搜狐企业家论坛月度沙龙：地产新政与房市拐点

　　搜狐企业家论坛月度沙龙————地产新政与房市拐点

　　策划、主持：搜狐网财经中心总监助理张翼

　　时间 ：2010年4月20日10:00--12:00

　　主要议题：

　　1、楼市新政密集出台后，此前持续高涨的房价出现下浮迹象，目前而言，尽管全面降价情况尚未发生，但公众对于楼市将迎来拐点的预期越来越强烈。伴随着这一轮地产新政的密集出台，“拐点论”是否可信？

　　2、一部《蜗居》引起了全国民众的热烈共鸣，房价的持续性强劲上涨引发了公众对于房地产泡沫的争论与忧虑。今年两会期间，一位知名的地产商认为，“泡沫不破就不叫泡沫，说房地产泡沫说了这么多年，到现在也没有破，说明需求很大”。而学者则发表了针锋相对的观点，“房价已严重脱离城市居民的实际购买力，房地产市场演变成了投机的乐园”。对于波澜泛起的地产泡沫论如何评说？

　　3、开征物业税争执了多年，学者主张征收物业税，认为“物业税的意义不仅仅在于抑制炒房，还可以促进税制体系的配套改革并起到再分配调节的作用。地产商则表态，“很多人认为开征物业税以后房价马上就会下来了，这完全是理想，甚至是空想”。物业税之于房地产，有何实质意义？与住房消费和房产收益相关的税收政策倘若陆续实施，能否起到硬性调控楼市的作用？

搜狐企业家论坛月度沙龙：地产新政与房市拐点

　　主持人：搜狐网友大家好，我们是在一个敏感时刻筹办今天的沙龙，筹备此次主题沙龙的过程中，我们向国内的主要地产商发出了邀约，但是他们都给了一个非常一致的回答，太敏感、不方便。

　　3月份我们在三亚采访时看到，一亩地可以拍出2000万元的高价，海景概念的商品房每平米标价10万元以上。进入四月份以来，北京市特别是通州区的房价引起了公众的极大关注，北京近郊通州区的房价已经到了3万元的高点。房价是近期的热点话题，搜狐对这一重大民生问题密切关注，今天我们请到了几位嘉宾做客搜狐：中房集团理事长、中国企业家协会执行副会长、幸福人寿董事长孟晓苏，中国房地产学会副会长陈国强，中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺，虎杰投资咨询首席分析师张寅。

　　“拐点论”，伪命题还是真现象？

　　主持人：4月19日晚，搜狐企业家论坛走进清华大学经管学院，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森发表了主题演讲《房价走势与未来趋势——中国地产何去何从？》。演讲结束之后，胡葆森遭遇了大学生的“围攻”，大学生们问的最多的问题是我们马上就毕业了，到底该不该买房？

　　4月19日，股市的惨淡表现已经对“地产新政”有了最直接的反应，大盘掉了100多点，地产股领跌，很多地产股处于跌停状态。“地产新政”严厉出台，公众对房价走低充满了强烈预期。伴随着新的“国十条”的颁布，会不会出现一个新的拐点，“拐点论”是一个伪命题还是一个真现象？我们先请孟晓苏先生发表观点，孟总被尊称为中国地产界的“教父”。

中房集团理事长孟晓苏

　　孟晓苏：房地产发展过程中总会有一些超越正常轨迹的现象，由于其他方面的投资门类缺乏吸引力，以及股市的现状，人们把房地产当作最佳投资对象。加上一些房地产商过度的炒作行为，引起了公众的不满。中国的房地产和国外的房地产一样，有着明显的周期性波动。来自政府的宏观调控是要尽量拉长它的发展周期，尽量抵消掉低落期的下滑带来的损害，就是说尽量抹平周期。公众要求不仅管住廉租房，还要管住商品房，管住价格，这个时候政府应该理性地出台一些反周期的调控政策，使得周期不至于过分起伏和跌荡，目前的措施也都是本着反周期调控的原则出台的。这个时候如果说出现一个掉头向下的拐点，那是不可能的。

　　2009年，中国的房地产走出了低谷，经历了一轮发展期，这一轮发展期有多长？根据我们对中国房地产业的综合分析，我认为目前仍然处于发展初期。为什么这么说呢？低谷期的特点是供应不足，发展初期的特点是老百姓纷纷买房，再加上过量购房，造成了现在不正常的状况。从根本上说改变目前的房价上涨趋势，要靠供求关系的平衡，也就是说总量基本平衡，结构基本合理。

　　短期内，严重供求不平衡供造成房价上涨，采取一些适度的措施抑制投资性消费来加以降温，这是必要的。任何措施都不会改变地产业发展的趋势，至少从政府的政策实施来看，并不是要把地产消费的热点打掉。综合来看，投资拉动的力度在减弱，主要还是靠内需，所以通过调控，把不规范的行为给予规范，目的是为了实现地产业的平稳持续发展。

