“免谈”保有税 北京楼市调控宽严相济

　　作为2010年4月14日之后可能首个出台的“地方调控政策”，北京版“调控细则”的“严厉程度”广为外界期盼。但是，与公众判断或有差距的是，作为对楼市最具“杀手”作用的房产保有环节税，并未出现在这份将由北京市政府“签发”的“细则”当中。

　　此前，曾有媒体报道称北京、重庆、深圳、上海将率先试点开征物业税，但现在看来，北京楼市调控细则的“严厉”，也将只表现在通过对个人购房者进行“产权审查”进而达到落实限购多套房的层面上。显然，对于政府而言，“政策储备”的“连续性”，是“宽严相济”的关键原因所在。

　　但尽管如此，市场的预期已经开始改变，那些抢在4月14日之前开盘的高档住宅，无疑要比当下不知如何开盘定价的楼盘少上几分纠结。　　

　　暂无保有税

　　“无论是物业税，还是住宅开征房地产税，在北京市政府的楼市调控细则里，都没有涉及。”4月28日，接近北京市政府的一位权威人士向《中国经营报》记者透露，目前，“北京市政府落实国务院坚决遏制房价过快上涨精神的通知”已经基本完成会签，在完成最后程序后便可对外发布。

　　由于很可能是4月14日之后的首个地方政府的调控细则，这份“通知”被外界高度关注，并被冠以“严厉”判断。但前述权威人士告诉记者，所谓严厉，即是在国务院4月14日之后工作部署的内容中，“可宽可严”的内容，北京市政府选择了“严”，而至于国务院未予明确布置的调控手段，北京市也不会“主动选择”。

　　这即是北京版楼市调控细则当中，房地产保有环节税负不被涉及的原因所在。在4月14日之后，国务院部署的一系列楼市调控政策中，对“热点城市”提出了可以实施“无纳税记录、社保记录外地人禁贷”、“家庭第三套房禁贷”的政策，但对“合理引导住房消费的税收政策”只是采用了“加紧研究”的“口径”。

　　“所以‘两个禁贷’的政策实际上是‘选择题’，地方政府可选严，也可选松，但北京作为‘热点城市’，为了落实国务院的精神，采用了‘可严可松的政策一律从严’的精神，但是关于税收，国务院并没有作为实施工作部署，因此，北京市就没有选择，而且在技术上目前也存在一些问题。”前述权威人士称。

　　此前，曾有媒体援引知情人士的消息称，北京、重庆、上海、深圳将被作为物业税试点征收的城市，但是随后北京市地方税务局、财政部相关官员均向《中国经营报》记者否认了这一说法，而目前所有在此方面的进展，即是财政部正在修订《房地产税暂行条例》，有望修改对住宅免征税的“优惠”，但何时完成，并无明确时间表。

　　买房审产权

　　“最严厉”的政策暂时可以避免，但这并不意味着这是一份没有“新意”的地方楼市调控细则。前述接近北京市政府的权威人士称，在北京版的楼市调控细则中，将首次明确落实4月13日住房和城乡建设部（以下简称“建设部”）电视电话工作会议上提出的“限购多套房”政策。

　　记者了解到，北京市作为房价“热点地区”，可能将要采取的方式是对购房者以个人为单位，进行“产权审查”，即对个人购房者名下拥有的房产产权登记记录进行审查，对于自通知下发之日起每个家庭只能新购一套商品住房。

　　“至少在北京市的范围内，产权登记的记录是联网而且数据库化的，审查的技术上没有任何障碍。”前述权威人士称。实际上，从2004年开始，北京市政府就已经着手推进商品房和存量房网上签约销售以及产权登记的电子化工作，目前，已经基本完成。

　　北京房地产协会秘书长陈志告诉记者，如果政府采用直接进行产权审查的手段，那么开发商就会直接对个人或家庭购买多套住房“收口”，因为按照现行的制度规定，如果不能办理产权过户登记手续，那么将直接导致无法进行交易，开发商也就无法通过销售实现资金回笼——无论是按揭贷款还是个人全款购房。

　　“如果真是这样的话，那么我们恐怕要重新考虑我们的销售策略，因为我们的客户，50%以上都是第三次、第四次购房，全款的比例在60%左右，所以对三套房禁贷不敏感，但是如果直接以产权套数限制销售，那我们实际上就无法签订合同了。”北京东北四环附近的某高档楼盘开发商告诉记者。

　　他的逻辑在于，目前所有的格式合同里均以交易后的产权办理为“基础约定”，那么，一旦最终不能办理产权过户手续，开发商非但不能实现资金回笼，还要给购房者相应的赔偿金，这样的“亏本买卖”，无疑是开发商们所无法接受的。

　　市场先预期

　　“我们还是想专注地做好自己的产品，营造一个好的环境，我想，无论是什么政策环境下，好房子的销售都不是问题。”北京信远房地产开发有限公司董事长尹瑛告诉《中国经营报》记者，在说这句话之前，他强调的是，他治下的企业短期之内没有降价的打算。

　　记者了解到，他所提到的项目是位于北京的太阳公元，但让尹瑛有如此底气的，还是他抢在新一轮的调控到来之前，完成了太阳公元项目的大半销售，这让他即便如今面对严厉的调控措施，也颇有底气。

　　太阳公元所在的北京太阳宫地区，是北京高档住房项目的聚集地之一，这里的购房人群基本上都属于多次购房，而也恰因如此，高档项目的开发商都抢在严厉新政之前，开始开盘销售，而积累的现金自然成为此时应对调控底气所在。

　　与太阳公元同样抢在调控之前面市的还包括红玺台。该项目营销总监李翔告诉记者，2009年北京豪宅成交的火爆场面，展现相关市场对豪宅产品有很大的需求。而记者从北京市住建委获得的统计数据显示，截至本报发稿时止，其总销量已经超过160套，现金回笼的情况由此可见一斑。

　　不过，新政之后下半年的供应量可能随之减少，“以往在4月份都得发放50个左右的预售证，今年的4月份到目前为止只有21个，只有预计量的40%。”21世纪不动产市场总监齐凡告诉记者，原本预计4月份北京将有约50个左右的项目入市。“如此规模放量甚至比楼市淡季都要少，可见开发商对新政的观望情绪有多浓厚。”

　　另外，值得注意的是，北京目前的新房存量仅有8.5万套，相比去年同期锐减了3成多。而从目前的情况看，开发商在短期内仍未有放量的意愿。但根据北京市统计局的统计数据，北京一季度的新开工面积、施工面积都有大幅增长。这些数据意味着未来一段时间将有相当一部分房源入市，届时开发商或许会真正开盘放量，新房价格也会因供应量加大、市场竞争激烈而出现降价。

　　“但也不排除一些开发商停工、暂缓开发。这些情况在2008年的时候都是发生过的。毕竟谁都不会在一个前景不明朗的市场预期下，冒险加大开发投入。”齐凡说。而这些，恐怕都要顾及到新政的左右。