北京改良征地拆迁模式：集体参与农民分享

　　北京新造城运动

　　如何征地、怎样拆迁，北京城市化扩张的逻辑是否适用全国？

　　打开北京市地图，一个典型的同心圆扩张格局清晰地呈现在眼前：以紫禁城为圆心，二环、三环、四环……城市的边界沿着一圈圈环路向外层层扩张。

　　这种环环相套的格局，自1949年以

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　　如今，北京市又在进行一场新的城市化扩张—2008年底，北京市政府决定对城市周边进行“城乡一体化”改造，将陆续拆迁数百个“城中村”。时间表已经制定，仅在2010年，50个村落的拆迁就要启动。

　　这将是一个巨大的工程。在完成数百个村落的改造后，北京市建成区面积将扩大一半以上。整个工程预计涉及62万户籍人口、280万流动人口。

　　这也将是一个艰难的工程。近年来，拆迁和征地成为社会最大的矛盾焦点，上访、群体性事件乃至自焚都时有发生。对于自期为“首善之区”的京城，这样的代价不堪承受。同时，房地产价格急速上涨，拆迁成本的飙升，又在挑战着现有土地、财税制度的承受力。

　　面对人口膨胀和城市化的强劲需求，北京市政府有足够动力尽快完成新的城市规划。现实条件的约束、政治和经济的特殊性，迫使北京在制度上作出较为大胆的突破。

　　尽管北京市刻意保持低调，但仍然可以观察到，相对于以往传统的拆迁，北京谨慎地选择了两种改进模式：大望京模式和北坞模式。

　　大望京和北坞，分别是北京朝阳区和海淀区两个普通的村庄。大望京模式，是对传统征地建城模式的改良，其内涵是提高村民的拆迁补偿待遇，并就农民未来分享地租收益进行初步探索；北坞模式，则是农民自主城市化的尝试，在允许农民以集体土地参与分享城市化成果的道路上，走得更远，也更曲折。

　　两种模式具有不同内涵，堪称中国城市化浪潮下政府和民众利益博弈的产物；两种方式并存，又折射了在新旧制度起承转合的历史趋势下，北京市政府面临的复杂处境。在现有规划制度、土地制度、财税制度等重重约束之下，加之城乡二元结构的客观存在，政府主导城市建设的手段和结果，最终往往与城市化的需求背道而驰。

　　识者认为，北坞模式对上述格局具有明确的颠覆性。问题是，由于北京作为首都的特殊性，北坞模式只能是一个个案，并不能改变现有征地和拆迁的内在逻辑，同样难以复制到其他地方。

　　不过，北坞模式毕竟是一个现实存在，无论将来是推进、变形或是流产，它对于全国各地正在进行的城市化进程，足以镜鉴。

　　4月，北京西北郊的玉泉山尚有寒意。山下数百米外，园林工人正在修饰一片方圆30多公顷的绿地。

　　很难想象，就在十个月前，这里还是一个生活着2万多人的村庄。2009年6月，作为北京市城乡一体化改革启动的第一个试点，这个已有近千年历史、名为“北坞村”的村庄被整体拆除。

　　北坞村的变迁，只是北京市正在进行的城乡接合部拆迁改造的起点。

　　这场改造的规模是空前的。根据规划，2010年，将有50个城乡接合部行政村被拆迁改造，涉及上百平方公里，是拆迁面积最大的一年。而在未来数年，在北京城的四面八方，将至少有分属于227个行政村的450处自然村被改造和整治，总面积将达753平方公里。

　　北京再“摊大饼”

　　完成数百个村落的改造后，北京市建成区面积将扩大一半以上。整个工程预计涉及62万户籍人口、280万流动人口

　　若从北京上方鸟瞰，即将进入拆迁改造的北京周边的村庄，位于海淀、朝阳、昌平、石景山、丰台、大兴等京郊诸区，呈环状散落于北京的四环到五环路沿线。其布局曲折如带，将偌大的京城环拱其间。如果规划成为现实，到2020年，上述村落将不复存在，北京市建成区面积也将相应扩大一半以上。

　　在不少北京人眼中，这是政府发动的一场新“造城运动”。事实上，改革开放后，这样的趋势不断强化，北京以加速度向外伸展，一圈又一圈地蚕食着城乡接合部，不断“摊大饼”式地扩张自己的版图。

　　1991年，北京市曾制定过一个20年的城市总体规划，据此，市区建成区面积比以前扩大，由1990年的395.4平方公里增加到2000年的491平方公里。城市中心区也由旧城区扩展到四环路以内。到2007年，市区建成区面积已达1289平方公里，为1949年的10余倍；和2000年的490平方公里相比，也扩张了2倍多。

　　正在进行中的这一轮“新造城运动”，则源于北京市政府2008年底启动的城乡接合部综合配套改革试验。当年12月30日，北京市委出台了一份文件，名为《中共北京市委关于率先形成城乡经济社会发展一体化新格局的意见》——是为此次大规模拆迁改造的行动纲要。

　　文件称：以成功举办2008年奥运会、残奥会为标志，北京已经进入从中等发达城市向发达城市迈进的新阶段；必须进一步加快农村改革发展，着力破除城乡二元结构，率先形成城乡经济社会发展一体化新格局。

　　这份文件的要旨，即为城乡接合部改造。进入新世纪以来，北京城区的发展已达到世界发达城市标准，但城乡接合部则有损现代化都市的形象。故此，根据文件勾勒的 “城乡一体化”蓝图，无论是规划布局、建设、管理，还是基础设施、公共服务等方面，城乡接合部都将纳入城市规划，实现城市化。

　　于是，城乡接合部大规模拆迁改造悄然展开。施工进度相当迅速。到今年初，海淀区的北坞、朝阳区的大望京、大兴的旧宫等村落完成前期拆迁，规划中的新城已具雏形；海淀区与上地软件产业园区接壤的唐家岭、朝阳区崔各庄等村庄，新的拆迁也已陆续启动。

　　不过，如期完成数百个村落的改造并非易事。整个工程预计涉及62万户籍人口、280万流动人口，城乡接合部的村落是他们共同的栖息地。随着北京城的发展，他们和城市之间日益相互依赖。北京市要在城乡接合部建立新的秩序，必须面对日益复杂的利益格局。

　　整治“烂边儿”

　　对“严重影响城市形象”的城乡接合部进行整体拆迁改造，成为北京市政府实现管理升级的终极途径

　　北京市建委一位官员告诉本刊记者，使北京市政府下决心对周边城乡接合部进行拆迁改造的直接原因，是治安和管理的混乱。

　　北京城乡接合部的问题由来已久。自上世纪90年代以来，北京以“天时、地利、人和”之势形成了独特的凝聚力，人口规模开始极速膨胀。在北京，常住人口1990年为1000余万人，到2000年升为1300余万人；到2009年底，北京市常住人口已达1755万人。其中外来人口509.2万人，占北京市常住人口的比重为29％。而此前，北京已连续三年每年增加常住人口50万人以上——这个增量，相当于一个中型城市。

