券商给房地产中性评级 税收调控政策或继续出台

　　知名券商研究所的策略报告罕见地集体对房地产行业上市公司给予中性评级。

　　作为卖方机构，在我国，券商很少给公司卖出评级，中性评级是研究机构经常对行业和公司不看好时给出的委婉风险评级。

　　4月19日，中金公司、中信证券、国泰君安、东方证券、华泰联合证券和国金证券 等6家券商发布的最新报告中，房地产行业的评级为“中性”。

　　“市场将继续消化房地产调控政策。”中金公司明确认为，地产新政不仅造成房地产公司股价下跌，辐射必将波及A股及港股市场。

　　4月19日，上证指数重挫4.79%，其中房地产板块领跌，跌幅超过8%。

　　中性评级共识

　　中金公司用“短期偏负面，中长期偏正面”来评价房地产调控对市场的影响。报告显示，房地产紧缩政策虽然方向上符合预期，但程度比预期的要严厉，表现为范围上覆盖全国而不只是针对房价上涨过快的地区，力度上不仅提高了第二套住房的首付比例，贷款利率也大幅提高。因此，“房地产及相关板块短期仍将受压”。

　　而一系列房地产调控政策中还包括增加土地供应，中金公司认为这有利于房地产投资在中长期更加持续的增长，另一方面，短期针对房地产局部过热的调控将降低金融系统的风险，使得经济增长更加平稳。

　　持类似观点的还有国泰君安研究所的分析师孙建平，他表示：“史上最严政策的相继出台将政府打压高房价的决心彰显无遗，同时对于部分房价上涨过快城市的差异性政策，既可以快速控制需求以控制房价，同时由于只是区域性、暂时性政策，对于全国市场短期并非伤筋动骨影响，引导作用相对更大。”

　　不过，也有多家机构对于长期趋势持有异议。

　　例如国金证券就明确指出近期行业调控升级很可能使行业出现矫枉过正的情况。

　　华泰联合证券研究所分析师鱼晋华判断：“二套房贷收紧及上半年快速增长的新开工将使楼市承受较大调整压力。”

　　在他看来，一方面此次二套房贷政策收紧后，对投资性需求以及真实的改善性需求都将形成抑制效应。

　　另外，从2009年下半年开始全国商品房的新开工面积始终处在快速上升的通道，2010年前3个月，全国房地产开发企业房屋施工面积和房屋新开工面积同比增长分别高达35.5%和60.8%。

　　“巨大的新开工面积将于今年下半年形成源源不断的新增供给面积。下半年楼市将陷入较大调整压力已是大概率事件。”鱼晋华认为。

　　东方证券同样认为短期内房地产股票面临压力，长期情况则还要看后续的房地产政策。

　　后续税收调控政策可期？

　　后续调控政策确实对楼市而言是另一只靴子，这只靴子是悄然落地还是掷地有声，目前机构的预期分为两派。 4月17日，国务院的通知中强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

　　东方证券撰写报告称：“此轮房地产政策调控未至尽头，中央未来动用税收手段已不具任何悬念。”因此明确建议即使房地产股票短期内出现下跌，也未必是买入的较好时机。

　　上述国务院通知中所谓“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，引起市场猜测的集中在征收暴利税、消费税和房产税。例如近期市场传闻房地产消费税在部分地区开始试点的消息。

　　中金公司认为：“房地产紧缩需求的政策出台，降低了房地产消费税近期出台的可能性。”

　　但其报告中仍补充说明：不能完全排除针对投机性购房和高端住宅采取进一步措施的可能性。

　　而预期后续政策机构还有中信证券。其认为：“调控政策可能会紧盯地产的销量和价格走势，一旦出现前期政策无效或效果甚微，都可能继续出台政策。”

　　中信证券将房地产税和物业税列入未来仍可能出台的地产调控政策之首，并称：“房地产税随时可能宣布在部分大城市开始试点，该税种较物业税更具法律操作性，是物业税的过渡手段。”