房市泡沫与调控策略

　　随着房市调控政策的密集出台，房价过快上涨的形势已经得到遏制。在高房价松动之后，如何立足长远，从根本上缓解房市的供求矛盾、促进房地产业的健康发展？近期，中国金融40人论坛联合北京大学国家发展研究院、香港路劲集团，就“地产调控与经济风险”组织了双周研讨会。特邀嘉宾香港路劲集团董事局主席单伟豹、天则经济研究所学术委员会主席张曙光、四十人论坛成员巫和懋（北京大学国家发展研究院副院长）、贾康（财政部财政科学研究所所长）、巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长）、陈超（工银瑞信基金首席经济学家），论坛特邀研究员沈建光（瑞穗证劵大中华区首席经济学家）参与了圆桌讨论，会议由论坛秘书长王海明主持。本报予以部分发表（全文请参见www.cf40.org.cn），是为21世纪北京圆桌第251期。（曹理达）

　　调控的时机与力度

　　主持人：您如何评价此轮房价泡沫的严重程度？如何看待此轮房市调控政策出台的时机与力度？

　　沈建光：在调控政策密集出台之前，大部分专家认为房价不会跌。今年3月两会刚结束，地王又出现了，当时有一种观点比较有代表性，即认为中国经济今后会持续增长，人口拐点在2015年前后才能出现，所以在此之前，住房需求非常强劲，房价还会继续涨。房价会不会一直涨上去？当时我是持否定态度的。我们可以借鉴的一个典型例子是香港。香港1997年亚洲金融危机导致房地产泡沫破裂，房价一直跌到2004、2005年，基本上跌了一半。直到现在，香港的房价水平跟1997年差不多。这十几年香港经济增长非常快，人口也增长很多。所以，对于资产价格的讨论，不能光看经济前景好、增长快，就认为房价就可以一直增长上去。当大部分人一致认为房价会持续上涨，这种情形往往预示着泡沫即将破裂。

　　格林斯潘认为，对于货币政策的制定来说，很难认定有没有资产价格泡沫，所以即便有泡沫也不紧缩货币政策去刺破，应任由其发展，货币政策只要在泡沫破灭之后有所反应就可以了。日本泡沫的时候，从上世纪80年代初开始，十年左右的时间房价一直在升，由于当时日本财团势力很强大，日本政府没有做任何有效干预，泡沫从1985年到1990年急剧膨胀，之后泡沫破裂，对日本经济的打击非常大。和格林斯潘的政策相比，目前我们的调控方法是反其道而行之。当泡沫风险出现但还不确定时，先刺破它，虽然可能有些负面影响，但为避免非常大的泡沫破裂风险，可以提早做一些事情。所以，现在采取的调控政策是非常及时的。

　　单伟豹：房地产调控要不要？一定要。香港的房地产之前一直在上涨，但是后来出了“八万五”的政策，房价跌了50%，整个社会动荡很厉害。香港是一个小社会，加上资本实力比较雄厚，能够渡过难关。但在中国这个全世界人口最多的国家，如果这种情况发生，社会混乱是不可预计的。所以，为了整个国家和社会的安定，在资本市场当中宏观调控是必须的。

　　宏观调控应该在房地产有泡沫的时候进行，那么如何定义泡沫？以房价收入比来看，中国目前是40%-50%了，其他相关指标都表明，目前的房价远远超过价值。香港的经验是，每次当面粉比面包贵的时候，当每一个家庭都想去炒楼的时候，泡沫就绝对存在，泡沫破裂的时间也不会太远了。

　　最近出台的房市调控政策基本上关注供求，比如实行更为严格的差别化住房信贷政策、减少投机等，都是旨在增加供应、减少需求。这次政策一出房价就跌了，这个效果是累积的。没有一个政策一出来就有效，都要三五个月才能产生效果。所以，不能在短期内看没有效果就出进一步的政策。中医治病讲究的是抽丝剥茧，不能说今天病不好，明天就加量吃，这样会吃死人的，所以调控还是要谨慎的去做。

　　“居者有房住”还是“居者有住房”？

　　主持人：如何平衡商品房和保障性住房的关系？完善保障性住房体系，对于未来的住房格局会产生怎样的积极影响？

　　张曙光：今年提出要建600万套保障性住房，规模很大，但能否落实才是关键。现在的保障性住房在供给和需求两个方面都有问题：需求方面，我们只考虑城里贫困人口的住房保障，而没有考虑进城农民工的住房保障问题；其次，用什么办法保证供给？地方政府靠房地产捞钱，现在让它掏钱是很难的，国有企业干什么？比如，76家央企退出房地产市场，剩下的16家做什么？炒地皮、炒房价，还是让它做保障性住房？这是政府的责任。所以，如果在需求层面考虑到进城农民工，在供给层面考虑让国有企业做保障性住房，很多问题就可以解决。 单伟豹：奉行社会主义市场经济，政府主要照顾的是最底层的居民，要保证每个人有房住，但是绝对不应该每个人有住房，没有这个必要。如果每个人有住房，就是干扰了市场经济。香港的“八万五”政策，就是让每个人有住房，结果搞的一塌糊涂。大家都纳税的情况下，收入两万五以下的可以买很便宜的房子，而两万五以上的就得买高价的房子。这样对于收入为两万五千零一块钱的人是不公平的，努力工作的人享受不到福利，而不努力工作的人却可以享受福利。

