来源：中国经营报
梁宵
“新国十条”落地。大北京“睡城”燕郊、通州的房价在高烧过后急速降温。
而同为京郊“睡城”的河北省香河县，就像它之前需要经过通州的过渡才能接受京城房市的辐射一样，遏制房价的迅猛政策传导到此也尚需时日。但通州和燕郊的事例已经在提醒香河，依
“香河现象”
在“新国十条”出台之前，有开发商“扬言”，香河房价将在一个月后突破7500元/平方米，而在此之前的3月到4月，香河房价也曾上演平均上涨一千有余的“火爆”，目前的平均房价已经挺近6000元/平方米。
而在2009年之前，香河房价曾长时间在3000元/平方米徘徊，其间受金融危机影响，甚至曾经2000元/平方米，都乏人问津。对比今日香河直逼6000元/平方米的房价，恍若隔世。
“作为特大城市的近郊县，必定受到北京市房价的影响，大城市的人口布局外溢会使购房者进入郊县，自然也会提升当地的房地产价格，”虽然京郊房价面临调整，但长期关注郊县房地产的中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞觉得，“香河现象”也是大势所趋。
在4月11日刚刚闭幕的北京四季房展会上，北京市内参展项目以2.12万元/平方米成交均价创出历次展会新高，而去年的价格仅为1.3万元/平方米。
正是在京城高房价的刺激下，45公里之外的香河房地产价格才得以扶摇直上，并且吸引了众多的知名开发商的加入。2009年7月份，万通地产斥资4.8亿元斩获香河土地53万平方米；廊坊市的荣盛发展紧随其后，以1.32亿元拿下10万平方米土地；10月，香河政府宣布与富力地产签约了总投资300亿元、可容纳10万人居住的新农村建设项目。
而今东西南北不过十里的香河县城，据不完全统计，至少有10个新楼盘同时开工，释放的住宅增量将达到万户。而小小的香河县城，总人口也不过七八万。
育龙香苑小区号称香河的“富人区”，是由北京育龙房地产开发有限责任公司在2006年推出的，目前的价格为每平方米6000元左右（精装修）。据其销售人员称，由于该楼盘是最早的一批高层，因此可以说网络了县城多数的先富人群，总量将近800套的小区，目前的入住率也仅达到了60%~70%，而且多数是本地人。可见，从满足本地人的自住来讲，香河的房地产开发早已是一种供过于求的局面。
事实上，香河的房价已经远远背离了本地人的工资水平，在平均年收入仅为2万元的县城里，每平方米5000多元的房子无疑成了一种奢侈品。一位政府部门的工作人员也坦承“房价对当地人来说太高了”，但从另一方面来说，“许多本地人之前都有房子，而且，以前的平房拆迁之后，有的能分到两套楼房，自住应该没有问题。”
但是，香河的房子并不愁卖。
京城投资客
行政规划上隶属河北的香河县，县境全长155公里，其中122公里与京津接壤，香河街头，穿梭而过的私家车，超过70%都是北京的牌照。
“CBD东扩，香河即将纳入北京‘大七环’的版图；北京市政府的行政职能部门等要移师通州；京唐城际开通有望，北京到香河的车程将缩短至20分钟……”
在香河，几乎每一个售楼处的工作人员都对上述常年炒作、但是未经证实的信息言之凿凿。他们通常还会对前来购房者强调，“随着北京市政府工作地点的转移，更多的人会去通州工作，相应来香河买房的人就更多了，未来升值到每平方米8000元不成问题。”
大多数购房者尽管半信半疑，但最终还是“宁可信其有”。一直寄望于房价下调的愿望彻底崩盘之后，香河在一定程度上成为某些人弥补决策失误的“后悔药”：“再等下去，连香河的房子都买不起了。”
这种心理使在北京工作的一些人成为香河购房者的中坚力量，据记者的综合调查，目前在香河，超过一半的购房者来自北京。万通地产的项目选择也正是对这种趋势的一个反应。万通的香河项目以别墅产品为主的，并非位于城中位置，而是距离县城近20公里的安平镇，这里与北京的通州区相接。万通地产香河项目销售负责人孟刚表示，他们的销售目标，主要面向北京人。
