北京通州房价暴涨之后

　　王珊珊

　　疯狂不再。

　　4月21日，通州世纪新城销售部，将近200多平方米的销售展厅三三两两的销售人员，打瞌睡的，闲聊的，接待处的人也不知去向，面对客人的造访没有一个人上前招呼。而在《中国经营报》记者接连走访的几个新盘的销售处，见到的都是类似的情景。

　　从2009年底8000元/平方米，猛涨到2010年4月初的25000元/平方米的通州新房均价，在4月14日地产调控新政出台后，悄然回落到22000元/平方米的价位。

　　炒政策

　　“几乎这里的房价在一夜之间就从12000元/平方米直接涨到25000元/平方米，两会刚结束，通州的房子几乎每天都是以每平方米500元的幅度在涨价。”汀香丽舍的销售主任放低声音告诉记者，“那会儿70%的房子都被投资者买了，我这里接待过一个外省的人，一下就买了5套，而且付的都是全款，听说他在全国各地买了40多套房子。”据了解，这个社区第二期去年10月开盘，100多套房子，不到一个月全部售罄。

　　其实，在经过2008年整个房地产市场的一个缓和期之后，2009年底，房市开始回暖的时候，通州的房价相对市内还是很便宜的，均价都在8000元/平方米左右，通过《中国经营报》记者对我爱我家、链家、21世纪不动产等二手房地产和通州目前最火热的新盘世纪星城、天时名苑、海棠湾等的调查了解，1~3月份大批刚毕业着急结婚的客户和很多有了积蓄的白领都随着房市回暖考虑在这里购房，随着购房人数的增加，房价随之攀升到2010年初的12000元/平方米。

　　而在此之前的2009年12月下旬，北京市委十届七次全会上提出，2010年，北京将集中力量、聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城。将通州的运河与天津的塘沽岗和渤海湾连通，发展海运贸易，形成五河交汇的新局面。

　　2010年1月，在北京市两会上，市长郭金龙在政府工作报告中明确：“今年要集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用。”

　　通州新规划政策给了房市价格上涨的信号。21世纪不动产分析师齐凡认为，正是受CBD东扩规划、通州新城规划等利好因素影响，从2009年10月份至今短短的半年内，通州房价涨幅已超过100%。

　　根据新的规划，通州新华街沿线老城区全部开始拆迁，建北京东站，按照15800元/平方米的均价补偿给拆迁户。齐凡坦承，许多得到货币补偿的拆迁户会选择就近租房或再置业，如此一来短期内更加重了通州目前的供需矛盾。此外通州新城土地招标工作也即将启动，根据规划，其中大部分为商业用地，住宅用地紧缩。所以，齐凡预计，短期内通州房价调头向下的可能性不大。

　　“北京市政府在两会之后给通州的优惠政策比较多，再加上8条新城铁的规划，很多人都比较看好通州。其中，买一手房的投资客比较多，他们认为，等新房周边配套齐全了以后出手，肯定会高于当初开盘的价位，盈利的空间比较大。并且从开发商手里买房子，按照房款的20%首付，资金占用比例小，二手房不一样，要贷款的话，要涉及到银行的评估，一般评估后的首付额度都会高于一手房的价位，特别有实力的投资客会大批量的购买一手房。”我爱我家通州区域经理无耐的说，“周边的二手房价，全是一手房带动的。”

　　中介再上路

　　“新政出台后对我们门店的影响很大，原本一天我们能接待十多组客户，可是现在每天只能接待二三组。”九棵树某中介经纪人告诉记者，上个月他们还坐在门店里等客户，现在不得不又拿着广告牌出去站马路了。

　　据《中国经营报》记者调查，房地产新政策出台之后，我爱我家、链家、21世纪不动产的二手房成交量都较3月之前回落了50%左右。

　　而在此之前的3月份，以我爱我家为例，仅3月一个月的成交量，就赶上2009年一个季度的量。

　　另据齐凡透露，目前许多中介经纪人的工作方式已经发生转变，从“聊客户”转为“聊业主”。“以前是业主死咬价，只能做客户工作。现在市场变了，只能多做做业主工作了。”齐凡说。

　　“根据我们的监测数据，四环内部分片区的二手房价格已经出现滞涨。而望京、天通苑、通州等一些此前的热点区域，业主报价也已出现微调，但并没有出现大幅降价现象。”齐凡告诉记者，目前望京的二手房均价在25000元/平方米左右，通州八通线沿线二手房价约为20000元/平方米。其中，大户型房源相较4月14日前，均价普降每平方米近千元；一直坚挺的小户型房源，也出现了一到两万元左右的议价空间。

　　而据“链家地产”市场研究部统计数据分析，通州二手房最新报价在18700元/平方米，相对4月14日新政前，平均降价2000元左右，降幅达9.7%左右。通州房价前期涨幅过快，日均涨幅超过0.5%，而短期价格快速上涨的结果就是政策后的市场承受能力相对较弱，并且业主的价格预期也在前期透支，当前价格出现一定回落，但依然处于高位。

　　虽然政策力道迅猛，但大部分房地产商都认为，这次房产新政后，房价只会小幅回落，毕竟通州作为新城的发展空间比较大，刚性需求的客户还是存在的，在规划政策不变化的情况下，房价落到之前的14000元/平方米左右是不可能的。但是像2009年末到现在这样大幅增长的情况也不太会出现了，年底稳定二手房均价在25000元/平方米以内应无问题。