　　由于房租等生活成本低廉，相当一部分非北京户籍居民选择城乡接合部的村庄作为最初的落脚地。北京市流动人口管理办公室统计，北京有88.5%的流动人口居住在城乡接合部。其分布，也从城区和近郊区向远郊区县扩散。

　　北京市海淀区北坞村党支部副书记郭玉明对本刊记者介绍说，在北京市的规划上，位于四环和五环路之间的村庄，应该是城市的绿化隔离带。但实际上，随着外来务工者陆续到来，多数农民在自家院子内外建起了出租房，“瓦片经济”成了当地农民的主要收入来源。完整的绿化带因而始终没有走出规划，成为现实。

　　对于城市管理者来说，突破宅基地契约而私自建设的出租房是违章建筑。矛盾的是，农民依靠违章建筑赚取的租金属于灰色收入，却是失地农民的无奈之举。因为随着城市不断外扩，农地陆续被征用，随着农耕经济衰落，相当大一部分农民实际处于失业状态。

　　“瓦片经济”之下，庞大的外来人口成为农民的经济来源，却让当地公共设施无法支撑。“脏、乱、差”的环境严重影响城市形象，政府的社会治安压力陡增。可以想见，一个到处是平房，仅有旱厕，缺乏基本污水排放系统的村落，在接纳暴增的外来者后会呈现何等窘态。

　　北京社会科学院社会学所所长冯晓英对本刊记者分析说，以乡村落后的公共资源，承载数倍甚至十几倍于己的准城市人口，再叠加上独特的城乡二元政治、经济管理体制，城乡接合部成为中国各大城市的“烂边儿”，北京当然也不例外。

　　2010年4月7日，北京市公安局表示，在人口比例倒挂的流动人口聚居村，私搭乱建、违法建设大量存在，小旅店、小发廊等低端产业大量衍生，已成为刑事、治安案件易发、高发区域，是“严重影响首都安全稳定的瓶颈和顽疾”。北京市公安局表示，将把环城带治安体系建设作为工作重点。

　　实际上，北京市改造城乡接合部的努力始终没有停止过。上世纪90年代以来，北京周边陆续涌现大批富有特色的“城中村”，如北京城南木樨园一带由服装鞋帽加工小企业和产业工人汇聚形成的“浙江村”，西北部圆明园附近的“画家村”，以及再往北聚居着大量独立艺术家的“树村”等，都曾是政府的“工作重点”。

　　针对这些“城中村”，农民、外来户和政府之间“拆违”（拆除违章建筑）之争，近十几年一直在上演。但往往是政府前面拆，居民后面就建。以北坞为例，多位村民告诉本刊记者，过去十几年，区、镇、村几级年年要求村民拆违建，村民都是“死扛着”。

　　随着奥运会的临近，2006年起，北京市为了实现向世界承诺的“绿色奥运”，曾投入10亿元计的资金，进行一轮大规模的“城中村”改造。

　　例如，2006年，北京市将北坞作为农村环境整治的试点村，投资近3000万元，用于路面加宽硬化，铺设路灯照明专用线路以及自来水、雨水、污水管线等，建成社区卫生服务站和警务工作站。同时，还有一项重要内容就是拆除违章建筑。

　　然而，运动式拆违，只是“头痛医头，脚痛医脚”。奥运会一过，“违章建筑”又纷纷出现。简单地硬化路面、建自来水及污水管网等改良式治理，不能真正改变城中村“脏、乱、差”的面貌，整体拆迁改造遂被城市政府作为实现管理升级的终极途径。

　　当然，除了改造城乡接合部，增加土地储备也是北京此次城乡接合部改造的现实动因。

　　从此次北京城乡接合部改造方案看，227个行政村中的198个，均涉及土地储备。仍在执行中的《北京市2007年至2010年土地供应中期计划》显示，2007年至2010年，北京市土地供应目标为2.42万公顷，其中新增建设用地多达1.40万公顷。而新增建设用地的70%，位于城市发展新区和生态涵养区。据北京市规划，上述区域即为城乡接合部。

　　一个客观事实是，此份供地计划执行过程中，2008年和2009年上半年，中国房地产市场陷于萧条，北京市和全国其他城市一样，放慢了土地供应。2009年下半年，土地市场重新升温，北京市土地储备严重不足，增加储备的压力陡然加大。

　　扩充土地储备的背后，是饱受各界质疑的政府土地财政。北京市仅2008年土地出让总收入即达493.9亿元。2009年，北京的同项收入史无前例地高达928亿元，增幅达88%。

　　拆迁“火药桶”

　　旧拆迁模式下，农民与政府、农民与企业，以及农村内部的冲突日益激烈，改革势在必行

　　一位国内权威土地学专家认为，北京城一次次“摊大饼”的核心秘密，在于中国独特的土地制度。

　　与西方发达国家土地产权私有化不同，中国的土地为公有制。具体而言，城市土地为国家所有，农村土地则为集体所有。

　　城市土地和农村土地之间，有一道难以逾越的鸿沟。现行法律法规规定，在农村转变为城市的过程中，集体土地、尤其是进入城市规划区内的集体土体不能进入公开市场，因而城乡接合部无法像西方发达国家的城市边缘一样，自主发展成城市。

　　要完成上述规划，首先要先将村集体土地全部征为国有建设用地，农民宅基地上的住房被拆迁，村集体利用征地补偿款对农民进行货币补偿或者房屋安置；集体用地转为国有后，政府主要通过“招拍挂”公开转让来获得土地出让金，最终按照某种方式部分地补偿给被拆迁者。

　　随着土地价格一次一次刷新纪录，拆迁成本也日益上升。土地是村民可以代代相传的“不动产”，对于相当一部分人而言，还是惟一的生计。北京周边的普通住宅的房地产价格已经在向每平方米3万元冲刺，需要面对的问题相当现实。

　　4月初，本刊记者走访北京城南农村，发现当地村民在本就简陋的村屋院落中，建起大量钢柱和板材支撑的简易楼。这种楼房与村民宅基地上原有房屋相互依傍，最高者甚至达三四层，且有专业建筑队伍施工，几天就可完工。这些村庄拆迁在即，村民之所以如此抢建，不过是为了多争取一些拆迁补偿面积。

　　在一些学者看来，这种行为完全可以理解：“补偿不到位，人家自己的土地凭什么给你？”传统的征地建城模式在近年受到越来越多的争议，现有拆迁补偿法规规定的原住民补偿额被认为严重不足，土地增值收益一般被政府和开发商拿走。

　　上述不合理的征地和拆迁制度愈发引起民众反弹。从2003年至今，中国先后出现湖南嘉禾强拆、南京市民翁彪自焚、安徽农民朱正亮天安门自焚、重庆“最牛钉子户”与开发商对峙三年、成都唐福珍自焚等多起严重事件，相关的群体性事件更是数不胜数。

