银行严格执行房贷新政 遏制效果将显

　　国务院自本月中相继出台房贷新政，以遏制部分城市房价过快上涨，新政发布一周以来，部分房价上涨过快的城市已停办三套房贷。分析师对此认为，房贷新政的严格执行，对遏制房价的效果将立竿见影。

　　4月14日，国务院总理温家宝在主持召开的国务院常务会议上明确要求， 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　同时，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　对上述房贷新政，第一财经电话调查的结果显示，京、沪、深等一线城市的商业银行已在全面、严格执行，房贷全线收紧，对异地户籍无纳税记录的也停止房贷。

　　国内资产规模最大的商业银行——工商银行随即在4月16日就发布公告称，自该日其起正式实行差别化住房信贷政策。随后，中信银行、光大银行、建设银行等商业银行也陆续发布公告表示，遵循并执行上述房贷新政。

　　而中国银行更是明确表示取消三套房贷，其网站上的公告显示，“严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款”。

　　而据第一财经电话调查各地房产中介的结果，也部分证实了上述银行的公告情况。

　　北京一家不愿署名的房产中介称，“如果这是你的第一套房或第二套房，我可以帮你办理到贷款，但是第三套房不可以。”

　　上海的情况似乎也相差无几，据第一财经获悉，上海某房产中介对一位有买房意愿却被拒绝发放房贷的客户表示，“我们还有100多个客户和你处在一样的境况。”

　　此外，第一财经从21世纪不动产上海分部全权负责办理房屋贷款的凯弈投资了解的情况是，目前上海的一套、二套房贷情况与房贷新政规定的一样，不过三套房还有些空间。

　　凯弈投资业务员表示，目前还可以申请第三套房贷款，其首付比例为5.1成，利率也为基准利率的1.1倍。他介绍说，目前上海大部分银行还可以办到第三套房贷，其中以光大、工行的最为优惠，他同时还证实了中行已经取消三套房贷的消息。

　　不过，该业务员同时也表示，按目前的情形看，各大银行受理三套房贷的情况不好判断，也许不用多久，沪上现在还在受理三套房贷的银行也会停办。

　　而中原地产深圳福田区的业务员则称，对于本地户籍有纳税的购房者，目前一套房贷首付3成，利率8折;二套房贷首付5成，利率1.1倍;而对于第三套房，深圳市目前已经完全停止受理。

　　数据显示，上周(4月19日-23日)全国一二手房销售整体周环比下降19%，一线城市下降37%，二线下降10%，其中北京、深圳、上海环比分别下降46%、57%和35%。

　　同时，二手房整体销量周环比下降17%，近2周北京、杭州、深圳二手销量明显下滑，其中北京、杭州本周环比下降21%、55%，深圳上周下降72%。

　　沪深两市自新政颁布来，地产股出现了大幅下跌状况。在4月15日至27日9个交易日中，地产行业整体下跌幅度达14.22%，位列两市跌幅首位。而金融板块跌幅亦达12.91%，跌幅第三。

　　由此也可看出，一线城市的商业银行在新政出台之后对房贷新政的执行还是十分严格。分析师就此也认为，银行严格的执行房贷新政将对遏制房价产生明显的效果。

　　中投证券房地产行业的分析师李少明表示，上述二套房首付5成，利率1.1倍，三套房停止贷款等细则在各地银行执行的相当坚决，在总行实施细则未出台各地方银行就已严格执行政策的情况。

　　他表示，此次房贷政策执行的效力明显高于2009年底持续出台政策的执行情况，他认为一二线城市更严格的执行房贷政策，限制异地非纳税人的购房行为对控制房价过快上涨一二线城市的效果将立竿见影。

　　李少明以此作出判断称，中国主要城市的楼市调整才刚刚开始，主要城市“价跌量缩”很快将出现，预计2010年开发商的销售业绩不会好。

　　据中原地产华北地区发布的数据显示，新政发布一周(4月19日-25日)以来，北京二手房新增抛盘量是存量的10-20%，新房和二手房的签约量较政策出台前下跌70%，二手房卖方已无议价能力，买卖双方的纠纷直线上升。

　　李少明表示，北京楼市的成交情况正在验证其对主要城市楼市将出现“价跌量缩”的判断。他预计，未来一季度，将有更多的城市成交数据印证上述的判断。

　　国泰君安证券的房地产行业分析师孙建平也表示，目前更多商业银行执行房贷新政的态度严格，政策效果开始明显体现。他预计一二线典型城市房价和销量平均跌幅将达20%左右。

　　而天相投资顾问有限公司的房地产行业研究组出具的报告则分析称，严厉的房贷新政在短期内将迅速逆转供求关系，商品房销售将快速回落，房价短期内也将回落，但回落幅度还要看各地对政策的执行力度。

　　报告认为，大量的恐慌性抛盘遭遇萎缩观望的市场需求，将导致二手房价格先行下跌，然后传递到新房市场，新房价格下跌将进一步影响二手房市场。房价的下跌幅度要看各地对政策的执行力度。

　　从需求来看，投资、投机性需求将快速减少，自主性需求也将推迟购房进入观望。从供给来看，由于政策从严导致一大批投机者迅速离场并将其所持房产抛售到二手房市场，而普通投资者也会由于担心房价出现拐点而逢高出货。

　　李少明也表示，“多管齐下新增多项调控措施，其力度和可操作性远盖过2007年，对购房信贷、异地购房、房企融资、住房消费税收”等一系列的收紧政策将引发一线城市房价涨幅过快的远郊和投资占比过大的二三线城市的投机客大量抛盘，开发商也将加速推盘，而市场的承接力有限，接下来楼市将出现价跌量缩的局面，行业毛利已见顶。