短期降价可能不大 “五一”房展促销将增多

　　“只要从严执行，现有的政策控制房价已足够。”在昨天晨报和金地集团联合举办的楼势沙龙上，近期出台的系列调控新政无疑成了最热门的话题。尽管大开发商大多还没有明确的应对措施，但开发商短期内不大可能集中降价。此外，鉴于改善型自住需求可能会被严厉的调控政策“ 误伤”，专家建议在具体执行中应予以细化考虑。

　　买卖僵持期时间长短专家存异

　　自从上周“新国四条”和“新国十条”宏观调控政策公布后，关于新盘闻风而动打折促销的消息不绝于耳，的确有楼盘出现了小幅促销，但只是个案。新政出台后，一些开发商的会议一个接着一个，有些公司甚至组织到外地的总部去“头脑风暴”。昨天的沙龙上传出信息，几家大的品牌开发商，现在还在研究政策阶段，并且分析近一周市场的表现，新的应对策略还没有明确。

　　对此，与会专家普遍分析认为，集中降价现在肯定不会看到。易居（中国）控股有限公司副总裁金湛久表示，根据对90多个在售楼盘项目的观察，虽然近期接二连三的楼市新政出台，但开发商在近两周内仍不会有任何动作。“开发商降价的原因一定是在企业的资金链出现紧张的前提下。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青说，当前和2008年下半年相比，从开发商层面来看，最大的区别是现在开发商手上的存货压力普遍都很小，没有存货压力的开发商没有必要在短期内降价跑量。

　　易居中国研究中心总监陈啸天则认为，考虑到已买房业主的情绪，已经开过盘的楼盘很难会有较大幅度的优惠。当然从现在来说，不排除个别开发商因为自身企业战略，首次面世或者在售规模比较大，出现各种形式的优惠，但是还谈不上集中降价。

　　专家认为，总体来说，一手房降价要经过一段僵持期后才会出现，中间需要经历一个开发商存货逐渐积累的过程。陈啸天说，从以往楼市调整的经验来看，必定是二手房市场先调整，再波及一手房市场。“投资客先大量抛盘，各板块市场标杆价被重新定位，然后相邻的一手房才可能调整价格。”

　　对于这段“多空博弈期”要多长时间？专家有着不同的看法，陈啸天认为，这个僵持期至少要一个半月，杨晨青则认为集中降价可能会在四季度之后慢慢显现。

　　“五一”房展促销力度肯定加大

　　紧跟着楼市新政，“五一”长假的假日楼市开展脚步已临近，这次房展会“无心插柳”，却成为考察新政影响的风向标。据了解，“五一”假日楼市将于4月30日至5月3日如期举行，去年假日楼市4天的观展人数达到创纪录的17万人次。

　　“有两个风向标值得关注，一是应该多关注成交量的盘整周期，它将决定价格下探多少。”金湛久说，至于成交量萎缩到什么程度，“五一”房展上将有可能见分晓。据估计，届时房展的参展楼盘促销力度会比以往有所加大，但是只要开发商资金链跟得上，仍会做长期开发销售，楼盘打折大甩卖的现象应该不会出现。如果盘整周期超过一个月，那么价格还是会下探。二是看标杆性楼盘和代表性企业的表现，这将是下一阶段楼市的走向。但是金湛久也提醒观望中的购房者，不要指望抄底，到了自己的心理价位，未来的三个月还是可以出手的。“楼市结构性调整不是一朝一夕的事，而此番新政调控是必须的。”金湛久认为，因为房价涨得越快越容易形成拐点。因此无论对开发商还是购房者来说，此番新政下的楼市也被视为房地产暴利时代的最后一次机会。

　　为防政策“误伤”具体执行时需细化考虑

　　房产新政犹如一把锋利的手术刀，直指房价过高这一毒瘤，遗憾的是在切除毒瘤的时候，有部分健康细胞也难免受到影响。这就是有着改善需求的自住购房者，甚至有部分本来已付了意向金了，但是刚好在银行放贷环节遇上贷款政策变动，造成无法承受而违约的购房者。记者从昨天与会的中介公司了解到，在宝山顾村、浦东上南等板块这样的现象比较多，这些是相对外围的区域，因为这些区域是刚性自住客比较集中的地方，这类需求对银行贷款的依赖度比较高。楼市调控新政出台后，已有部分置换型买家考虑到可能存在的房价调整空间，暂缓入市计划、转为观望。

　　专家认为，此次新政抑制的主要对象是投机性购房者，如何避免政策“误伤”改善型等自住需求，也是下一步具体执行中应该予以细化考虑的。将投机性购房和自住购房者通通拒之门外，这显然不是政策本意。“银行在发放贷款时，可以进行更细致的认定工作，避免误伤自住需求。”

　　记者从21世纪不动产了解到，改善型自住购房者人数并不少，仅3月成交的客户中，这部分人大约占3成。对于陷入两难境地的改善型自住购房者，陈啸天认为，宏观调控政策现阶段会使他们的购房脚步放缓，长期来看，对他们也未必是坏事，毕竟如果能稳定市场，他们也是能从中受益的。新闻晨报

　　本期沙龙嘉宾：

　　易居投资控股副总裁金湛九易居臣信市场研究中心分析师杨晨青易居中国研究中心总监陈啸天21世纪不动产分析师黄河滔