地产新政致购买力分流 或利好二三线房企龙头

　　上周末出台的地产新政可谓2007年以来国内最严厉的调控措施。按施政逻辑，新政可以分为两类，一是全国的普适性政策，即大幅提高二套房贷首付和利率等；二是针对部分区域的应急性政策，如限制外地人购房，停止发放对第三套以上住房的贷款，甚至行政手段限制购房套数等。

　　由此可见，新政将大幅打击住房市场的投资性需求，抑制改善性需求，而这些目前已成为国内一线楼市的重要支撑。有数据显示，北京、上海、深圳、广州等城市的外来者购房占比约在40%左右。新政若严厉实施，则无疑将严重抑制需求释放，带动一二线城市“量价齐跌”。

　　而去年底，推进城镇化、促进中小城市户籍放开等政策的出台，为三四线城市激发出不少刚性需求。在今日地产新政的影响下，曾经蜂拥涌入一线城市的投资性购买力或将被分流至二、三、四线城市，配合当地逐步释放的自主性需求，成为未来内地楼市长期发展重要支柱。

　　基于此，在新政导致地产板块估值体系出现恐慌性下挫的同时，或将给二三线地产股带来投资机遇，其中尤以不少区域性龙头、积极参与保障性住房建设、资金充裕且业绩确定性高的公司等最为受益。

　　据统计，截至19日收盘，两市共有103家上市房企披露年报，实现预收账款总计2110亿，实现营收2972亿，占比约70%。而2008年，该部分企业预收账款总额仅1168亿，实现营收2308亿，占比约50%。若再回溯此前数年，可知2009年的指标在历史上也处于绝对高位，足见2010年上市房企整体业绩的确定性较高，面对调控手中“有粮”。

　　细分数据，预收占营收之比超过70%的共39家，其中7成均为二三线龙头的区域性房企，这在一定程度上也佐证了区域龙头的财务状况及业绩确定性或好于全国型房企。

　　如苏南地产龙头栖霞建设今年一季度实现营业收入13.94亿，同比增长374.54%；实现净利润1.4亿，同比大增653.3%。2009年底，该公司预收账款20.5亿，去年实现营收22亿，前者占比达93%，2010年业绩已基本被锁定。

　　此外，如顺发恒业、滨江集团、荣盛发展、鲁商置业等公司均有相同或类似情况。 (来源：上海证券报)