　　作为中国首都和“首善之区”的倡行地，北京显然无法承受上述极端事件的巨大冲击。应当说，相比全国多数地方，北京市实施城乡接合部或城中村改造时，对农民的补偿是较高的。

　　但据本刊记者以及多位学者调查了解，过往“上楼”的农民多数并不满意。失地农民拿到安置房并“农转非”后，很快遇到就业难题。他们在高端产业领域就业能力不足，低端产业又不愿意干，相当大数量的农转非人员长远生计问题，已成为社会隐患。

　　不少学者担心，失地农民将一次性补偿吃光用尽后，城里人享有的养老、医保和社会保险待遇无法享受，既无工作，又失去了旧有的房屋出租收益，还要支付“上楼”后的水电费、取暖费、物业费等，其生活水平下降将诱发新的社会矛盾。

　　这种担心在北京已有前车之鉴。朝阳区高碑店乡曾是学者眼中的极端典型。

　　高碑店如今已成为北京一个城市地名，如今人们熟悉的四惠、四惠东、高碑店等地铁站所在地，原先均为高碑店乡农地。该乡从1993年至2002年底，因为国家建设征地转居、转工10765人，其中转工后自谋工作人员一度高达8600人，至2002年底还有5950人。至2004年5月，除2539人显性失业，还有2600余名弹性就业无保障人员。由于拆迁后遗症，从1998年以来，高碑店乡成为北京市上访第一大乡，曾经发生多起农民集体上访事件，并多次引发群体性事件。被学者列举的就有高碑店粪便处理厂引发居民围堵事件、供电高压线下房屋拆迁上访事件等多起。

　　学界的共识是，集体土地只有征用为国有土地方进行城市建设，这一制度安排将原住民排斥在城市化进程之外，令他们不仅无权分享土地长期的增值收益，而且成为城市的边缘群体。如一味沿用旧有的拆迁模式，未来则很有可能催生出北京城市化的“火药桶”。

　　学者的共识是，中国各地既往城市化进程中的严重制度性缺陷，如不加以矫正，城市版图的扩大即意味着高碑店这样的城乡接合部蔓延，农民与政府、农民与企业，以及农村内部的冲突会更加激烈。

　　未来30年，将是中国完成城市化的30年。如坚持原路，极有可能导致城市化和现代化进程中断。改革势在必行。

　　大望京“改良”

　　“大望京模式”把土地升值收益较多地回馈村民和村集体，同时也对北京市土地储备贡献良多

　　2009年，北京市政府首先圈定海淀区北坞村和朝阳区大望京村，作为此次大规模城乡接合部改造的官方试点。

　　两个试点村补偿之多全国罕见。北京市还宣布，“大望京模式”和“北坞模式”，将被推广至未来全部的城乡接合部改造。

　　大望京村的城市改造，是一个改良版的征地建城模式。

　　具体操作模式是，朝阳区土地储备中心先将105.6公顷村域面积征为国有，再以土地作抵押品从银行获得贷款，用于整理土地和建设回迁楼。最终，通过41.6公顷的建设用地进入政府储备，回收资金还贷。

　　与以往的征地建城模式不同，大望京土地升值的利益较多地留在村民和集体中。首先是政府的土地收益有相当数量返回村集体，按对农民较有利方式回补农民。村民们除了获得回迁房，还拿到了一笔可观的拆迁补偿款。具体方案是，村民按照人头，每人50平方米补偿平价回迁房，宅基地及地上物补偿总计达每平方米8100元；不购买回迁房的村民，每平方米再补3000元，在没有入住回迁房之前，还给村民每月800元的住房补贴。最终仅拆迁成本约50多亿元。

　　对于该村尚未纳入城市保障体系的820名村民，北京市政府仅用45天就完成了其“农转非”人员社保对接，一次性解决了其“农转居”后的养老、社会保险，目前仅剩87名农民转居转工正在落实。

　　更重要的是，政府承诺还要返回村集体5万平方米商业楼底层商铺。未来按照“资产变股权，农民当股东”的思路，转居村民将成为村集体企业股东，可按股份享受永久收益。

　　此外，政府还将投入相当数量收益款，作为公用绿化费用。和以往对城中村的“一次性买断”的拆迁补偿模式相比，以上这种种“好处”，使得“大望京”征地建城模式显示出鲜明的对当地村民让利的色彩。

　　但也有学者指出，“大望京模式”的背后，政府土地财政的影子仍然无时不在。由于227个行政村中将有198个采用类似大望京的土地储备模式，这种担忧更有现实意义。

　　本刊记者了解到，大望京沿用征地建城模式，很大程度上是迫于北京市土地储备压力。2009年北京市确定的1000亿元土地储备计划中，朝阳区占20%。在北京城市总体规划图上，大望京位于望京组团城市建设用地上，其时周边市政和商业配套已较完备，商业价值非常明显。因而，大望京村整理出来的土地，除64公顷用作代征道路及绿化用地，其余用于土地储备。

　　和2009年制定的土地储备计划相对应，北京市当年通过“招拍挂”方式成交的各类土地达247宗，成交金额史无前例地达到928亿元。当年，北京市财政收入为2026.8亿元。

　　2010年，北京市政府的土地储备计划仍然是1000亿元。各区县的土储工作正在迅速开展，不难想象，北京市的土地收入将再创新高。

　　显然，“大望京模式”在其中居功至伟。这或许预示，在体制惯性中，只要能够顺利实现农民上楼转居，政府仍然倾向于使用征地建城模式。这反映出城市化模式抉择的复杂性。

　　2010年，从大望京村整理出的两幅地块先后拍卖，出让的楼面价分别为每平方米2.7万元和2.4万元，由此一举诞生了北京的新“地王”，均为央企中标。最终此事成为国务院责成78家央企退出房地产行业的导火索之一。

　　“北坞模式”：自主城市化

　　“北坞模式”不得不选择的方案——“自我腾退、自我建设、自我管理、自我资金平衡”，意味着农民将以集体土地参与城市化进程

　　当然，北京市在大望京选择改良版征地建城模式，也是出于现实的考虑。

　　“大望京模式”之所以能实施，关键的因素在于其土地相对充裕——大望京村土地多达105公顷，除绿化和道路用地，还有41.6公顷可以纳入储备。

　　但并非所有地区都像大望京一样，在改造之余还能得到好处。不少城市近郊的城乡接合部集体土地，早被开发商圈占和政府部门占用，只留下村民宅基地即主村落。这样的村落，被土地学者形象地称为“啃完肉留下的骨头”。

　　北坞村即是这样一块难啃的骨头。

　　北坞村人多地少。村民700多户，2700余人，总共只有33.6公顷土地，且绝大部分位于北京市规划的第一道绿化隔离带（下称绿隔）上。村民早已放弃农耕，承包地陆续由乡村收回统一运营。除少量教育和商业用地，村民居住的宅基地几乎占了全部，成了村民最主要的财产。

