王建：惟有二次房改才可压制房价

　　房价疯涨的趋势2005年以来几次都没能止住，现在同样也不可能止住。

　　楼市新政之后，市场似乎陆续已有些许萎缩迹象显现，而目前关于这或将导致楼市资金外流，关于楼市资金将要流向商业地产、期货市场乃至股市等种种判断能否成立？最终房价疯涨趋势会否真正受阻？中国宏观经济学会副会长兼秘书长王建近日接受本报记者访问，阐述了他的相关分析和预测。

　　房价疯涨趋势

　　难被压制根本

　　《华夏时报》：您是否认为楼市将会有资金外流至其他领域？

　　王建：只有当这个判断的前提是楼市新政之后，一定会把一些资金挤出楼市，我们才能讨论这些资金将往哪里去。但这个前提是否成立，这是应该首先考虑的问题。

　　这次出台的楼市政策与2005年至本年初的数次调控政策相比较，在力度上的确有所增加，但其出发点应该是没什么太大变化。如果过去几年都没能解决的问题，我们可以指望这次就一定能解决吗？

　　比如对于本次试图收紧房贷的政策，难道那些炒房的人会没有办法对付吗？我们已经知道过去曾有很多炒房者收集大量农民身份证去买房，他们甚至整麻袋地收集身份证。面对诸如此类的现象，所谓收紧房贷怎么可能真正有效？不过就是购房者身份限制的问题，而那些炒房者解决这个身份限制的问题其成本应该是很低的。正所谓上有政策，下有对策。这不就是博弈吗？政府出一招棋，下面炒房的人就出另一招棋应对。

　　《华夏时报》：政府若开征房地产持有税将会出现什么状况？

　　王建：如果开征房地产持有税，向那些拥有多套房产的人收税，并不能解决问题。假如未来房价还有很大升值空间，那些炒房的人会怕被征税吗？对于房地产泡沫来说，税收的比例恐怕怎么也比不上房地产的未来升值空间。

　　仔细分析所谓向多套房征税的问题，可以看到，由于目前是购房者负担了购房时应付的各种税费，而不是买卖双方负担，卖房者获得的是净价。再看税费，其表现为两种性质，一种是直接税，一种是间接税。像所得税这类的直接税，针对企业最后利润或个人最后收益来征收，也叫不可转移税；增值税和流转税都属于间接税一类，是很容易被转嫁给消费者的。由此便可得出结论，以此来约束楼市投资或投机行为，恐怕是根本不行的。

　　所以，我的基本看法是，现在出台的所谓楼市新政，要想把楼市汹涌的涨价趋势压制下去，是根本不可能的。其关键问题在于，一方面我们现在可用于房产开发的土地是越来越少，另一方面紧跟着我们又要进行大规模城市化。推动城市化进程中，必然有很多人要进城，要住房；很多已经在城里的人也需要买房（目前大约只有三到四成的城市居民买了住房）。为什么人们普遍对房价不满意？这是因为城镇居民的主体还没有买房。住房的实际需求如此强劲的事实就摆在这里，房价怎能不疯涨？

　　《华夏时报》：楼市新政对土地财政的维持有无可能造成冲击？

　　王建：在这样的背景下，我们现在采用的制约房价疯涨的办法，一个是试图打击房地产商，一个是试图约束炒房行为，还有就是针对地方政府的土地财政收益。目前楼市新政就冲着这三方面来，但这实际上是有问题的。当然，针对地方政府土地财政收益这一块，现在政策还不敢碰。因为地方政府也要活命，要承担那么多地方公共支出，本来上面给的资金就不足，再断了财路就甭干事了。所以，现在政策只好集中向炒房者和房地产商下手。但这实际上是没有用的。关键问题就在于我们人口太多，而土地太少，增长的空间却又很大。继续用现有的办法制止房价疯涨根本就是缘木求鱼。

　　《华夏时报》：您是说房地产商不怕政策？

　　王建：那些房地产商真的会被政策吓住吗？也许正相反，越是压制恐怕越是让房地产商觉得房地产资源稀缺，而必须争取尽可能多捞一把。因为大家都看清楚了，中国的问题就是人多地少，现在只有4亿人口真正城市化了，后面还有8亿人口，也就是说需要增加两倍的城市人口，未来对于房地产的需求将是多么巨大，但土地供给能有多少？非常有限，已经有很多地方正面临着土地枯竭的困境。所以，面对这样的状况，我所接触到的一些房地产商，他们的策略就是无论如何现在都要拼命地拿地，他们坚信将来土地肯定将比现在贵许多。从这一点上来说，他们的行为是符合市场规律的。

