地城市居民的3%左右，90%以上的群众还只能靠购买商品房一条路解决住房问题。

　　“一个社会总有30%左右的低收入群体基本买不起房，努力保障他们的住房需求，是政府的责任所在。”黄奇帆说，建设公租房是大势所趋。他认为，住房供给体系的合理结构，应该是30%为政府提供的保障性住房，70%是市场主导的商品房。

　　重庆市决定把住房供应比例调控在1:6:3左右，即10%高收入人群购买高档商品住房；60%中等收入家庭，6.5年的家庭收入能购买中小套型、中低价位的商品住房；30%低收入群体通过政府提供保障性住房予以解决，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的双轨运行的城市住房供给体系。

　　“夹心层”得到“全覆盖”

　　推出公租房计划之前，像许多其他城市一样，重庆市已有廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓5种保障房，覆盖了城市原住民和农民工。

　　黄奇帆说，新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“社会夹心层”群众，被排除在现有的住房体制之外，他们既享受不到保障房，短时期内也买不起商品房，这部分人群占住房需求总人数的30%。

　　“这部分人中有不少是有知识、有技术的人才，也是将来最有可能成长为中产阶级的群体，高房价过度透支他们的未来收入，也会制约他们的发展前景。”黄奇帆说。

　　重庆把公租房定义为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由国有企业持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。其指向的重点就是解决“夹心层”人群的住房，与前5种保障方式相叠加，形成“1＋5”保障性住房体系，力争实现城市保障性住房的“全覆盖”。

　　公租房由政府出钱建设，低价租给中低收入者。重庆市国土资源和房屋局局长张定宇说，只要年满18周岁，在重庆主城区具有稳定就业岗位和收入来源，本市无房户或住房面积低于城市住房保障标准的城乡居民、具有租金支付能力的都纳入申请范围，不设户籍限制，打破了城乡和内外差别，租金价格控制在市场租金价的60%以内，收取的租金主要用于兑付建房款利息，租赁期最长为5年。

　　今年2月28日，位于重庆北部新区鸳鸯组团的公共租赁房聚居区——“民心佳苑”正式开工建设，这是重庆首个开工建设的公共租赁房聚居区，新建小区为高层电梯房，户型在80平方米以下，主力户型为50平方米至60平方米，将容纳住户1.2万户至1.5万户。

　　听说公租房开建的消息，让毕业3年仍租房住的李丹蕾十分高兴。

　　3年前，她大学毕业后来到重庆工作，月收入不到3000元。“工作3年只攒了五六万块钱，这点钱即使在主城区买套小户型的房子，靠我一个人还不够按揭首付款。”她拿着自已的工资卡说，如果租房，显然租政府修建的公租房要划算。目前，她与同事在新牌坊一带合租了一套两室一厅的房子，租金每月1300元，如租公租房，同样的房子只需约一半租金。

　　会是新“贫民窑”吗？

　　大体量地建设公租房，会不会出现“贫民窟”？如何防止租客的“赖租”行为？会否出现新的腐败问题？针对可能出现的问题与外界的疑虑，重庆市设计了一套公租房建设的营运方式。

　　本刊记者在已开建的首个公共租赁房聚居区——“民心佳苑”小区规划图上看到，这里有运动场地、超市、水体、小学、幼儿园及中心景观绿地，配套设施较为齐全，在主城区算得上是中等偏上的楼盘，并由专业物业公司实施现代化管理。小区距即将通车的轻轨500米左右，交通相当方便。

　　重庆市规划局副局长邱建林告知，重庆市将在主城区一、二环线之间规划的21个聚居区中布局21个公租房建设点，公租房均分布在轻轨沿线或交通、环境、配套等条件较好的地区，平均容积率控制在3.8。

　　承建首批公租房建设的重庆地产集团总经理蒙毅介绍，重庆公租房完全参照商业楼盘的标准建设，同时与商业楼盘实行“混搭”，配套同样的学校、医院、商场、健身等公共服务设施和场地。

　　重庆市社科院孙元明研究员认为，在整体规划中将公租房住户与商品房住户完全有机地融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理，均衡享受政府提供的公共服务，不会造成不同收入人群的心理落差，不会形成新的城市“贫民窟”。