　　除了绿化队可以解决部分村民就业，村集体并不能提供更多就业岗位。以对外来人口租房为生的“瓦片经济”，在村里渐成气候。

　　村民老侯模仿邻居做法，先在自家院落翻修，然后加盖二楼，最后房屋被隔断成若干10平方米左右的小间，按照每间400元的价格出租。每月4000元的房租，是老侯一家最主要的收入来源。

　　村民自发在宅基地上“腾挪”的同时，自身的居住空间也日趋逼仄。老侯一家五口便与外地人一样，挤在隔断的小屋子里。

　　在村内，水、电、路、厕所等基础设施承载能力已超负荷。夏天用电高峰时期，经常跳闸断电。下雨时，下水管道被堵，污水在村内肆意横行。

　　遍布的违章建筑之间，道路变窄，电线低垂，增加了村委会的管理成本。2008年，玉泉村村委会曾强拆违建面积达几万平方米，但收效并不明显。

　　作为四季青镇玉泉村八个自然村之一，北坞处于一个非常特殊的位置——紧邻风景秀美的颐和园、玉泉山南侧，因其处于国家高层领导车队经常经过的要道，其脏乱差一度引起高层重视。对北坞村的整治遂列为工作重点。

　　可是，对政府而言，北坞已经无地可卖，以往拆迁当中惯用的以土地收入支付拆迁改造成本的资金平衡模式很难再适用。此外，由于西郊机场建在附近，此处城市建筑限高，目前多数建筑为三层，容积率也不可能大幅度增加。

　　故此，如果按照“征地拆迁”模式改造北坞，将无利可图，不得不另辟蹊径。

　　自2009年初开始，北京市有关负责人反复考察北坞。北京市政府组成了政策、规划、人口产业经济发展三个研究小组，专门研究制定北坞改造方案。

　　2009年2月初，由15个市属部门联合制定的《关于进一步推进绿隔地区城乡接合部发展及启动北坞村试点方案的建议》亮相。据称，这份方案一共修改了19次。经全体村民表决，最终接受了方案中“自我腾退、自我建设、自我管理、自我资金平衡”的试点方针。

　　改造模式大致为：镇政府通过全镇集体用地内部调换方式，使北坞村在一路之隔拥有了10多公顷回迁楼安置用地。此地虽然征为国有，但不实行“招拍挂”，直接空转至村集体，由玉泉村成立专门的房地产公司建设回迁楼。

　　此外，在回迁楼地块附近，再安排21.5公顷的四块产业用地，作为玉泉村集体产业用地。以上这些措施，实际上等同于北坞的集体土地将直接进入城市新规划，绕开了以往政府征地后“招拍挂”供地模式，意味着农民将以集体土地参与城市化进程。

　　根据规划，北坞村原址大部分建成北坞公园。公园对面，则规划成回迁楼，水电气齐全，周边四条半道路环绕，回迁房建成后还将配套幼儿园、医疗服务站、超市等设施。

　　宅基地换回迁房

　　为解决回迁房产权问题，北京市政府为北坞回迁房用地开辟“绿色通道”，绕开“招拍挂”，免去土地出让金，直接转为国有建设用地

　　“我们快要搬回去了。”4月初的一天，北坞村党支部副书记郭玉明指着手里的规划图，告诉本刊记者。

　　他所说的“搬”，是指北坞村700多户村民的回迁。距离村庄原址不远，名为北坞嘉园的六层高的几栋回迁房已经基本封顶。

　　按照北京市的规划，北坞村所在的玉泉行政村域内已没有建设用地。为了保障回迁安置房和旧址腾退“一起一落”同步进行，北京市政府特批调整北坞村规划，将位于北坞村路对面的22.5公顷林地调整为建设用地，其中10.5公顷用于建设北坞村的回迁房。旧址则按原规划腾退为绿地。

　　腾退方案确定按1:1的面积比例，用宅基地置换回迁楼。由于人多地少，回迁用地面积小于原址，规划再度调整，三层限高改为六层。据北坞村原址775户院落、2721人的宅基地折算，每户村民可分到两套到三套住房不等。

　　根据方案，拆迁和回迁房的建设全部交给村集体自行成立的建筑公司运作，这很大程度上缓和了拆迁过程中可能出现的对立。公司考虑了村民们的需求，不但给回迁房设计了贴砖外墙，家家户户还通了电梯。和相邻村庄前些年的拆迁房进行比较之后，大部分村民都很满意。

　　此外，方案承诺按照稍高于周边新农村建设的补偿标准，再给予每平方米3500元的地上建筑物补偿，另有每平方米200元的装修费。

　　拥有260平方米宅基地的老蔡，分得一居、二居和三居回迁楼指标各一套。老蔡自有住房建筑面积600余平方米，现金补偿高达200多万元。凭着这些高额补偿，仅2009年一个冬天，就有近百名北坞村民购置了小型轿车。

　　虽然如此，这个看似一夜暴富的故事，仍不能令村民们满意。宅基地换回迁房的补偿方案出台后，村民们说，拆迁后能用于出租的空间普遍少于以往。一些村民表示，拆迁后 “瓦片经济”失去了生存土壤，最担心的是坐吃山空。

　　老侯一家五口，宅基地仅120平方米。“以前除了自己住，还可以腾出几间出租给外地人，要是同比例置换回迁房，全家人住都住不下。”老侯希望能够按照人头数给予补偿，每人40平方米-50平方米。他还表示，这样的房子，即便能出租，外地人“又怎么租得起” ？

　　再就是回迁房的产权问题起初并没有明确。根据现行法律规定，农村土地属于集体所有，“农村宅基地一户一宅”，不能进入市场买卖。由于北坞土地完全由村集体直接进行开发，并没有履行常规的征地程序，理论上仍是集体土地，也就是常说的“小产权”。

　　不少村民提出，希望未来出卖多余的房产换回一次性收益，如果仍是“小产权”， 上市出售就是一块画饼，有损于自己的利益。然而，如果启动征地程序，按规定土地要进行“招拍挂”公开出售，问题将变得更加复杂。

　　最终的解决方案执行得颇为低调。北京市政府为北坞的回迁房用地开辟了“绿色通道”，“特事特办”，绕开了“招拍挂”，免去了土地出让金，直接转为国有建设用地。

　　自主运营产业用地

　　北坞村的产业用地不改变集体土地的性质，由村集体组织运营。规划项目除了2万平方米的外来人口租赁公寓、汽车4S店、生态餐厅，还有一家高级酒店

　　对“北坞模式”来说，最有新意的是，为破解村民未来长期收益难题，北坞的村集体将获得相对较多的产业用地。

　　虽然北坞村民获得的一次性补偿少于大望京，但这块产业用地的面积达到21.5公顷。在这块工业用地上，规划的项目除了2万平米的外来人口租赁公寓、汽车4S店、生态餐厅，还有一家高级酒店。

