胡葆森纵论“新政”：房地产不可能长期“暴利”

　　编者按  伴随着多项措辞严厉、指向明确的地产调控新政的联翩出台，房价以及楼市的走向与趋势发人深思、引人热议。4月19日19点，搜狐企业家论坛走进清华大学经管学院，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森发表主题演讲《房价走势与未来趋势——中国地产何去何从？》，并与300余名清华学子进行了热烈而富有激情的讨论。

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    主持人（清华大学经济管理学院党委副书记朱岩教授）：今天晚上是搜狐企业家论坛和经管学院联合举办的大学讲堂，有请建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森先生来给大家做讲座。

　　胡葆森先生同时也是中国房地产业协会副会长，十一届全国人大代表、河南省工商联副主席、中国城市房地产开发商策略联盟——“中城联盟”第三任轮值主席、河南省民营经济维权发展促进会副会长。地产之外，胡葆森先生的另外一张“名片”是足球。他是河南足球的奠基者，17年来全情投入，建业足球成为中国足球职业化改革以来唯一没有易帜的足球俱乐部并取得了中超联赛2009赛季季军的傲人成绩。

　　胡葆森：各位朋友大家晚上好！非常高兴应“搜狐企业家论坛”之邀来到清华大学经管学院和大家就中国房地产发展趋势做一个交流。应该说，目前的中国房地产再次面临着政策的考验。4月17日，新的“国十条”出台，这一次的“地产新政”大家觉得还是比较猛，新政出台后会对市场造成什么样的影响，目前还还不得而知。但是可以预见的是，一定会产生影响。如果不产生影响，调控就会事与愿违。据说，在房价、楼市问题上，国务院领导发了很大的“脾气”。

　　中国房地产市场的基本特征，就是不平衡，一线、二线城市，东部、西部差别太大。所以在谈论房价的时候，很难用一个绝对准确或者相对客观的词汇来描述。

　　北京、上海、深圳、广东，是一线城市的代表，就成交量、开发量来说，这四座城市大致在一个规模。其它城市像杭州、青岛、南京，那里的房价也非常高，我们还是把它归到二线城市。

　　一线城市的楼市，市场支撑点非常多元，既有本地的消费需求，因为这些城市居民自身的购买能力都非常强。同时，一线城市的楼市多是全国性、国际化的市场，各种消费需求非常强劲。关于一线城市的房价，很难使用单一化、简单化的指标去考量，如果仅仅依托统计数据很难针对供需关系变化做出准确的前瞻性的预测。二三线城市的基本特征，还是以自主需求为主，走势与趋势比较容易判断，因为它和当地的宏观经济关系紧密。比如河南，如果预测郑州的房价，看一看GDP的增速和人均消费水平，通过这些基本信息基本可以到清房价的走势。所以，一线、二三线城市楼市的基本特征有着根本不同。

　　长期来看，商品房价格，毫无疑问是在上涨。我个人看好地产行业未来20年的走势，我认为房价会稳步上扬。原因何在？供求关系决定房价的短期走势，商品房成本决定房价的长期走势。商品房成本构成的各项要素，税费、建筑安装费、土地出让金、经营费用、管理费用、财务费用，基本都呈现上涨趋势。从成本的角度来看，房价上升也是必然的。土地是稀缺资源，存在18亿亩红线的问题。我的基本观点是，除非土地出让的政策发生根本性的调整，否则，土地价格、房子价格肯定一直上涨。

　　“非市场因素”是中国地产业的一大特色。如果楼市问题是局部、阶段性的，势必会有市场化的手段去解决。如果它演变成了大面积、大范围的问题，上升为民生问题，那么从决策者来看它就是个政治问题，解决问题的出发点和手段就会发生根本性变化。新的“国十条”出来之后，一线城市特别是北京、上海、深圳、广东这四个城市的房价都会产生阶段性的影响。今天（4月19日），香港资本市场和内地股市大幅下挫，特别是地产股剧烈下跌。新的“国十条”出来之后，投资者的信心会下降，房价也会发生变化。短期内，房价上升的势头会得到遏制。

胡葆森在清华演讲

清华大学经济管理学院党委副书记朱岩

　　中国地产何去何从？中国地产未来趋势如何？我认为有10大趋势————

　　第一、城市化加速致使需求强劲，房地产业将长期处于朝阳产业状态。

　　2009年全国的城市化率接近45%，2020年全国的城市化率要达到55%，存在10个百分点的差距。10个百分点需要10年去实现，这就意味着每年有1300万人进城，以每人20平方米的住房需求来看，就有2亿多平米的刚性需求。城市人口6亿多，每人增加1平方米就是6亿平方米。

