北京全市统一经适房须过户才可转为商品房

昨日一早，朝阳区房屋权属登记中心门前就排起了长队，而该区从可以同名“转商”到必须过户“转商”的变化，则令现场情况一度混乱。卓恩森 摄

朝阳区的一纸新规令很多业主为“经转商”多付了数千元成本。 本报记者 周晓东 摄

　　从“五一”前开始的“经适房转商热”又出现新变化，原先可以经适房主不更名就转商的朝阳区，昨起和昌平、海淀等区县一样，需要将经适房过户给他人，才能完成“转商”。

　　节前曾现通宵排队“转商”

　　4月26日，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。已购经适房的家庭，如果再购买其他住房，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。对已购经适房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记。

　　该新规发布后，昌平、朝阳等经适房较集中区县的房屋交易大厅，出现了经适房业主集中办理经适房过户转商品房手续的情况，一些区县甚至上千人集中办理、通宵排队。也有谣传称“五一之后经适房就不能转商了”。

　　北京市住建委上月30日表态说，北京的经适房上市交易管理政策并未发生变化，即使是五一之后也可以按现行政策办理。

　　全市统一只能过户“转商”

　　在“五一”前，各区县的经适房“转商”政策各有不同。朝阳区和丰台区可以同名“转商”，即经适房户主姓名不变，在补交了综合地价款后，直接将经适房产权证换成商品房产权证；也可以交易过户“转商”，即将经适房过户到别人的名下，除了要补交综合地价款外，还需缴纳契税和营业税。

　　而昌平、海淀等区县，则规定不能同名“转商”，只能过户“转商”。海淀区更是需要提供房主户口所在地街道住保部门同意不回购的确认书。

　　记者了解到，丰台区昨天起也只能交易过户“转商”。这意味着，从昨天起，北京各区县经适房“转商”的政策统一了，即不能同名“转商”，只能过户转商。

　　市住建委相关负责人昨天重申，北京市经济适用住房上市交易仍然按本市现行政策执行，没有发生变化。按照北京已购经适房再上市的政策，经适房转为商品房是需要通过买卖交易来实现的，并没有能同名转商的规定。

　　■ 现场

　　老两口错过五一多付5000

　　昨日下午，朝阳区房屋登记发证大厅，不断有刚听到消息的市民过来打听消息，接待人员反复向市民介绍，以前经适房只需要变更房屋属性，现在则需要过户，产权人也发生改变了。

　　五一假期之前，根据朝阳区的规定，经转商可以不更名过户。但昨日上班第一天，新政策就出台了。

　　贴在玻璃门上的通知说：“根据京建住(2008)225号文件规定，自2008年4月8日之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，须取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按照市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等税款。”

　　晚17时许，市民刘大爷和老伴还在办最后的两道手续，说起这一政策的变化，老两口都感慨，要是“五一”前办可以省五千多块钱。其实他们“五一”前就听到风声，说经适房过户政策会有变化，但没有太在意，以为“五一”后第一天来办没问题。

　　昨日凌晨5点多，他们就到发证大厅排队，在过户窗口排第3号，这时，网签那边已经排了上百人，很多人并不知道政策已经发生变化。

　　8点多钟，网签窗口工作人员告诉排队的市民，政策有了新变化，排好队的至少上百人全部拥到过户办理处。因现场只有一道玻璃小门，情况很混乱，大家都争相往里面挤。

　　这场面吓得老伴不停地跟刘大爷说，咱不赶这一趟，别因为房子把命给搭上了。不过，刘大爷由于排号靠前，很顺利地进到屋子里。为了维持秩序，他还爬到桌子上招呼拥进来的市民注意安全。

　　工作人员表示，混乱的秩序到上午10点左右才恢复。

　　刘大爷说，房子过户给儿子，本来只需要交10%的土地收益税款，现在则要增加契税，他的房子70多平方米，按地区指导价算出的总价50多万，契税5000多元，说起来还是有点心疼。

　　■ 回应

　　非新政策 系全市统一

　　昨日下午，朝阳区房管局相关负责人就这一变化进行了解释，称此前北京市各区县对经适房上市交易的操作方式不一样，朝阳区可以用同名的方式进行过户，也就是直接变更房屋属性。从五月一日开始，则全市统一，所有经适房满五年后上市交易才可以变成商品房，之前是权利人不变的情况下进行变更，现在则需要对房屋的权利人变更后才可以转，根据流程，需要多缴纳契税等。至于以前已经办理变更的则不受影响。该负责人强调，这不是新政策，而是操作方式的变化，至于变化的原因和影响，该负责人未作回应。

　　■ 对比

　　案例：百环家园一套满5年，80平米的经适房欲办理经适房转商品房，该地区指导价为6500元/平米。

　　【同名“经转商”】

　　房主带着身份证、房产证、银行卡或现金，以及80元房本费

　　到朝阳区交易大厅窗口办理“转商”

　　领取新房产证(仍是自己名字)

　　算账：需缴纳综合地价款52000元

　　计算方式：最低过户指导价格×建筑面积×10% 6500×80×10%=52000元

　　备注：只需要按成交价补交10%的综合地价款，由于是自己转给自己，因此交易价格都会做低，即按照政府公布的这一地区最低指导价来成交。

　　【过户“经转商”】

　　房主和买方(即使是父母子女)签订纸质商品房买卖合同

　　该房源在北京市房地产交易管理网上公示24小时

　　进行买卖的网上签约

　　去税务部门缴纳相关税款

　　前往房屋权属登记大厅进行登记

　　领取新房产证(买方名字)

　　算账：需缴纳综合地价款52000元+房屋契税7800元=59800元

　　计算方式：综合地价款 最低过户指导价格×建筑面积×10% 6500×80×10%=52000元

　　房屋契税 最低过户指导价格×建筑面积×3% 6500×80×1.5%=7800元

　　备注：140平米以下经适房，房屋契税税率为1.5%；140平米以上经适房，房屋契税税率为3%。

　　140平米以下，满五年的经济适用房不用缴纳营业税；140平米以上，需要按照成交价和当初购买价的差额，缴纳5.5%的营业税。

　　■ 背景

　　78个经适房项目已满5年

　　2008年北京出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中，对于已购经适房再上市，执行“新房新办法、老房老办法”。新老经适房按照签订购房合同在当年4月11日前、后为分水岭。“新老经适房”未满5年都不得上市交易，满5年后补交价款可以上市。但“新房”出售时补交金额根据原购经适房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交，“老房”则按上市成交价的10%补交土地收益等价款。

　　据“链家地产”统计，目前北京存量的经适房项目有108个，主要分布在昌平、朝阳、海淀、丰台等地，其中昌平区最多。其中78个为入住满5年，可以上市交易的项目。朝阳区百环家园二手经适房的市场价已经接近2万元/平米，天通苑地区的二手经适房市场价也超过了每平米11000元。