　　也就是说，北坞村产业用地将不改变集体土地性质，由村集体组织运营，未来计划通过土地入股、合作分成等方式，招商引资，实现农民就业增收。

　　郭玉明透露，高级酒店、外来人口公寓等产业用地上建设的项目，预计五年左右的时间可实现投资收益，其中星级酒店项目预计年收益在1亿元左右，出租公寓项目年收益约1500万元左右。

　　虽然短期内尚不能见到产业用地的收益，但随着开发建设进入正轨，产业用地若真正落实，村民将可持续、稳定地分享城市化成果。

　　2009年3月，北坞村所在的玉泉行政村决定组建北京颐泉房地产开发公司，党支部书记张泉为法人代表，他表示：“不以营利为目的，主要负责这个项目，也就是回迁楼和四块产业用地的开发建设。”

　　不确定的前景

　　北坞村能否顺利完成城乡一体化改造试点，目前最为关键的因素是资金，未来则取决于产业经营质量和市场需求

　　北坞和大望京两个试点村的共性，是当地村民的长远利益被空前关注。在政府主导下，“集体参与、农民分享”的模式全国罕见。

　　更为人乐见的是，北坞村的集体土地直接进入城市新规划，绕开了以往政府征地后“招拍挂”供地模式，土地级差收益的获得更倚重长期产业回报，这为今后破解“土地财政”提供了镜鉴。

　　学者和媒体更是由此期盼，借由北京在全国的示范效应，此举或可惠及全国的城乡接合部改造，乃至全国的城市化进程。

　　然而，备受关注的北坞模式，对于北京市政府来说，实为情非得已，也难说将成为未来城市化的主流模式。以往城市化过程中的种种弊病能否就此迎刃而解，还需耐心观察。

　　从经济成本上讲，既有征地建城模式在该村无法实施。由于原有宅基地需要绿化，政府如征地安置村民，不仅需要征原宅基地，还要再到别的村落为北坞村民征收新的建设用地以及产业用地；在随后的回迁楼建设上，政府甚至还得向开发商支付其应得利润。

　　最终的北坞模式，政府选择了变通后的空转征地，回避了全部征地费用。政府允许村集体自建回迁楼，更是节约了开发商可能获得的利润。甚至，村民自主腾退还节约了既有的拆迁费。上述种种，少则也在10亿元以上。

　　尽管如此，这个“特事特办”的北坞村改造，最终仍因没有获得任何土地收益，迫使北京市、海淀区、四季青镇三级政府共计投入11亿余元。显然，如果按传统的征地建城模式进行，政府将花费更多。

　　总体上，为实现北坞村的改造，政府在不可能获得土地出让收入的前提下，作出如此高额的补贴已属罕见。即便如此，还是留下了一个很大的资金缺口，那就是村民们的社保投入。

　　以往，北坞村民集体用地由镇一级统一管理，主要用于绿化和发展集体企业。村民由此得到的实惠，主要是到了“退休”年龄后，根据年龄差异，有总额数百元至1000多元的退休金和补贴。

　　也因此，北坞村民们起初对拆迁改造后仍保留农民身份并未产生困惑。但走访大望京之后，他们立刻提出了新要求：“同样都没了宅基地，大望京的村民都能入社保，获得和城市居民一样的身份待遇，北坞村却没给说法。”

　　终于，在一次会议上，他们获得了“会考虑作出相关安排”的承诺。但北坞村党支部副书记郭玉明也担心，这只是个口头承诺，“没有见到文件，更没有写进会议纪要。”

　　郭玉明对本刊记者介绍说，据有关部门计算，一个普通人转非入社保要花30万元；老人70万元，残疾人则需要100多万元。全村2000多人，都按普通人标准纳入社保，费用又是几亿元。这笔钱怎么支付，目前仍然没有下文。

　　另一个问题是，拆迁已快满一年，产业用地上的项目至今尚未动工。政府承诺给回迁房建设一定的资金支持，但产业项目建设资金将主要由村集体自行贷款解决，政府给予贴息支持。短期内不能见到收益，未来更存在经营上的风险。这也令村集体对此产业用房的建设格外谨慎。

　　看起来，北坞村能否顺利完成城乡一体化改造试点，目前最为关键的因素是资金，未来则取决于产业经营质量和市场需求，以及是否真正兼顾所有相关人群的利益。

　　城市化模式抉择

　　狂飙突进的造城运动在催生异化的力量，由政府强力推动的原有城市化模式越走越窄

　　权威土地学者认为，北坞、大望京试点在北京的出现，标志着北京传统的征地建城模式已举步维艰。

　　生活在中国的城市，尤其是大城市，不难发现，如火如荼的拆迁改造和城市建设正在进入高潮期，并日益成为生活常态。放眼全国，从天津到上海再到杭州，从北京到武汉再到深圳，从西安到重庆再到昆明，毫不夸张地概括，几乎每一个大城市都在经历一场由内向外的高速扩张。这种扩张从形式上表现为城市版图的扩大，城市建设向周边农村延伸。

　　诸多城市的共同选择绝非偶然。这种扩张首先由人的需求推动，由于经济、文化、就业、资金、公共服务、基础设施、信息等方面的优势而形成的聚集效应，大量人口以空前速度向城市聚拢。中国城市人口数量从1995年的3亿余人，快速上升到2009年的6亿余人，短短十几年便完成了以往几十年甚至上百年的聚集规模。

　　这一方面体现了城市化发展的内在规律，另一方面也不可避免地令城市不堪重负。土地、环境、公共产品等负荷能力频频超载，而密集着大量非正规居住区的城乡接合部矛盾无疑最为尖锐。城市外扩成为化解矛盾的迫切需求，由是，大规模新城建设理所当然地提上各地政府日程。

　　问题是，在现有制度如规划制度、土地制度、财税制度等多重约束下，加之城乡二元结构的客观存在，政府主导城市建设的手段和结果，最终反而往往与人的需求背道而驰。

　　拆迁冲突的一再升级即是明证。土地制度的城乡二元结构，令进入城市规划区内的农村集体土地必须先征为国有，由此只要给农民付出低廉的补偿，便可将集体土地纳入政府垄断的一级市场，并获取高额利差，从而支持着各地的土地财政。

　　由此，土地的城市化开始替代或侵蚀人的城市化；征地改造为政府带来土地财政，为开发商积累暴利，却不断剥夺着农民植根于土地的未来生计，以及新移民的生存空间。

　　新城显现之际，建设成本的增加与房地产价格迅猛上涨互为推手，屡创新高。地方政府的投资能力亦受到挑战。为筹措建设资金，各地纷纷求助于土地抵押贷款融资，金融风险悄然累积。截至2009年年末，全国84个城市土地抵押面积21.7万公顷，抵押贷款近2.6万亿元，大约比上年分别增长三成和四成之多。

