杭州房价5个月内可能全面下跌

　　房地产新政推出后，全国房地产市场出现了前所未有的震动，有人认为房地产价格会跌，有人认为房地产价格会像以往一样震荡后反弹。认为反弹的理由有三，一是根据以往经验，房地产政策都是雷响雨小，最后不了了知；二是房地产利益集团庞大关系复杂，政策难以撼动；三是中国社会体制与投机观念下的全民炒房思想根深蒂固。面对此次新政，我支持房地产会跌的观点，会跌的理由主要有三点，一种是基于经济学观点，我认为中国国民经济无法支撑如此巨大的泡沫，很多地方房地产的价格已经高出工资收入的30倍，普通工薪阶层不吃不喝也要100多年才能买得起一套房子，因此房地产价格下跌是必然的回归；另一种是基于社会学观点，房地产价格一路上升必将引起社会不稳定（很有可能引起社会犯罪率升高），社会矛盾加剧，如果国家控制不了房地产泡沫将可能引起社会变革，阶级矛盾越演越烈，政府公信力下降，因此涉及政权的事情政府不可能无动于衷；三是国家产业结构调整初见成效，国家经济增长未必依赖房地产业来拉动，保障性住房依然能拉动整个产业链的合理发展。

　　房地产回归理性是必然的。但是从4月份新政出台的情况来看，房地产虽然成交量有所下降，但价格并没有多大变化，一线城市市场观望气氛很明显，部分二线城市的交易仍然保持活跃，房价变化幅度不大。从杭州市来看，房地产成交量下降比较明显，但房地产的成交价格下降不大，很多人因此就认为房地产价格降不下来了。基于这个问题，我的观点是房地产成交量与房地产价格在同一时间内是不可能成正比的，根据经济学及消费心理学理论，房地产成交量的变化是基于消费心理，房地产价格变化是基于消费决策，所以，这是一个从量变到质变的过程，房地产成交量下降是房地产价格下降的前兆，是一个消费心理转变过程。

　　对于新政下的房地产市场什么时候出现比较明显的下跌，我认为根据消费心理与市场发展规律分为成交下跌与价格下跌两种类型，当成交量下降到一定程度，价格出现变化，变化过程根据行业政策、宏观经济、行业竞争、消费心理、货币投资方向及融资成本等因素构成。以杭州为例，在一般情况下杭州房地产市场价格将在5个月内出现全面下滑的可能。

　　根据杭州房地产市场4月份的成交与价格变化情况来看，杭州房地产市场发生变化的规律可能出现新政后第一个月到第二个月成交量下降，但价格还是有所上升，这种上升是基于上升惯性及观望期的噪声交易者的干扰；新政后的第三个月杭州房地产价格将可能开始回落，因为第三个月杭州房地产市场将出现成交大幅下滑，一向根据经验判断的炒房者开始自我否定，开发商资金压力加大，负债率直线上升（目前包括全国知名的房地产企业在内负债率大多高于80%，如果房地产成交量持续下降，房地产企业的资金回笼压力增大，负债率上升，部分企业将会到达90%以上），市场的整体价格开始动摇。

　　房地产价格回归理性是必然趋势，因为这不是一场单一的产业变革，更重要的是一场阶级矛盾的平衡。根据中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》，我国85%家庭没有能力购房。让85%的人有能力购买房子是社会主义国家的基本职责，中国政府如何在商品住宅与福利住宅之间寻找一个新的平衡点是一个重要的执政课题，不仅有利目前处于发展中的中国，也有利于世界另何一个国家的社会稳定与健康和谐发展。