中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺

　　陈顺：学生还没有走出学校大门就开始准备买房，反映了国人对土地、对住房的朴素感情。在这样一种文化的支撑下，个别城市以及一些城市个别区域的房价上涨过快，政府出台政策进行宏观调控，我认为是正确的。

　　4月19日住建部再发通知，要求开发商严格实行购房实名制，包括期房销售不允许认购，不允许卖VIP卡，不允许交定金等等。2010年地产调控的关健词是什么？差别化。今年所有针对地产行业的政策，都在“差别化”这三个字上有所体现。比如说对个别过热地区当地政府可以采取相应措施，包括采取一些行政手段，比如限购。你有钱，只让你买两套，或者只能买一套。我认为，国务院出台调控政策，为的是促进房地产行业稳定、健康发展。

　　打个比喻吧，胖和瘦不是健康与否的标志，某人很胖，但是他可能也很健康。某人很瘦，也可能不是很健康，关键是肌体和谐就可以了。但是突然变胖、突然消瘦肯定有问题，肌体的各种元素肯定不和谐了，有时候需要吃激素，或者是打针吃药治病，或者是中药调理、直接手术。

　　这一次，房地产调控政策出台的方式和往常不一样。这次是组合拳、差异化，过去的调控政策就像“西医”，这次有点“中医”的感觉，有条理地治理。地产的调控，用“中医”的方式比用“西医”方式效果要好。关于“拐点论”，我认为目前没必要提到“拐点”。

　　陈国强：综合来看地产行业的趋势，波动周期变短了，特别是政策调整的节奏变快了。最近，地产新政的出台，以及政策的转向不能简单地解读为行业就应该出现拐点。调控政策出台最大的作用是引导预期，改变市场各方对于楼市走向的预期。

　　调控政策主要是抑制投机性需求，特别是对于炒房投机行为采取大力度的抑制。这一轮调控政策的第二个看点是增加土地供应，从国土部4月15日公布的年度住宅用地计划可以明显地感觉到2010年的供应计划超过预期，去年是7.64万公顷，2010年提升到18万公顷。土地供应的增加与去年信贷投放有很大的相似性，完全是放量。这是一种双向调节的政策组合，对于市场预期的引导效果非常明显。第三个看点是，大力度落实住房保障政策，2010年提出300万套保障房，280万棚户区改造的目标，同时辅以新增用地的保证。第四个看点是，加强市场监管。我注意到新“国十条”对于房地产开发企业的购地、融资，增加了新的调节手段，也加大了违规、违法现象的查处力度。这些措施和手段的应用可以说是前所未有，特别是信贷手段、金融信贷手段的应用可以说是最大化的，把这个手段用到极致了，是这些年来最严厉的，力度是空前的。

　　为什么采取这种空前严厉的政策？因为我们面临的市场形态和过去完全不一样了，调控的难度和过去相比也是不一样的。宏观经济面，实体经济尚未根本好转，民间投资渠道缺乏，民间游资过剩，这些都没有改变，从而间接影响了调控的难度。调控政策的出台，基于多重复杂因素的综合考量，我个人的基本判断和观点是，政策转向或者新“国十条”的出台，并不意味着迎来新的“拐点”。

　　张寅：地产新政实际是对消费性需求、投资性需求的控制，重点是控制投资性需求，对消费型需求还保持着一定的空间。如果不能达到一定的市场效果，恐怕连消费性需求也要约束。任何投资性需求都是投机，有人是短线投机，有人是长线投机。通州区房价的过快上涨，就表现出一定的投机性。市场有没有泡沫？判断的标准是看一定时期内房价上涨的速度是不是两位数，如果是一位数，我不认为这里面有泡沫。两位数以上就带有泡沫色彩，或者说供需不平衡。持续性两位数增长，我不认为这个市场是健康的，总有一天泡沫会破。

　　住建部的政策是针对房地产商的。消费者（含投资者）、房地产商、政府，这是牵动地产的三个关联方，针对消费者、地产商的政策已经都出来了。现在最大的问题就是政府什么时候在地产问题上让利。

　　让我们做个假设，假如楼市因此在5、6月份陷入冷寂，7、8月份又开始上涨，如果这种局面出现的话，我认为惟一没有出政策的税务部门肯定要出政策。5、6月份成交量会降，房价不太可能下降。我的判断是，利率不动，房价不可能出拐点。政府必须出台政策控制需求，所有的针对二套房、三套房的调控政策，都是控制需求。看一下北京的情况，北京目前期房上市的存量，是历史最低位，现房存量是两年以来最低位。这种情况下，假使没有投机性需求，仅是消费需求就可能把市场拉爆。

　　这次出台的调控政策是在控制需求，但是力度比我想象的差，我想象的是二套房暂停，一套房首付不动。二手房交易税费大减，鼓励二手房交易，因为二手房与一手房有明显的价差。综合来看我认为，如果今年出现利率调整，存在着房价拐点的可能性。如果在5、6月份利率没有调整，7、8月份市场再度疯狂完全有可能。去年为什么那么火爆？销售面积那么大，竣工面积往下走，能不拉爆市场吗？