　　凡此种种，正说明狂飙突进的造城运动在催生异化的力量，由政府强力推动的原有城市化模式越走越窄。

　　在中国，一些难题的答案往往出自民间自发的尝试。与政府推动的大规模拆迁改造相并行，由农村集体自主进行的城市化改造已在多个城市自发兴起。事实上，北坞模式很大程度上借鉴了全国各地集体土地自发建设的大量经验。

　　仅以北京为例，从上个世纪90年代中期开始，周边的“城中村”陆续自发开始了变乡村为城市的尝试。较为典型的有位于西南三环路的丰台区草桥村、位于北部昌平区的郑各庄村、位于东北四五环之间的崔各庄乡，以及丰台区的南宫村。

　　与国家强制性的征地建城不同，这些地区是由农民集体自主进行改造，他们以土地为资本，改造规划则力图符合城市的标准，建设了商品房、产业房、以及公共服务设施等。严格地说，这些自发的尝试普遍都比现有法律法规走得更远。

　　北坞所在的玉泉村近年亦投资2.6亿元，自行建设了占地数十公顷的玉泉慧谷产业园，并作为清华科技园的分园进行合作经营。但按照现行法律，这些集体土地自主建设行为是违法的，国土部近年来一再重申不支持这种违法建设行为，理论上北京市政府随时可以按违建拆除。

　　这种来自草根的试验，本质上还是民间的自发行为，因而具有相当大的政策风险。位于朝阳区金盏乡的正阳、008等艺术区，即是模糊政策下的牺牲品。北京市东北五环外的环铁一带，在著名艺术区798的带动作用下，形成了诸多艺术家集聚地。新落成的艺术区，由房地产商租赁村集体用地后建房出租，艺术家与地产商签订长期租赁合同，其行为亦与现行法律相悖，实质上是小产权房的“以租代售”。

　　在此轮朝阳区的土地储备计划中，东营、正阳、008、黑桥等十余个艺术区都被拆除。艺术家与开发商之间因强拆多次发生正面冲突。

　　2010年2月22日凌晨，百余名身穿深色服装、戴白色口罩的暴徒夜袭正阳艺术区。在近半个小时的冲突中，有多名艺术家被打伤。当日，20名艺术家，手持“公民权利”“严惩凶手除黑打恶”的横幅，在长安街游行。此事也成为金盏乡进行改造以来最激烈的一次矛盾冲突。

　　但也有少数成功的案例。例如草桥村的回迁建房资金，主要来自于集体土地上附建商品房出售，但最终政府亦未经常规征地，仅通过产权空转模式把土地置换为国有，再定向划拨给该集体。郑各庄则自行进行村域规划，其中自建商品房起初土地亦未变性，实际上是不合法的“小产权”房，后来则修成正果，得到北京市政府的特批。

　　草桥、郑各庄的案例，也只不过因其既成事实以及实际的收效，而获得政府的事后追认。但它们以其“集体参与，农民分享”的利益分配模式，解决集体经济组织以及农民的长期收益难题；以较小的代价令村庄环境改善，使农民生活质量提高、集体提供公共品和公共服务的能力增强，从而为未来的制度空间演绎出大量生动个案。

　　在大望京和北坞的拆迁试点中，北京市的政策开始主动向自主城市化的内涵靠拢。曾四下北坞考察的北京市市委书记刘淇，在多种场合要求总结北坞和大望京的改造经验，并在未来200多个城乡接合部改造中进一步创新。

　　到目前为止，北京此番突破惯有政府主导城市化的尝试能走多远，尚不可知。旧有的政府土地垄断制度和土地财政，必将以强大体制惯性干扰变革，改革极可能出现反复。例如，在地价高企的当下，这种城市化最终会否演变成新一轮“圈地”热？城市会不会是再次简单地“摊大饼”？政府的承诺最终能否兑现？

　　如今，在北京市规划的第一道绿化隔离带上，还有包括唐家岭村在内的其他28个“城中村”，均面临与北坞类似的情形。北坞模式将推向这些地方。对于以上疑问，实践将作出回答。

　　唐家岭：谁的城市化？

　　北京有88.5%的流动人口居住在城乡接合部。城市化来临，他们何去何从？

　　唐家岭开始拆迁了。

　　位于北京城西北郊的唐家岭，本是一个普普通通的“城中村”，只因聚居于此的“蚁族”被广泛关注，逐步成为北京城市化进程中的一个象征。

　　流动人口聚居，是唐家岭最明显的外在特征。在唐家岭，外地人的数目大大超过本地人。本地户籍人口不足3000人，外来人口却有5万以上。其中不少居民有过多次辗转的经历，有很多人就是刚从新近拆迁北坞、大望京等村庄搬迁过来的。

　　搬迁赶不上拆迁。2010年3月29日，唐家岭地区村民回迁楼及多功能产业用地正式奠基，标志着唐家岭地区整体改造全面启动。按照计划，唐家岭地区整体腾退将在2010年12月31日前完成，安置房及多功能产业用地建设将在2012年完成。

　　整体改造完成后，本地村民在宅基地上私搭乱建的“公寓”楼将被拆除。他们将按宅基地面积置换回迁房，集中上楼。腾挪出来的土地，一部分还耕还绿，一部分留作村集体的产业用地。而为数更多、实质上已成为当地居民主体的“低端人口”，只能收拾起行李，搬向更远的村落。

　　与此同时，北京还表示，将进一步关注新城周边的村落，“防止城乡接合部问题向新城转移”。

　　为什么选择唐家岭

　　更好的就业，更多元的发展空间，更优质的生活—北京像一块磁铁，吸引着外地人源源不断涌入。

　　上个世纪末，北京市以及海淀区政府在中关村西北的上地一带，规划了中关村科技园区，用来容纳数量和规模不断膨胀的大批软件企业。

　　唐家岭正紧邻这一地带。虽然中关村科技园区内部已然高楼林立，车水马龙，但城市景观到唐家岭村边就戛然而止。以上地西路为界，充满现代化气息的高科技新城和唐家岭拥挤的握手楼群，奇妙地连接在一起。

　　正因为如此，唐家岭得以兼具紧邻城市地利之便及房租等生活成本的低廉。随着科技园区日益兴旺，这一优势不断凸显，吸引了大量在附近工作的大学毕业生。他们从事保险推销、电子器材销售、广告营销、餐饮服务等临时性工作，平均月收入不足2000元，尽管受过高等教育，但一时间仍难以跻身城市主流阶层，如蚂蚁般弱小，亦如蚂蚁般勤奋、执着，因而被称为“蚁族”。

　　“趁年轻出来闯荡闯荡。” 23岁的小陈，去年毕业于秦皇岛的一所普通大专院校。一个班30人，20多个来到北京谋求发展。一些人先在唐家岭落下脚，其他的同学陆陆续续都搬来“团聚”。一栋出租楼的四层，几乎全是他们的人。“在小县城永远没有在北京这么多的机遇和挑战。”她说。

