沈洪溥：警惕新一轮楼市调控用力过猛

　　进入2010年，楼市调控政策再次经历了一次起落。年初，国办的通知还要求，“稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展”，到了3月，仅有国土部跟进突击检查及国资委跟进“央企退出”等“规定动作”。可未及多久，政策指向就变成了“遏制部分城市房价过快上涨”。至4月14日国务院常务会议，信贷紧缩、购房实名、二套房认定等必杀技迭出，某些嗅觉灵敏的地方政府，则甚至还有所谓经适房业主再次置业需退回已购经适房等“奇招”出台，连环重击下，房地产市场倒是由大热而速冷，虽价格未崩盘，但成交已低迷，仿佛上述政策确是及时雨，且收到了立竿见影的效果。

　　但需要指出的是，以政策属性论，其实不过是传统打法，无非是对需求方的融资能力进行更严格管束，是以“一刀切”的手段，让有效需求迅速萎缩，以达到管制价格过快上涨的目的。这根本不是治本之策，而只是权宜之计。

　　特别是，如今，由上而下各出奇招，已存在用力过猛的问题。

　　我国房地产领域长期以来的问题根本是什么？简而言之，是供给不足，需求过剩，无法解决“住有所居”的问题。以此为基点，政策目标就不该是为解决房价高与低的问题。客观地看，房价的暴涨仅反映了投机的力量，是资本的顺势而为，反映了供不应求的现实和预期。只有调整供给结构、平衡需求总量，才是让楼价体系逐步恢复正常水准的关键。

　　用力过猛产生的问题至少有二。一是可能导致今天短期成交萎缩带动价格下行后，开发商或捂盘或观望，等下一轮需求反弹时，再现供不应求的火爆局面，经济学术语称之为“蛛网效应”。二是要警惕以增加保障房供给的名义、挤占商品房用地供给的现象普遍化，目前，商品房实际供地面积的萎缩，是导致住房市场供不应求的最大根源，而保障房的划分层次之复杂、生产效率之低下、自身属性之模糊，从根本上制约了其平抑需求乃至呵护弱势群体的能力。自有经适房制度以来，其保障效率、公平与否有目共睹，后来，限价房又以具有政策属性的商品房名头横空出世，除了挤占普通商品房的土地资源，挤占真正为穷人服务的廉租房的政策资源，几乎百无一用。因此，笔者建议，从管制价格、抑制需求的角度看，当前调控政策不妨适当稍缓。接下来，通过持续性的政策手段为市场纠偏，引导市场主体行为规范，促使供给结构调整，才是促使未来我国房地产市场走上健康、平稳、可持续发展轨道的关键。

　　一是简化保障房供给管道，增加商品房供给规模。首先明确只有满足政策规划等要求的廉租房，才是唯一有资格享有政策性土地划拨的保障房类型，其他土地供给一律进入商品房生产流程，鼓励开发商提供更多商品房源。

　　二是提高商品房生产效率，对有捂盘惜售、变更规划、拖欠工资等不良记录的开发商实施“零容忍”，同时对在规划设计、市场销售等方面表现良好的开发商进行扶持，鼓励房地产业规范发展，提高生产效率、提升行业透明度。

　　三是从短期内提升住房市场供给的角度出发，或可考虑在满足土地取得、建筑质量合规的前提下，适度放开单位自建房，通过增加住房市场竞争主体手段，提升区域房地产市场的效率。

　　总而言之，系统、根本地整治楼市，政策依据不应死盯需求不放，毕竟在一个传统的卖方市场，整理供给结构、理顺供给机制更为重要。笔者期待，未来政策组合拳能更多关注供给层面，千万不要只一根筋地对需求出重拳，既往“一管就死、一死就放、一放就乱”的历史循环说明，单方面用力过猛其实于事无补。

　　顺带说一句，即便因为房地产“死猫跳”导致某一区域市场崩盘，也没必要紧张过度：一则，房地产领域信贷总额不过占全部信贷的20%不到，二则银行住房信贷超额抵押率仍平均在160%左右，三则中国还有60万亿储蓄总量(相当于GDP的180%)作支撑，下跌30%也不会引发系统金融风险。