4月29日，一场“非价高者得”地产新游戏，将在上海隆重上演。
上海闵行区莘庄镇222号地块开标，颇具标志性意义的是，该地块将摒弃价高者得，价格仅占评标分数30%。此举虽遭外界质疑其公正性，但出让方式却符合当前对地产调控政策。
背后所隐匿的较量，其实早已
铺陈开来。
“仅保证金就达5.5亿，这个时候能掏出这笔钱，一定是如雷贯耳的名字。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者。
本报记者多方调查获悉，与该项目渊源颇深的香港地产龙头新鸿基集团，已经联手上海城开有限公司、闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司组团投标，很有可能斩获这一大型物业项目。
不仅如此，该地块另一大突破在于提供了大都市地产的新想象空间：约50万平方米的大型商业楼宇，其一层的地面由轨道交通穿堂而过，物业在空中加盖而成。
由此牵涉到的是划拨地块，但在划拨地块的空中和地下，进行商业使用权再出让，这一模式在法理上尚有争论，一旦突破将提供了巨大的想象空间。
陈立民告诉记者，这样第一个吃螃蟹的项目如果运作成功，可复制性相当强，上海土地拥挤的中心城区，许多地铁站肯定也跃跃欲试。
6000平方千米土地承载了2000多万人运转，土地是上海最宝贵的资源，上海在填海造地(例如临港)、掘入地下空间(例如大片的地下商场)之后，开创性的空中出让的方式再度横空出世。
评标专家 24小时前随机抽取 “我们只是对技术方案进行了研究，报名，竞争对手是谁还不知道，这个要等29号到现场开了才知道。”上海城开集团有限公司总裁倪健达告诉本报。
莘庄镇投资公司的相关人士向本报记者透露，在此次组团投标中它们是份额较小的一块，约10%，“我们不是主要负责人，具体投标手续是由最大投资方负责的。”
“至于新鸿基为什么要选择和城开以及闵行区企业合作，这应该是他们公司运作的考虑，外界还不知道。”易居地产分析师薛建雄告诉本报。
本报获悉，莘庄项目投标将于4月29日9时30分至13时30分在市土地交易市场举行。标箱从当日9时30分整开始设立于市土地交易市场。
依据事先的公布，评标小组成员人数为5人及以上的单数组成。闵行区规划局副局长张健告诉本报，专家小组具体人员是上海市房地产交易中心从专家库里提前24小时随机抽的，留给专家的时间相当少。
“招标出让须知”显示，报价因素仅占整个评分环节的30%，此外公司的经营状况和技术标分别占20%和50%。其中最重要的就是技术标。
张健副局长告诉记者：“技术标有几个原则性要求，现在是保密的，到评标的时候拿出来。”
“投资总额需竞标当日才可获知，投标当天会公布底价，先竞价，再由专家小组根据技术标、商务标进行评标。”
上海市城市规划设计研究院专家赵万良告诉记者，根据经验来看，评审小组会从专家库中抽取包括规划、结构、环保、建筑、交通等各领域的专家进行评审。
不过，即便是新鸿基中标，目前尚未完全规划完的轨道线金山支线规划也称为未来的一个难题，本报了解，即将接入该地铁站的金山支线的规划定了一半，后面的一半尚且在规划之中。
张健告诉本报，“公交枢纽那块定了，东西方向到南站那一块还没有定，将来开发单位肯定要考虑这个因素的，这是一个非常复杂的事情。”
而对于土地使用权方面的问题，张健表示，“申通公司和铁路部门都出过意见了，同意土地拿出来拍卖，在地铁的运营和换乘都是有保障的，这都是作为招标条件。”
法理冲突：划拨用地的空中花园 “我们递交上去的标书，新鸿基占项目股权40%、上海城开30%多，闵行城投和莘庄镇政府约占10%左右。”上海城开集团有限公司总裁倪健达对本报透露。
“具体的投资规模，要等开标之后，现在不方便对外透露。”倪表示。