　　越来越多的人口聚集，带动了唐家岭村中服务业的发展。唐家岭中街底层的商铺，80%是餐饮店，从几平方米的“苍蝇馆子”到两层铺面的川菜馆，一应俱全。便利超市、美容美发店、KTV、网吧、台球室，各种服务皆有。

　　从事此类服务业的，多为普通农民工。尽管外来人口中的高端专业人才与日俱增，但从事低端行业的农民工，仍然是外来人口的主力军。他们租住在村边的平房内，租金较公寓楼便宜三分之一到四分之一，而条件也更加简陋。

　　类似的村庄在北京周边俯仰即是。北京市流动人口管理办公室统计，北京有88.5%的流动人口居住在城乡接合部。

　　“人口升级”是与非

　　唐家岭所在的西北旺镇，作为海淀山后地区的四镇之一，早在2003年即入列海淀新区的规划图纸。规划方案提出，要“加强科技创新中心建设，改善就业环境和提高宜居度，集聚高素质人口，带动新区人口素质提高”。为此，要“研究制定人口调控政策，加强对本地人口的就业培训，严格控制外来低端人口聚集”。

　　不过，随着“蚁族”越来越被舆论关注，并获得人们的广泛同情，他们的命运逐步进入决策者的视野。2010年1月北京“两会”期间，不少人大代表建议，要为外地留京大学毕业生配建公租房。政府也多次承诺，要为外来人口兴建廉租公寓。北京市规划委主任黄艳曾正面表示，唐家岭将是廉租公寓的第一个试点。

　　唐家岭所在的西北旺镇副镇长赵连霞告诉本刊记者，当前唐家岭已确定了18万平方米的多功能产业区，其中10万平方米以上的地块上，将为流动人口建设公寓。在乡镇干部的设想中，流动人口公寓的产权归村集体，收益实施农民分红。

　　有学者指出，面向外地人的出租公寓，是解决本地人收入问题和城市管理问题的契合点。在没有规划和管理的情况下，村民在各家的宅基地上私搭乱建，尽管成本低廉，但生存环境恶劣，与城市化的发展并不合拍。此次试点的实质，是“瓦片经济”的产业化，是农村住房租赁的规范化。

　　然而，规范化也必将推高此类公租房的建设成本。“我们会有不同标准的房间。有一人间、两人间，也有宿舍标准的四人间，甚至还有快捷酒店。企业可以定制，和村集体联手，员工入住可以打折。”至于租金，则将参照小区居民楼的价格。

　　赵连霞表示，公寓的定位并不会很高，但在价格机制的作用下，为村民提供服务的“低端人口”不会再集聚到唐家岭。

　　他们搬得越来越远

　　对于“蚁族”，“白领廉租公寓”总是一个希望。但唐家岭的另一群租客——在本地从事着普通服务业、身份最为“低端”的农民工未来去向何处，决策层尚无明确表态。

　　“报纸上都在说‘蚁族’，和我们比起来，他们都是有钱人。”56岁的陈秀莲，两个儿子在中关村当保安，小孙子则在附近的农民工子弟校读书。一大家子在一排仓库似的平房里租了两个房间，已经住了两年。而现在，他们只能搬走。

　　这样的搬迁，对九岁的小学生张剑彬来说并不陌生。一年前，他跟着开“成都小吃”店的父母来到北京，在朝阳区的大望京村安下了家。2009年初，大望京村“城乡一体化土地储备试点”启动，整个大望京村被拆，三所打工子弟学校也未能幸免。张剑彬全家随着人流，搬到了离大望京村不远的黑桥村。

　　一时间，父母迟迟找不到合适的店面落脚，张剑彬也没找到合适的学校读书。几个月后，家里最终在崔各庄村盘下一家店面，张剑彬也被送到村里的打工子弟学校。

　　但拆迁的步伐紧随而至，崔各庄实验学校被拆了。春节后，张剑彬又转学到附近村子的红军营希望学校。

　　根据乡政府计划，“崔各庄、索家村、北皋、东营、善各庄”五个村要在2010年2月28日前完成“非住宅”用地腾退工作。在两年内，崔各庄乡15个村将完成“城乡一体化的土地腾退”。届时，张剑彬现在就学的红军营希望学校也将面临拆迁—而这所学校，刚刚在春节后从被拆的来广营乡搬迁至此。

　　“东南西北都在拆，我们还能往哪儿搬？”家住石景山区雍王府村的李桂田，在北京住了20年。随着城市版图的拓展，他从二环一直搬到了五环之外。如今，他所在的村庄也被纳入城乡一体化建设，搬迁成为了他几个月来惟一的生活主题。

　　“村民实现整体腾退搬迁上楼后，唐家岭地区将实现公共安全隐患彻底消除、农民居住条件得到改善、农村集体经济发展壮大、外来人口实现有效管理，使该地区实现真正意义上的城乡一体化。”西北旺镇党委书记王桐慧如是表示。

　　在城市化的快速推进下，低收入外来人口越来越难找到安身之地。

　　“低端人口”何处去

　　城市人口的规模控制，始终是北京城市发展的重要话题。

　　20世纪90年代以来，北京市一直将现有人口规模已经超出水资源承载能力作为依据，力图控制人口规模。和中国的其他大城市一样，通过暂住证和收容遣送制度严控外地人口进入，一度成为北京城市管理者的选择。

　　但城市化的潮流难以抵挡。农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐步上升，人口和产业向城市集聚，本身就是城市化的首要特征。

　　北京市社会科学院社会学所研究员冯晓英强调，流动人口规模的扩张，从本质来讲主要还是受劳动力市场供求关系的影响。

　　而事实上，正是大量“流动人口”的到来，才造就了北京劳动密集型的服务业的繁荣。成本低廉的服务业，正是城市竞争力的基础。

　　对中国的大多数城市而言，流动人口带来的最大的挑战，是城市管理与规划的滞后。按户籍人口配置资源的财政制度很难为全体新市民提供充足的公共服务，他们虽然身在城市，却无法享有户籍人口同等的权利，被城市的教育、社会保障、住房保障等体系拒之门外。

　　事实上，只要有人群聚集，就会有“高端”和“低端”人口的区分。不可否认的是，即使在美轮美奂的高端产业园区中，也永远都会有“低端”的服务需求。简单的“人口升级”并不能真正切断他们与城市的纽带。

　　北京市劳动和社会保障局的数据显示，2009年四季度，北京市的求人倍率已经高达3.09。其中“需求大于供给”的前十个职业，无一例外的都是“低端”行业，包括简单体力劳动人员、治安保卫人员、餐厅服务员及厨工、清洁工、营业人员、饭店服务人员、推销、展销人员、保管人员、电力设备检修工、电工以及电信业务人员、话务员。

