来源：搜狐财经
作者：瑞银证券中国首席经济学家汪涛
国务院于4月15日宣布了一系列房地产行业调控措施，紧接着于4月17日出台了相关细则。A股市场应声大跌了将近5%。最新的这一轮房地产调控政策有何背景？会造成怎样的影响？
为何现在调控？
自年初以来，中央和温总理屡次对房价的过快上涨表示担忧。然而，过去几个月宣布的一系列政策措施却没能给热火朝天的房地处市降温。由于中央依然对经济增长表示担忧，3月中旬的“两会”也没有出台任何针对房地产行业的具体调控措施。因此，房地产市场活动再次活跃起来，而关于土地价格不断攀升、推高房价的报道也频频见诸报端。
包括北京在内的城镇居民对于房价过高难以承受的抱怨越来越多，而且对房地产泡沫的担忧也与日俱增。与此同时，经济数据表明宏观经济继续复苏：一季度GDP同比增速接近12%。在此背景下，政府推出了新一轮的房地产调控措施。
有哪些具体措施？
在4月17日颁布的国务院令中明确了新一轮房地产调控措施的细则。我们认为其中一些是自07年底以来最严厉的紧缩措施。主要措施包括：
* 通过限制银行对投资性购房的贷款来遏制投资性购房需求，包括提高贷款购买第二套（及以上）住房及购买首套住房且建筑面积在90平米以上的首付比例，并显著上调按揭利率。
* 要求地方政府增加土地供应并更严格地控制土地投机活动，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，将限制其向银行借款和在资本市场融资。
* 各地应尽快编制和公布住房建设规划、下达年度计划及中央补助资金，以增加保障性住房供应。
与07年底出台的调控政策类似，此次政府也试图通过提高第二套房贷的标准来遏制投资需求。不过此次的调控政策和07年底有一些差异。
2007年时，政府担心宏观经济整体过热，因此从整体上限制贷款，对房地产开发商的新增贷款停止了将近一年。这一次，中央更加强调增加住房供给，因而针对银行向开发商放贷的限制相对较少。
此外，对各地方官员采取稳定房价问责制。这将有助于调控措施得到切实执行，否则地方政府通常有很强的动机乐见房价上涨。但这也可能会由于地方政府争相展示其稳定房价的政绩而给政策执行带来扭曲。
中央已经意识到了通过限制银行放贷难以遏制大量流动性充沛的国有企业参与土地投机活动，因此特别要求非房地产主业的国有及国有控股企业退出商业性土地开发和房地产经营活动。
有哪些主要影响？
对房地产市场的影响：
在需求方面，最新的调控措施将有效增加购房成本，尤其是对投资性需求而言。这将在未来几个月内降低投资性购房需求。
可能更重要的是，新措施会影响市场对于未来房价走势的判断和预期，因此这些措施将在进一步遏制投资性需求的同时促使投资客抛售所持有的房源。
同时，继续增加土地和住房供应，尤其是低端住房将有助于在今年晚些时候改变房地产市场的供求基本面。我们预计未来几个月大城市房价增速将放缓，而近几个月来房价过快上涨的地区甚至有可能出现下跌。
在此背景下，开发商也许会变得更加谨慎并放缓新项目的投资和建设步伐。不过，09年底以来新开工面积的强劲增长意味着2010全年建设活动仍将维持在高位。此外，由政府推动的低端和普通住宅建设活动的增长及城镇化将有助于部分抵消掉大城市建设活动的疲软。
我们仍预计全年房地产建设活动将增长10-15%。不过正如我们在之前的多份报告中所强调的：我们预计从现在开始整体建设活动将会放缓，到2010下半年的某个时点可能转变为同比负增长。
对宏观经济的影响：
虽然高档房地产市场上开发商的投资和新开工建设活动预计将会放缓，但政府对普通住宅和保障性住房建设的大力推动、内陆地区城镇化化进程加速，将使2010年整体建设活动仍保持强劲。因此，我们维持2010年中国GDP增长10%的预测，因为我们已有的预测已经考虑到了房地产建设活动环比增速将显著放缓。我们对于2011年GDP增长8.7%的预测中，也已经考虑到了房地产投资届时将更明显地放缓。
当然，上周末宣布的房地产调控措施，如果得到切实执行的话，因为预期中的房地产调控已成为事实而可能使大宗商品的需求提前出现调整。
从正面来说，目前对房地产行业实施调控将会减少日后经济过热或资产价格出现大泡沫的风险。房价走软也将有助于缓和通胀预期。
从负面来说，人们担忧房地产调控力度过猛可能会导致经济增长大幅下滑，并引发其他连带的负面影响，如地方政府相关的不良贷款增加等。风险的确存在，但我们认为政府继续强调增加供给（建设活动）将有助于保持经济增长。此外我们还认为，一旦政府担心整体建设活动大幅放缓，部分政策将会放宽。
另一方面，如果新颁布的这些措施仍未收到预期的效果——即房价增速明显放缓——政府将会采取额外的措施，包括征收某种形式的住房消费税等。让我们继续关注。
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