本报了解，事实上闵行区政府对该项目的推动上马“垂涎已久”。一直以来，位于近中心的闵行区，经济总量位列上海第二，居住人口也超过了200万，却一直缺少一个综合性大型的商场，区居民购物最近需要赶到徐家汇。
历经多年开发，闵行区难以找到一幅地块可以承载其建设一个商业中心的梦想，位于莘庄镇地铁站及周边大片绿地瞬间映入推动者的眼帘。
根据规划，一旦项目上马，该地铁站将进行拆除并设立临时站点。建成后，莘庄站同时将地铁1、5、17号线，以及金山支线、沪杭客运专线集结成莘庄大站，巨大的客流足以支撑一个超大型的商业中心。
据悉，该工程还考虑与周边的百货和公用设施以空中走廊连接起来，一旦实现，这样的规模相当于再造一个上海商业中心徐家汇。
项目规划气势恢宏，但本报采访了解，其上马的进程充满矛盾。
上海城市规划设计院的赵万良教授，曾作为专家组成员参加过2007年莘庄商务中心概念规划评审会，其告诉本报，“当时讨论的焦点是如何解决莘庄地铁站换乘的矛盾， 1号线的延伸使得换乘矛盾加剧，莘庄没地，所以有人提出土地复合利用”。
然而地块面临的最大难题，其实是不同土地使用权的土地捆绑出让，在法理上产生矛盾：由于地块中的轨道线部分属于划拨地块，在划拨用地的地上和地下空间，进行商业性开发，如何站得住脚？
张健告诉本报，目前，上海申通和铁路部门都出意见支持这个项目，关键是技术上的实际付出，就看中标单位是否能给个可行的方案出来，所以我们对技术上要求比较高。
量身打造：新鸿基预谋多年 莘庄地块“招标出让须知”透露，这块地土地出让总面积为117825.2平方米，地上建筑面积不大于40.5万平方米，地下建筑面积不小于10万平方米。
“我感觉国内这么大规模的项目没人做过，那必须有这方面有一定经验的人才能给出直接的解决方案，他们的开发经验很重要。”张健表示。
上海一位资深商业地产研究人士告诉本报，从招标须知上看，其实已经把相当大一部分开发商排除在投标范围外，很少有开发商符合这样的资质。
作为香港地产五虎将之一，新鸿基近年发展迅速，目前在上海的商业楼宇项目的布局，每一单都是大手笔。其目前在上海拥有3个正在进行的大型地产项目，包括新鸿基襄阳路项目、
陆家嘴国金中心项目以及浦东潍坊新村的豪宅项目，三大项目的投资总额高达250亿元。
其中已经建成的项目包括上海淮海中路上的中环广场、上海广源西路上的名仕苑，均为这些地段上的标志性建筑。
本报同时获悉，“潍坊项目”规划于今年年初审批通过，也预计将在明年上市。此外，其复制香港中环的商业模式建造的上海国金中心商场于近日试营业，其是上海陆家嘴CBD最显眼的楼宇之一。
4月25日，新鸿基集团该公司执行董事黄植荣称，公司在内地40%的投资将会集中在上海地区。该公司称打算把其代表性地产项目在上海悉数复制。
本报致电新鸿基上海分公司公关部门咨询莘庄地铁站项目，其对记者表示，目前这个项目暂且没有可对外发布的信息。
记者调查了解，事实上，至少在2007年之时，新鸿基就对莘庄地铁站项目进行的概念性设计就已经启动。
闵行区规划局一份报告显示，其规划情况推荐了香港新鸿基集团，称“香港新鸿基公司对上盖开发有较为丰富的经验，在香港也有成功的案例，因此前期莘庄站上盖开发概念性规划委托新鸿基进行设计”。
报告透露，“该规划于2007年6月正式启动以来，已经进行了多轮的方案深化，并与申通公司、上海隧道院、铁道部等多部门进行了沟通协调，目前方案正在进一步的深化之中”。
而就在开标在即时，本报发现，目前已经有部分资金汇入新鸿基的资金池。4月末，香港有“红筹之父”称号的投行名人梁伯韬，其领头的私募基金CVC斥资21.4亿元认购新鸿基可转债，表示对新鸿基的支持和看好。
来源：中国证券报
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