　　冯晓英表示，这些“低端人群”和老百姓的生活息息相关。“逢年过节大家总是感觉不方便，因为他们是北京市缺不了的人。”

　　没有谁会否认，“流动人口”正是推动城市化的生力军。但在各地政府推动城市化浪潮此起彼伏之际，他们最终能否寻觅到安身立命的一席之地？

    崔各庄：地王抬高农民赔偿预期

　　崔各庄：地王诞生之后

　　大望京新地王横空出世，紧邻大望京村的崔各庄各村村民对拆迁补偿的的预期随之加码

　　北京市朝阳区的崔各庄乡，位于东北四环和五环之间，紧邻高楼林立的望京。随着北京市五环路、机场高速公路的开通，全乡15个行政村，日益成为外来人口的聚居地。

　　2009年，以大望京村的拆迁起点，崔各庄揭开了大规模拆迁改造的序幕。从年底开始，崔各庄村、善各庄村、索家村等五个村的城市化改造，列入崔各庄乡2010年工作日程。

　　由于补偿标准高于以往，且拆迁腾退不再交给开发商，而是由村集体自行动手，大望京村创造了53天腾退搬迁的“奇迹”。

　　大望京的成功，为其余村庄的农民树立了新的利益标杆。一年以来，如何以有限的土地向政府换取更多的补偿，成为万余村民生活的重要主题。这又为下一步的拆迁增加了难度。

　　3月15日，大望京村拆迁后的土地经土地储备中心一级开发后上市公开交易，一举拍出了北京的新“地王”，楼面价2.7万元每平方米。还仅仅是未经建设的地价，就已经和周边的房价比肩。村民们惊叹之余，又开始了新的行动。

　　拆迁众生相

　　目睹大望京村拆迁的各村村民早做打算，抢在拆迁开始前发动了新一轮盖房热潮。不过这些速成的房屋，都属于“违章建筑”之列。

　　虽然乡政府工作人员在“入户测量摸底”时一再强调，违章建筑将不享受补偿，但所到之处，崔各庄村各家各户几乎都是“飞砖磨泥”，一幢幢简易房屋顷刻拔地而起。“既可以在入户测量时增加补偿面积，也可以出租给从大望京村迁来的外地人，一举两得。”一位村民说。

　　即便已经满是出租屋的小院，也仍可以在空着的屋檐上再搭层铝合金。“测量的都会把在建房屋登记入册，谁也犯不着得罪人。”这位村民很有把握。

　　在崔各庄村，根据商定的程序，要先拆除非住宅用地。在已经七零八落的村庄，放眼望去，蓝色的石棉瓦和铝合金框架层叠交错，挑战着面积和高度的极限。原本出租给外地人做打工子弟学校的崔各庄实验学校，站在门廊下，只能透过缝隙见到一线天光。

　　“加盖的铝合金都是房东的杰作，多1平方米就多很多钱呢！”崔各庄实验学校的副校长告诉本刊记者。

　　哪里有拆迁，哪里就上演这样的场面。在崔各庄村村主任张春喜不大的办公室里，村民进进出出不断前来询问腾退情况。所涉话题均离不开“入户测量与实际情况不符”的争论。

　　补偿升级战

　　没有最高，只有更高。新“地王”的出现，带动周边房价开始新一轮上涨。在高房价遭遇千夫所指之际，崔各庄的村民们也在网络上自建的“群”里热烈讨论：“大望京的土地卖出这么高价，是不是我们的补偿款也能高一些？”

　　比照大望京的腾退方案，崔各庄乡2010年的五个村腾退仍然采用定向安置、货币补偿两种方式，由村民自主选择。

　　目前，补偿办法大致为，将腾退的土地纳入北京市土地储备，由土地储备中心朝阳分中心以土地抵押贷款先行支付征地补偿、腾退村民补偿安置和农民转工转居成本。村民集中安置在崔各庄乡所属的“京旺家园”，并按人均50平方米为村民预留产业用地。

　　村民们达成共识：大望京腾退搬迁后地价涨了，腾退补偿价也得涨。对此，崔各庄乡特意在每周发送到户的“腾退周报”中展开攻心战，“市场房价如何变，乡京旺家园安置房购房价始终定位在4500元/平方米不变，这是给所有安置人员一个最好的保障。”

　　村民还认为，腾退肥了与村里、乡里和干部有关系的“枝枝节节”，后腾退搬迁肯定比先腾退搬迁多得益，因此都想死扛不搬。针对此，“腾退周报”坚决驳斥，指出这其实是错误观念，乡政府已公开承诺，坚持公开公平公正，做到规定期限内落实政策一个样，先搬后搬补偿标准一个样，鼓励腾退奖励补贴一个样。

　　由于地段不同，政府向各村百姓开出的补偿价码并不相同。但有大望京村榜样在先，拆迁腾退执行得其实并不轻松。和其他城市相比，崔各庄乡的补偿可谓相当丰厚，但村民们仍觉得不尽合算。定向安置房解决了村民居住问题，但原来老宅子上的房租收入却没有了。生怕吃亏的村民们顾虑重重。

　　谁是赢家？

　　崔各庄乡政府公开宣传：大力推广望京模式，腾退补偿价位不低于周边乡，与望京腾退补偿只相差区位价；望被腾退人一定不要盲目攀比，配合乡村和专业公司早日腾退。

　　为了弥补房租收入减少的损失，政府承诺分配给有劳动能力的村民人均50平方米建设用地，由乡统筹经营。

　　崔各庄乡副乡长胡振俭表示，这是“通过让产权变股权，农民当股东，发展村级股份制经济，保障村集体组织成员长期得实惠。”同时，村民将全部转成“居民”，参加社保。

　　在崔各庄村窄旧的街道上，到处挂着动员拆迁的红色条幅。但如果可以选择，盖房子想争取补偿的村民们，多数仍会选择居住在“又差又乱”的城乡接合部。在这里，几乎每户村民都有房屋出租，房租收入早已成为村民的主要生活来源。

　　胡振俭预计，未来两年内，崔各庄乡15个村都将有序腾退完毕。但截至目前，崔各庄村的腾退搬迁进展并不顺利。由于村民与政府在腾退标准上尚未达成一致，非住宅腾退的补偿款项没有完全到位。

　　如果按照计划，崔各庄的腾退搬迁如期启动，已经清退了租房者、自己也外出租房的崔各庄村民，在拿到补偿款后，可以安心等待入住回迁房。但事情却没有按照既定的轨道运行。“租房的人都走了，每个月还得花几千块钱在外租房，现在不拆了，我们既没有了租房收入，还没有住房补贴，都是在贴老本。”村民马淑华说。

　　村内陆续又有了外地人的身影。在马淑华家，仍有五户没有搬走的外地人，以每个月200元的房租，暂居在每间15平方米的小屋内。村民们对“瓦片经济”仍有难以割舍的感情，未来的拆迁腾退显然还要再下一番工夫。