　　所以，房价疯涨的趋势2005年以来几次都没能止住，现在同样也不可能止住。这就是我的观点。

　　惟有二次房改

　　可缓房价疯涨

　　《华夏时报》：就没有解决矛盾的出路了吗？

　　王建：有人担心现在政策一出，资金是否会从楼市流向别处，这个判断，其前提就错了。那个前提根本不存在，资金根本不会往外跑。或者说，即使往外跑，数量也很有限。比如，打算进入楼市者，可能会开始观望；已进入楼市者，可能会暂停行动。这种种情形，可能会有一些。但国内那些大房地产商会因为现在的政策制约而转做别的产业吗？这是绝无可能的。

　　房地产业与政府间已有多次斗法，从2005年以来就一直和政府的各种政策斗争，政府从没能真正做到把房地产价格压制下去。而新的政策能和以往有什么区别吗？整个的思路、方向都是一样的，只是力度上有一点变化。这些力度我看房地产商是能消化掉的。所以，我的结论是：新政策，仍不管事。

　　解决问题的办法，解决矛盾的根本出路，就是进行二次房改。二次房改倒是能在很大程度上缓解房价疯涨趋势。如果政府拿出一部分土地资源给那些中低收入人群，满足他们的住房需求，这部分人对于高房价还会有什么怨气吗？

　　现在政策若能够做到不让房价上涨就很了不起了，想让房价降下来，降到多少合适？比如北京房价在四环以内是每平方米3万多元，即便降到每平方米5000元，低收入民众就能买得起了吗？恐怕依然买不起。让一个月收入只有2000元的居民花40万买一套两室一厅80平方米的住房，他能否拿得出来？他恐怕必须20年不吃不喝才行。而若让房价降到每平方米2万元，那恐怕也毫无用处，还是解决不了问题。老百姓不满情绪只会增加，不会减少。

　　短期不会有

　　政策大变动

　　《华夏时报》：是否还会有相关政策继续出台？

　　王建：可以预料，像二次房改这样大的政策变动短期看来不会再有。因为其牵涉到很大的利益关系的调整，比如，怎样才能让地方政府拿出大量土地建造廉租房、公租房？财政体制一天不改，地方政府就必须每天指望土地财政卖地挣钱过日子。而财政体制的背后，是无数的利益纠结，如何轻易动得了？

　　从政策趋向上来看，今年该出的政策都几乎已经出尽，调控当局可能需要对政策的有限效果进行一段时间的观察。而当民众看到房价大幅降低已无可能，虽然不满情绪继续，这一年却可能已经过去。明年后年会怎样？那可能就要到明年后年再说吧。

　　《华夏时报》：眼看房价等各种资源类产品价格大上涨，政府怎么可能无所作为？

　　王建：如果把房价上涨的趋向与股市涨跌及通胀预期联系起来看，得出的结论是，资产价格都应该上涨。在当今时代，主要资本主义国家已经到了虚拟资本主义新阶段，这个阶段的最大特点是货币脱离实物。尤其是次贷危机之后，我们看到各国为了救市，为了经济复苏，大量投放货币，这些货币最终都会在国际市场上形成巨大的需求泡沫。因此从国际上看，存在着一个需求被拉上去的通胀过程，这个过程可能会变得非常恶性。比如石油价格，有可能涨到每桶200美元不止；主要矿产品，比如铁矿石价格，据说今年又将上涨90%。如果接连几年这样上涨趋势不改，大宗商品价格岂不将成倍上涨。其背后正是有庞大的货币泡沫支撑。到了中国内地，这种通胀则变成输入型通胀。而制止这种输入型通胀，国内通过货币紧缩政策能做到吗？既然源头在国际市场，在发达国家放出大量货币，却试图通过在国内实行过度紧缩，使货币和实物保持对应关系，那是根本做不到的。而且这样做还会很吃亏，因为别人将会拿泡沫化的货币买了你的实物资产。在这样的情形之下，国内的资产价格，必须和国际资产价格大体保持相近的上涨幅度才较为合理，才能基本避免国民财富流失。基于这个国际大背景，中国国内楼市股市都应该涨。

　　《华夏时报》：国内宏观经济趋势与楼市新政的关联会有多大？

　　王建：我们应该看到，在中国国内总投资当中，房地产过去大概只占3万多亿元。今年国内总投资可能要达到20万亿元的规模，房地产占比可能达到5万亿元，不过占其四分之一。所以本次楼市新政，即使造成房价有一点下跌，可能还刺激了一块需求出来，整个楼市销售额不会受太多影响。对GDP有影响的，是整个房地产业的萎缩。价跌量涨，所以，本次楼市新政不会真正导致楼市萎缩。说它对中国国内经济总量增长有影响，也是言过其实。