“与燕郊不同，香河的起点比较高，来这里买房的人多数都是二次置业者。”孟刚说，万通此举有先例可循，得益于北京城的“挤出效应”，此前上海绿地集团在香河的联排别墅和面向高端人群的孔雀城项目都获得了非常好的销售回报。
据《中国经营报》记者调查，在香河购房的“北京人”，有一部分是对北京的高房价望尘莫及，首次购房的年轻人；也有厌烦了大城市的“蜗居”状态，一偿大房子愿望的二次购房者；还有的是在香河买房养老，或者给父母养老；但更多的是房产投资者。
以这样的购买需求来看，距京城更近的燕郊显然更具优势。
但是，直至现在，燕郊还只能作为北京的一个睡城：大部分在北京工作的人，每天往返于北京和河北之间，燕郊“有城无业”所导致的后续发展乏力也为业内人士所诟病。
“香河与燕郊的发展模式还是有区别的，一方面，香河作为‘睡城’的条件还不成熟，距离上没有燕郊有优势；但另一方面，香河比燕郊具有产业优势，更有利于发掘原生性的房价推动元素。”正略钧策管理咨询顾问张朝峰认为。
香河到北京的直线距离为45公里，高速自驾需要一个多小时，但是费用昂贵；一般公交车从北京站出发，至少也需要2个小时的时间才能到达；而取道高速的公交车却班次太少，时间又不稳定，是真正的“可遇不可求”。这种交通状况还很难满足自住者的需求。因此，投资性购买便成为一种主流。
“这种投资应该是一种长线投资，受益期起码是5到10年。”张朝峰认为最后的接盘手，很可能就诞生在目前香河的产业规划之中，这也是未来香河房价的主要助推因素。
记者观察VIEW
超越燕郊？
在家喻户晓的香河家具城里汇集了上千商家。上千个商铺背后就是上千个小有资产的老板，他们成为香河购房大军中的重要力量。
而以家具城为代表的商业、产业集聚恰恰使香河超越了燕郊单纯的“睡城”定位，而获得了更大的发展空间。
其实，早在2005年，中郡县域经济研究所所长刘福刚在受邀对香河的经济发展进行相关指导的时候就提出，香河要发展与自身优势相关的产业，立足中心城市，主动融入中等城市，实现产业对接。
产业的成长对房地产市场的带动作用是两方面的，一个培养了有能力的消费群体，另外一个能带动本地经济的发展，从而吸引更多的购房者。这种作用目前已经开始显现。
香河县政府的公开资料显示，该县在潮白、北运“两河”流域，引进上海绿地集团、北京鼎盛华泰公司、北京佳龙集团、河北建设集团、广东合生创展公司等7家实力强、信誉好的域外战略投资企业，建立了华北民用进口商品自由贸易示范区、佳龙现代旅游产业园、城乡生态服务产业基地等7大经济板块，总规划面积超过100平方公里，总投资预计超过1100亿元。
不仅如此，2010年，政府将计划投资21.6亿元，启动实施12项重点工程。其中包括改善城市交通，改造城市景观，建设电站等多项举措，一方面进一步拉近了香河到北京的距离，另一方面也提供了满足县城产业发展所需要的配套设施。
未来的香河，不仅要承接京津等地的人口转移，更重要的是承接其产业转移，这样会为其带来更多中高端的购买者，也是推动房地产市场发展的自身动力。
但是，也有业内专家质疑，香河的“这个预期会否落空，也是影响其房地产能否继续发展的重要因素，就算有了工业园区，如何吸引商户入驻也是个大问题。”
目前，更严重的问题似乎迫在眉睫。由于管理缺位，香河的房地产开发鱼龙混杂，有些楼房质量严重不过关，网上目前已经出现了某楼盘集体退房的倡导；而对于香河整体楼房质量的质疑和抱怨更是层出不穷，比如精装修的质量低劣，物业公司的霸王条款，燃气供暖的无从保证，诸如此类的问题甚至在今年全国两会上被摆到了河北省住房和城乡建设厅厅长朱正举的面前。
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