CRRC：北京细则比中央更严厉 房市或低迷至年底

全国和部分城市房屋销售价格同比指数（北京09年涨幅居前）

　　北京细则于“5·1”假期前一天出台，其出台的时间、内容和执行中央政策的尺度符合CRRC（中国不动产研究中心）预期，我们认为，作为此轮宏观调控精确打击的热点城市核心（如图所示，北京市2009年涨幅引领此轮普遍性房价飙升，当在必打击之列），北京市出台的政策比中央的政策更严厉，在严格执行的前提下，市场将会一改之前的疯狂状况转入观望、徘徊甚至低迷，具体体现在新房和存量房两市场上的量价齐跌，时间持续在6个月以上。

　　首先，出台时机。北京市出台细则选择节前，希望观点市场弱化新政的影响，符合地方政府一贯操作手法，那就是弱化舆论放大功能以减小负面冲击。另外，在GDP一季度为11.9%的乐观情况下，不管是中央还是各城市均有底气对地产行业进行调控。

　　其次，出台细则比中央政策略显严厉。第一，对于信贷“去杠杆化”严格按照房价暴涨热点城市操作：第三套和以上住房，以及“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民”暂停发放贷款。这意味着借信贷杠杆炒房和“外地人炒房”均列入打击之例，而去杠杆化则意味着购房投资风险收益的进一步平衡，购房投资成本增加而风险增大，对遏制需求帮助很大。第二，北京市还采取了“临时性措施限定新购房套数”，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。这项行政指令是中央政策所没有提及的特色严厉政策，会对挤压泡沫打击炒房的调控目的起到中短期内的效果。

　　另外，北京市在执行层面，还加上了这么一条：“加强商品房预售监管管理，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”，这一方面增加了开发商价格操作的难度，另一方面也增加了政府相关部门的监管难度。

　　我们认为，北京市的细则一方面严格沿着中央政策“去杠杆化”的思路进行调控，对于信贷杠杆泡沫的挤压作用会立竿见影；另一方面，有行政指令嫌疑严厉政策的出台，对于需求尤其是投机性购房需求的打击效果明显。就市场效果而言，未来的6月之内将持续目前的观望状态，存量房的交易量将萎缩至少4成；价格层面，存量房价格会萎缩至少15%，也就是回到2010年初之前的价格水平。新房市场，新盘开盘预期会普遍降低20%左右，而老盘新项目资金充裕者会推迟放盘速度，以观后市发展；而资金紧张者或出现零星降价行为，并伴随前期业主“退房”等维权事件发生。（来源：搜狐焦点网）

　　附：中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，注册地中国香港，由搜狐网、搜狐焦点网牵头成立，全国工商联房地产商会提供行业指导，国家信息中心经济预测部提供专业经济分析技术支持。该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。