新政后投资客放盘明显增加 广州成交降两三成

　　记者以房贷新政“出清”后的4月18日为时间起点，从满堂红地产收集了几个成交或不成交的案例，不畏新政入市的，是刚性需求的学位房买家以及首次置业人士，而在新政面前“缩沙”退场的，是最受影响的改善型置业者及可买可不买的人士。东晓南锦丽居业主“小换大”，遭遇 “二套房贷”首付上调而要求首置买家增加首付，导致交易取消，由此可见“二套房贷”政策不仅影响置换型置业者，首次置业者也连带受累。成交个案中，业主全部下调售价，由此看出房贷新政的确起到遏制楼价上涨的作用。

　　4月中旬，房贷新政接连出台，经过半个月的消化期，五一小长假将成为检验新政效应的第一个关口。地产中介人士认为，成交降两三成是意料中事，但楼价有望平稳。未来观望期可能长达两个月，一手开发商的促销定价将成为市场风向标。

　　市场人士一致表示，广州自住需求强劲，改善型置业者的需求受“二套房贷”影响而急剧缩减，若银行以房屋持有量为考察指标，有望提高改善型置业者入市的信心，未来楼市走向要看银行信贷政策细则。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，由于政策在4月中旬刚刚出台，预计五一期间二手楼市仍处于政策消化期，买家和业主都会紧盯黄金周一手楼盘的动作再作打算。综合新政的实质影响和心理影响，预计“五一”二手楼市的成交量将会减少三到四成，但是价格短期内不会有明显松动，仍然会在高位运行一段时间。一般而言，业主只要不是急于卖楼，只有在成交量的减少已成定局、现有价格无法将房子售出的情况下才会考虑降价，这个时间一般都要一两个月之后。

　　中原地产市场总监李粤湘认为，二手价格受一手楼影响很大。从目前看来，开发商定价较保守，但不至于“跳水”低开，郊区盘相对受压，前景依然谨慎乐观。

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，五一小长假属于政策出台后的第一阶段，开发商不可能立刻作出减价的决定，而且目前开发商的资金情况也远胜2007年，不需要这么快“跳水”。他认为，目前经济大环境中的通胀预期未除，市场“喘定”后以防通胀为目的的投资者或许会再度入市。

　　德诚行总经理何庆祥表示，五一楼市还是要看一手楼走势。市场预期开发商会提供较大的折扣给购房者，如果价跌导致成交量放大，那么市场观望期会较短；如果价跌而成交量萎缩，那么观望期会延长。搜房二手房广州主编朱华清预计，五一看楼的人依然不少，但难现3月的火爆，可能出现“看者如云，成交不多”的局面。他认为，二手房业主不急于降价，但短期内接盘的人较少，五一前后成交会明显下降。

　　成交or不成交 价格下调是关键

　　成交关键词：学位房买家无惧新政入市，业主下调单价两千。

　　天河区珠江新城兴盛路保利心语花园某中层三房单位，面积：112平方米，成交价： 257万元，成交时间：4月20日。

　　点评：满堂红置业专家表示，珠江新城有不少业主当时入市是将物业作为长线投资等升值，因此对楼市政策的调整他们十分在意，稍有“风吹草动”便会及时调整自己的心理价位。由于本次调整力度较大，不少业主都会调整放盘价格，急切放盘的意欲增强。该套物业的业主在新政前的心态强硬，单价不到25000元/m2绝不愿意放售物业，结果新政出台后，业主急于套现，将物业单价降至23000元/m2，并表示愿意和买家议价。承接该套物业的业主是刚性换房需求，虽是二次置业但预算充裕，200多万元置业珠江新城三房的决心早已敲定，他看中该物业附近带有名校学位，可解决小孩将来入学问题。

　　成交关键词：首次置业者继续入市，业主降价3万成交。

　　白云大道北白云花园某中层小三房单位，面积：84平方米，成交价：55万元，成交时间：4月18日。

　　点评：满堂红置业专家表示，白云区首次置业者较集中，例如白云花园这类以刚性需求买家为主的楼盘基本上受政策影响不大。虽然政策导致部分买家心理预期改变，产生一定观望情绪；业主的心态趋软，放盘量在新政后两三天明显增加，议价空间在两三万元左右。该业主持有多套物业，但自身在外区居住，将该套物业放租，新政出台后“转租为售”，开始放盘价在58万元，看中该物业的买家是首次置业，持有资金已经足够支付四成首付，但由于新政刚出台，也希望业主可以降价，最后成功“砍价”3万元成交。由于目前首次置业者即使选择90平方米以下的物业，也基本需要三成首付，因此政策对首次置业者的约束不大，他们看中心水物业还是会继续入市。

　　不成交关键词：置换业主拖累首次置业者。

　　海珠区东晓南路锦丽居某电梯三房单位，面积：103平方米，放盘价：135万元。

　　点评：满堂红置业专家表示，该套物业的业主出于换房需要，打算将物业放售后获得充裕资金到外区作改善型置业。由于新政出台，“二套房贷”的首付一下子要达到五成，他便要求已经选择该套物业的按揭买家也提高自己的首付，以便于他有足够资金应付换房的五成首付。而承接的买家属于首次置业，支付能力有限，仅能做到三成首付，结果买卖双方无法达成一致，只好退订。地产人士表示，置换型业主是房贷政策中最受影响的一部分人，他们先卖后买，名下可能一套房都没有，但依然要按照“二套房贷”来办理，唯有将“希望”寄托于买家能首付多点，结果买家面对“突如其来”的要求，较难与业主达成一致。

　　不成交关键词：投资客降价5万元，无人接手。

　　越秀区建设板块青菜岗某楼梯楼两房，面积：66平方米，放盘价：85万元。

　　点评：满堂红置业专家表示，新政后几天对看楼量的影响较大，看楼量比新政前少了近三分之一，导致交投出现阻滞，分行也出现交了订金的买家反悔要求退订。有部分业主加急出货，主动联系分行要求放盘。该套物业的业主是投资客，持有多套物业，他原本将该套物业装修后以90万元放售，有不少看中学位和地段的家长型买家表示若能降价四五万元是可接受的。新政后，该名业主立刻爽快将放盘价调至85万元，但买家却表示暂时不愿意看楼了。这是因首付提高到五成，买家只好降低总预算，不少原来85万元总预算的买家已将预算降到60多万元，以应对增加的首付。(记者李凤荷) (来源：广州日报)