　　孟晓苏：拐点论不是我们说的，是有些媒体说的，是媒体强加给房地产企业家的。政策的稳定效应需要公众的心理预期相支撑，如果把公众的心理预期打破，没有信心了，楼市就下来了。

　　后来我们那样不行，内需市场搞垮了怎么办？于是赶快拉动内需，拉动内需主要是住房和汽车，调动政策救楼市，这是我们在2009年看到的景象。结果统统实现了爆发，大家喜气洋洋。盖房子不像种白菜，种白菜一个月就行了，盖房子至少得一年半，土地要购置，还要整理，然后才是盖，所以供不应求的局面在中国还会维持一段时间，这是地产业发展初期的特点。正是由于这样的特点使我们更加坚定地认为地产业处于发展初期，而不是临近拐点的发展末期。宏观调控是为了行业维稳，而并不是有意地要把它打垮。

　　我对楼市的整体判断是供不应求的局面仍将持续。在这样的情况下，首先要增加供给，增加廉租房、保障房供应。我们只看到了政策打压，没有看到公众的住房需求，媒体过度关注政策面。短期来看，地产新政限制了需求，主要是限制投机，投资性需求处于中间状态，最终要转化成消费需求。

　　地产调控下一步：用物业税取代土地财政

　　主持人：孟晓苏先生有一个非常著名的观点——用物业税取代土地财政。中房集团从2003年就开始建议高层实行物业税，物业税已经空转了多年，最近，方方面面又在热烈地讨论这个问题。学者认为物业税征收对平抑房价能起到非常好的效果，但是房地产商则说那完全是空想。

　　孟晓苏：中房一直在研究政策，包括商品房、经济适用房、廉租房供应体系建设的对策分析，还特别提出政府要加快保障性住房建设。2003年时任国务院副总理的曾培炎同志去上海调研，座谈会上中房上海公司提出征收物业税有利于抑制地方政府盲目扩张土地，使得现有土地可以更好的利用。曾培炎同志在国务院会议上又汇报了一次，当时就做出了一个决定要进行物业税的试点。到现在已经持续7年了，在一些城市试点。

　　从农民那里把地拿来建房，到城市去修桥修路，建廉租房。每年1万多亿的土地不是来自有钱人，而是来自农民，我们就知道它构成不了市场的平衡。这就需要用物业税取代土地出让金，全国的土地出让金是16000多亿，增量部分多来自农村。

　　房子大、住房多的多交税，房子小的少交税，没有房的人不交税。在国外，物业税很简单，低收入者住的房子小，因为钱很少，但是他买房子得到的补贴多。比如价值400万的房子卖给低收入者是200万，另外200万的差价不是政府一下子补给你，而是通过物业税和其他形式来弥补。在国外，房屋转让的时候，物业税也一起转让，这样可以抑制投机需求，市场供不应求的情况下，可以让它不至于过快上涨。

　　物业税其实很简单，不是很复杂，我们只是跟别人学一学，我们不需要关起门来自己造一个。怎么实行物业税？四步走、差别税率。首先，可以把商业地产税制平移，改变征税方式，先把商业房地产物业税建立起来。其次，从小产权房征收物业税，可以参照发达国家1%-3%的标准。小产权房没有交过地产税，如果土地出让金变成大产权，我认为这是国有收益的流失。对小产权房物业税的征收是按照商业地产标准的税率来征，他也愿意接受，政府也得到了源源不断的税源，解决了农村建设用地规范的问题，扭转之后在规划要求下和国有土地享受一致的财产权利。第三，对高档房和豪宅征收物业税，税率按照国际标准是1%-3%。最后，向普通居民征收物业税，小户型、低收入家庭应该采取优惠税率。

　　第一套房交不交物业税？或者房屋面积小的交不交？这也是非常麻烦的。只要我们确认这些小户型低收入家庭有产权房，税赋交的虽少，但是得到的优惠多，收入多于税赋。什么人最反对物业税？房子多的人。现在的问题是，征收物业税是按照房子的评估价，还是按照房屋的购入价？本来我主张依照新加坡的做法，遵循评估价。但是很多老干部不同意，因为按照评估价计算的话，很多老干部住的是豪宅。举个例子，房子价值500万，早年间购买的时候也就10万元，如果以500万元为基准征收物业税，那可不是个小数字。承包责任制改革推行的时候，谁最反对？农村干部。当时虽然普遍贫困，但是有一部分人享有特权，每天晚上多开一个会就可以多吃一个馍，这个馍就是特权，他为了维护这个特权，就反对土地承包责任制。后来干部分的是比较近的地，群众分的是比较远的地，这样就把问题解决了。物业税有利于构建社会公平正义，应当尽快实行。