可通过收紧流动性配合阻击房价

　　东方网4月22日消息：日前，央行在其网站上罕见地发布了金融机构贷款投向的分类数据。其中引起最多关注的是，2010年1季度大量贷款流向了房地产领域，这凸显出了房价上涨背后强大的信贷资金推手。

　　数据显示，1季度各类金融机构房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3％；其中，房地产开发贷款同比增长31.1％，个人购房贷款同比增长53.4％。由此可见，房地产领域成了危机时期宽松货币金融政策的主要受益部门，房市投机和房价过快上涨则成了救市的畸形结果。如此结果绝非政策初衷。

　　值得注意的是，这组数据也有力支持了近期的楼市新政。这一系列新规不仅上调了购房者尤其是多套房购买者的首付成数和贷款利率，还收紧了对房地产企业的贷款审批和再融资规模。

　　新政减少了信贷资金向房地产领域的集中，从而对于抑制房价上涨就能够发挥较强的针对性作用。大量的银行信贷流向房地产业，形成了购销两旺的市场格局，这进一步增强了房价上涨的预期，导致螺旋上涨的恶性循环。而在这个循环中，购房者和房地产企业绝非不差钱，银行信贷资金为供需双方博弈提供了催化剂。新政有效降低了多套房购买者和房地产企业的财务杠杆，市场参与者需要更多地用自己的钱而不是别人的钱参与博弈。

　　除了支持改变信贷结构外，我们还建议减少经济体中的流动性总量，适度加大回收流动性的节奏和力度。因为，宽松的货币环境，一方面制造了房地产信贷需求，另一方面商业银行也有积极性增加房地产的信贷供给。

　　首先，当前的主要利率已由正转负，极大刺激了房地产信贷需求。随着近期物价的走高，1年期存贷款利率均为负利率，这进一步强化了公众的通胀和房价上涨预期，负的资金成本也鼓励企业申请贷款加大投资。负利率是对工资性收入者和银行储户的一种惩罚，刺激着老百姓的购房神经。相反，对于贷款购房者和房地产企业，申请贷款就相当于获得一笔补贴，贷款越多，补贴也越多，因为债务会随着时间的推移缩水。

　　其次，在1季度信贷资金大举流向房地产领域的背后，是银行系统流动性的重新增加。在今年1季度法定准备金率上调之前，商业银行的超额准备金已开始上升，这个上升态势从2009年年中持续至今。超额准备金其实是银行的闲置资金，商业银行当前面临着经营压力，想要为这些资金找到出路，房地产领域就成了最好的选择。

　　从这个角度说，我们不仅要关注央行这次公布的信贷投向结构数据，还要持续关注整个经济的流动性环境。这两方面都是房价上涨的资金面推动因素。就政策而言，货币供应增速已从顶点有所回落，货币回笼的力度也有所加大，但是正如房价过快上涨所显示的，这些收紧措施还是不够的，市场上还是有大量资金被用作投机的武器。当前货币增速仍处历史较高水平，而前期投放的流动性超出了实体经济需要。

　　楼市新政相当于把过多的资金堵在房地产部门之外，但如果经济整体的流动性仍然十分宽裕，房贷新政所构筑起的这堵防洪墙，将会面临越来越大的压力。

　　我们认为，应该适时启动加息改变当前的负利率局面，同时通过数量型政策工具加大流动性的回笼。不少人担心国民经济还承受不起加息的压力，但以房地产为代表的一些领域已经表明，当前的经济风险已转变为结构性过热，国民经济同样也承受不了泡沫化的压力。

　　（作者为经济学博士，宏观经济观察人士）新闻晨报