　　这样的需求，支撑了一个规模巨大的行业。2009年房地产交易额突破了4万亿，投资额超过了3万亿。从西方发达国家的发展历史来看，房地产和城市化紧密关联。人均GDP800-1000美元的水平，住宅消费处于起步阶段；人均GDP3000美元的水平，住宅消费处于加速阶段；人均GDP13000美元的水平，住宅消费处于饱和状态。这样的规律对中国同样适用。从全国层面来看，目前正在进入城市化的加速时期，也是房地产业的加速时期。1998年福利分房制度停止，中国的房地产行业开始加速，至到今天，依然在快速上升。就中国的实际情况来看，距离住宅消费饱和还有15年时间，从人均3000多美元到人均13000美元还有十几年时间。从乐观的角度来看，中国的房地产业由于强大的需求支撑，将一直处在一个朝阳产业的状态。这是我的基本判断。

　　第二、在规模效应和拉动效应的基础上，房地产业将长期保持支柱产业地位

　　防止房地产“绑架”中国经济，这是经济学家的呼吁。应该看到，在城市化的大背景下，房地产行业具有两大属性，规模效应和拉动效应，地产可以拉动50个相关产业。

　　第三、地方政府将长期面临中央政府与地方财政收入的双重压力。

　　在房地产这个问题上，地方政府处于两难，甚至是多难的境地。为什么呢？因为中央要求地方财政要拿出很大一笔开支去搞廉租房、保障性住房，同时又要求GDP“保八”。“保八”是保证就业、社会安定的警戒线，不容讨论、不容怀疑，是所有问题的重中之重。

　　“保八”这一中心任务之外，保障性住房建设就成了一个挑战性的问题。80%以上的城市或是一些省份，财政收入的40%以上，和房地产业紧密相关。土地出让金以及与房地产、建筑产业相关的税收，还有就是城市建设配套费。这些费用在地方财政收入的比重在40%以上，有的城市甚至会达到70%。这种情况下，GDP“保八”，地方政府不卖地是不可能的，卖地去建商品房，不会下大力气去搞保障性住房。有人说应该拿出70%以上的土地用于保障房建设，这个说法对所有地方政府就是一个灾难，至少阶段性来看对地方的GDP增长是灾难性的冲击。

　　近年以来，保障性住房建设成了一个政治任务，从上到下、层层分解。昨天我看到国办发布的“国十条”，第一条就把地产问题定性了——要提高认识，地产问题已经上升为政治问题了。一旦地产问题从经济问题上升到政治问题，地方政府肯定重视。

　　土地出让的政策没有发生根本改变之前，中央政府与地方财政收入的双重压力是地方政府难以改变的。这个矛盾是现行的财税政策造成的，按照目前的征税政策收，国家拿走税收的60%，40%留给地方，经济欠发达省份会有转移支付，对经济发达地区来说，上缴的钱远大于中央转给他的钱。这就导致地方政府建保障性住房没有积极性。

　　第四、市场格局的调整将继续。

　　2002年4月，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，我当时预测这将是一个标志，中国的房地产市场将开始出现根本性的格局调整。

　　土地招拍挂，推出来的土地又很有限。一线、二线城市土地推出来的时候，能够拿到地的基本上都是一流开发商。2005年开始，一线城市的二三流地产商在一线城市拿不到地的情况下，主动向二线城市进军。

　　市场格局调整，集中度会愈益强化。目前，前15大地产商占据78%的市场份额，土地储备基本都在前15大地产商手里。一流地产商的资本运作在过去的10年都完成了，过去10年有30多家中国地产公司在香港上市。2005年以后，借壳买壳成为地产公司的主流行为，通过借壳买壳，大概有200家上市公司的主业变成了房地产。

　　第五、房地产金融体系逐步健全。

　　相对于钢铁、石油、农业和其它的传统产业来讲，房地产是新兴产业。房地产在1993年那一轮宏观调控过程中“绑架”了五大商业银行，为了降低国有商业银行的不良资产，成立四大资产管理公司，承接了两万多亿的不良资产，据说其中有一半不良资产和那一轮炒地皮、炒楼盘有关。从那以后中国的房地产金融进入到长时间的停滞阶段，那一轮宏观调控从1993年一直持续到1997年。

　　1998年伴随着福利分房的终止，银行拿出1000亿支持居民贷款买房，房地产业再次起步。一直到2004年“8•31”大限，这些年是地产商的黄金时期。银行贷款比较容易，也没有那么多限制，可以卖楼花等等。1998年到2004年是地产业自由、快速发展的时期，2005年至今则是不断完善和健全。

　　原来的房地产商，除去商业银行贷款，拿不到什么钱。现在不同了，信托也可以跟房地产行业联营。等待了很久的产业基金去年开口子了，以房地产为概念的产业基金已经出来了。另外，去年开始，保险公司的保险金允许按照一定的比例投资商业物业。

　　第六、房地产业的商业模式与产品形态逐步丰富。

　　过去的这些年，从开发模式、商业模式来讲，大体可以分为：地产开发型、房产开发型（90%的地产公司是房产开发型）、物业持有型、金融投资型、综合开发型。

　　第七、产业化步伐不断加快。

　　6年前我和王石去日本参观，我们发现日本的房屋制造商产业化的趋势非常突出，在日本，产业化、工业化的房子超过了70%。

　　截止到2008年中国住宅产业化率不到20%，产业化率会成了为新的潮流。万科走的比较远，我们也在跟跑，开始实践住宅产品的系列化、标准化、产业化。

　　引发中国住宅产业的革命。为什么把住宅产业化提到这样的高度？这些将引发中国住宅产业的革命，是5年、8年后发生大事。我相信10年以后中国住宅的产业化率平均达到10%，有一半房子的厨房、厕所甚至包括楼板等等都是在工厂制作，然后在当地安装就可以了，这样导致房屋建造周期大大缩减。一些标准化的房子，在日本最短一天就可以拼装出来，平均大概也就是3个多月左右时间。