　　会出现“赖租”吗？

　　为防止租客的“赖租”行为，重庆也未雨绸缪，设计了公租房退出机制：按每套35～80平方米设计建设，这让收入增至高收入群体者会为改善居住条件自动选择搬离；对承租人实行年度收入申报核实制度，租赁期一般为5年，期满退出；由于收入提高和自购房等原因不再符合条件的，政府收回保障性租赁房，再租给其他符合条件的对象；承租人不得转租、出租或改变房屋使用性质，一旦违规，将取消租赁资格；空置6个月以上不住，或通过其他方式获得住房的，也必须退出；拒不退出的将计入个人信用档案，并依法强制退出。

　　张定宇介绍说，公租房租客住满5年后，可以成本价＋银行利息购买自住(其中成本价是指土地成本、建安成本等综合成本，并交纳部分税费)，购房时可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定缴纳租金。

　　同时，重庆明确规定，公租房不得上市交易，购买人如需要转让，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随房价的上涨而上涨。管住公租房上市交易是规避制度漏洞的一个关键，退出的住房将保持在保障性住房系统之内循环。“管住了公租房上市交易的闸门，没有利润可图，就很难发生腐败问题。”黄奇帆说，“公租保障房绝不能搞成私有的、没几年就可上市的所谓保障房，否则公租保障房就失去本来的意义，就会成为国家财富流失和为灰色收益创造条件的无底洞。”

　　据了解，为管理好公租房，重庆市将组建一个副局级单位——公租房管理局，作为市国土资源和房屋管理局的二级局，专门负责主城九区公共租赁房的管理。

　　如此庞大公租房的运营，肯定是一个极为复杂的系统工程。有专家就建议，重庆负责公共租赁房管理的部门，应加强与银行、劳动保障、税务、交通、公安等部门的信息共享，加快建设信息共享平台，多渠道核实申请者的收入和资产状况，甄别出真正符合条件的申请者。

　　“小账”与“大账”

　　对大规模的公租房计划，重庆市内与外界都有人担心：地方财力是否可以承受，“如果没有雄厚的资金支撑，公共租赁房模式能否长期持续下去？”

　　对此，黄奇帆给记者算了一笔账：在主城建设2000万平方米的公租房，约需3万亩土地，土地出让金等政府减收近500亿元。此外，公租房建设成本约需500亿元，总体算来，2000万平方米公租房，约需成本1000亿元。这些房产是不动产，收取房租，存在现金流，不会形成坏账。有了源源不断的租金收入，这块房产不但可以升值，还可以用来抵押融资。

　　在筹资方面，重庆市政府副秘书长、国资委主任崔坚介绍，重庆的公租房建设并不是用政府的欠债来筹集资金，而是依赖国有资本发挥“第三财政”的作用。公租房的先期试点由重庆市地产集团为建设主体，以后会扩展至重庆市城投集团。投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权，享有升值收益，但无房屋定价权和转让权。

　　重庆市地产集团董事长周天云在接受记者采访时表示，今年开工的500万平方米公共租赁房投资总额约150亿元，计划先期筹措并投入资金70亿元，其中市财政安排土地出让收入5亿元，由于廉租住房与公共租赁房一体，重庆将把国家对廉租住房的补贴集中放在里面，计有5亿元；此外，重庆市地产集团将用它的国资预算以及融资能力，通过住房公积金贷款30亿元，争取政策性和商业性银行贷款30亿元，共计60亿元。

　　重庆市多名相关负责人认为，建设公租房，虽然在土地出让金、财政投入等方面，从短期账面看“吃亏”，但是政府眼光看得更远一些，主动放弃卖地生财的小账，在投资环境、民生工程方面多投入，藏富于民，为民生财，一座城市就会有可持续发展的永续动力与勃勃生机。这才是一笔可持续发展的“大账”。

　　黄奇帆说，按照重庆市发展规划，十年之内，市区将增加人口400万，假定有20万人是投资者，人均投资是100万元，可以增加产业性资金投入2000亿元；假定20万家企业年平均营业额400万元，全年总产值就高达8000亿元，而营业税则可达到500亿元；另外，400万人就业，按年收入4万元计算，拉动消费达1000多亿元。

　　重庆工商大学经济学专家唐路元谈到，过去几年，房价飙升，逼走了众多就业者，自然也逼走了众多创业者。重庆大规模推出公租房，能够解决就业者的居住问题，相当于改善投资环境，可吸引更多企业来渝投资，由此增加的财政收入，可能远远超过在公租房方面的支出。（文/《瞭望》新闻周刊记者刘健 朱薇 徐旭忠）