　　第八、低碳建筑、绿色生活。

　　今年一月，中城联盟在万科开会，讨论低碳建筑，我看到两组数据，感觉非常震惊：中国碳排放占世界的19.8%，这是一个事实，19.8%里面，40%和建筑业、房地产有关。拆1万平方米的房子，要制造出600多吨的建筑垃圾，拆建以及处理垃圾的过程又制造了大量碳排放，应该看到，我们的城市化是粗放型的，

　　第九、开发商阵营的演变。

　　中国的开发商现在有多少家？5万家还是8万家？真正有项目做的，我估计不足2/3。有点动静的地产商不会超过500家，他们是中国地产商阵营的主力。

　　500家开发商，可以分为两种类型：战略导向型，发展趋势是大、强、精、专；

　　机会导向型，发展趋势是边缘化，或者干脆转行。

　　第十、土地出让方式的变革。

　　招拍挂并不是最科学的方式，只能够说是在这个阶段政府认为最适合我们的。香港实行勾地制度，因为香港土地非常少，出让土地时，大家拿方案，最后议标，而不是招拍挂，价格因素只占25%或者是30%的权重。

　　德国是如何降房价的？把土地出让金分成30年上缴，某些城市50年上缴。如果分成几十年上缴土地出让金话，房价就不可能那么高了。另外，为了抑制二手房买卖的投机现象，把流转税提到很高，这样就抑制了房子倒手的机率。

　　经济适用房现在成了公务员住宅，公务员住宅现在在全国各地大量兴起， 这样实际上造成了新一轮的不公平。中国的住房问题之所以炒得这么热，我个人认为是地方政府，在过去几年间投入到保障性住房的投入太少。土地出让方式直接决定了中国房地产的发展趋势。最近大家议论物业税，为什么推不出来？就是因为物业税直接关系到了土地出让方式。如果土地出让方式不变，然后又出台物业税，那等于是火上浇油、扬汤止沸。

搜狐网副总编辑向胡葆森颁发搜狐企业家论坛理事证书

　　提问：城市化进程会造成住房的刚性需求增加，但是这么高的房价是否会让城市化“夭折”？

　　胡葆森：高房价状态不会持续。即使政府不打压，在市场经济条件下，任何一个行业不可能长期处在暴利状态，这就是市场经济的规律。所以我相信高房价的现象不会持续太久。建业造的房子，平均利润率最高是14%，去年只有10%多一点。暴利的行业不会长久的发展，这是事实。

　　提问：央企在一线城市疯狂拿地，任志强的华远也在进入二线城市。这对建业是否存在新一轮的威胁？

　　胡葆森：我在1998年提出了一个战略和构思，后来准备实施区域化发展战略的时候发现资源不够，一直到2002年才开始在河南的18个地市发展。8年时间我们完成了河南市场的整体布局，目前处于攻坚阶段，为的是解决稳定增长的问题。

　　建业是在区域市场做连锁品牌，我们在河南的18个城市做三个产品系列，在产品系列基础上标准化、产业化。万科、中海这样的地产商进入郑州和河南，郑州是我的主战场，同时我们还有17个城市可以作为支撑。

　　最近我在公司内部一直在疾湖：一个在区域市场上领先了15年的企业，一定要警醒。懒惰了，创新激情减弱了，忧患意识缺乏了，就有可能被超越，我们不妨被超越一下，被超越会让人真正警醒。阶段性被超越，也许更利于公司的长治久安。

　　提问：中小型房地产商逐渐会边缘化，甚至被淘汰，中小地产开发商出路何在？大家很关注地产领域的宏观调控，政府的态度也非常坚决。这次调控的深度、空间到底有多大？房价的底部可能在哪里？

　　胡葆森： 30%的空间是留给中小型房地产商的，不怕规模小，就怕你不精、不专。商业模式要坚持，市场要选好，在你最熟悉的市场不断地培育客户群。

　　关于这一轮地产调控，我有两个基本判断：第一、整影响最大的是一线城市的楼市与房价，二三线市场影响不是太大，但是地方政府和银行、金融机构在局部采取的措施反而会对某些地方产生影响。GDP增长有三大推力，消费、投资和出口，房地产牵着投资和消费，中央并不是要把这个行业打压下去。第二、地产行业不会垮，资金不会从这个行业大量流出，也不要担心钱会流到股市去。

　　主持人：由于时间关系今天的演讲到此结束。下面有请搜狐网副总编王子恢为胡葆森先生颁发“搜狐企业家论坛理事”的证书。我代表清华经管将本次大学讲堂的海报送给胡葆森先生。再次感谢。

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