　　所以，政府要照顾收入最低的25-30%的居民，建设廉租房，让他们有房住。目前政府的目标是到2012年建设1260万户经济适用房，如果是1260万户的廉租房我完全同意，但是经济适用房，很难保证分配的公平，监管成本很高，公务员、高收入者买经适房的情况屡屡出现，这是不合理、不公平的情况，不应该采取这个办法，而且其中酝酿着灾难性的经济风险。

　　贾康：住房制度当中应包括两轨：保障轨和市场轨。这两轨不是互相孤立的，政府在对辖区通盘的土地开发、建设中，应该对廉租房、适租房、一般商品住宅以及别墅区所占的比例和区位等方面进行规划。保障轨是托底的，最低收入阶层要住有所居，廉租房怎么设计？现在看来肯定不能设计成一大片，这样就会出现国外大片贫民窟的问题。

　　廉租房之上应该有非产权的适租房，也有人叫公租房，由政府建立，长期、稳定出租，主要面向夹心层，如年轻白领、刚毕业的大学生。之所以称之为适租房，是因为政府可以调动一部分私人产权房和二手房的房源来加入，当然要配些特殊政策。这个供给层面在中国存在一定的社会心理障碍。中国社会中的年轻人对于住房有一道过不去的槛儿，比如小伙子大学毕业了，到了谈婚论嫁的时候，一般都得有个一百平米以上的房子，否则就是“人生的大失败”。所以，从价值观上必须引导年轻人顺应这个阶梯消费的过程，职业生涯初期先租政府配好条件的房子，虽然是租的，但也是体面、有尊严的，可以安心居住搞装修、结婚生子的，以后收入增长了，再买产权房。

　　在经济适用房领域，各地大量的事实表明，经济适用房的漏洞百出，弊病防不胜防，管理成本很高，效率却十分低下，是政策理性不到位造成两轨混同后的不良结果。北京市大量的经济适用房就是两轨混同之后造成了公共资源严重误配，天通苑、回龙观这么多地皮、资金投入进去，转租率、空置率高达50%-80%，高收入者开着宝马、奔驰进去，其中真正解决低收入人群住房问题的比重甚低，这是很失败的案例。

　　政府只要管好保障性住房，商品房的价格多高其实都没有关系，是由市场自身调节的问题，是高收入阶层在市场环境中自己解决怎么花钱的问题。在这个层面，政府要管的只是市场规则、公平竞争和收税。征收税金也在很大程度上是为了施加必要的再分配调节，实现良性循环：高收入者纳的税收进了国库以后，财政做转移支付，更多地支持托底的廉租房和适租房建设，扶助低收入阶层，从这个角度讲，政府在托好低端保障、安居房的底的同时，本应该乐见高端交易者随行就市，房价越高，税越多，对整个社会再分配中筹得扶助低端的财力越有利。

　　房市调控下一步

　　主持人：如何看待房地产调控在今年宏观政策调整中的作用？是否应该通过加息来进一步挤压房地产泡沫？

　　巫和懋：过度宽松的货币政策是所有问题的根源。金融危机对中国的影响是间接的。在2008年年初的时候，经济很热，我们在针对过热进行宏观调控，不料马上遇到金融风暴，造成了过度的波动。金融危机发生之后，在2009年我们一下子又把货币增速提到30%，新增信贷9.6万亿人民币。货币政策在2010年的目标是M2增长17%。17%怎么组成呢？是经济增长率加上通货膨胀率。如果经济增长率是9%的话，通货膨胀率就是8%，而信贷新增数量如果又达到7.5万亿，这都将是非常高的。

　　当前人们倾向于把中国的情况和日本泡沫的情况进行比照，认为当时日本房价涨的很快，所以现在我们不要让房价过快上涨；同时当时日元升值很快，所以我们就故意不升汇率，逆其道而行。其实，日本泡沫的根源还是过度宽松的货币政策，这也是中国目前最严重的问题，房地产泡沫只是一个表象。今后不管是物价上涨，还是资产泡沫的扩张，根源都在于过度宽松的货币政策。所以，当前的房市调控政策是及时的，但更应该从根源上解决问题，即把宽松的货币政策尽快的转为趋紧，调升利率、恢复有管理的浮动汇率制度。 张曙光：现在汇率和利率确实应该动一动了。一季度CPI虽然上涨了2.2%，低于政府目标，但房价上涨了11.7%，大大高于按揭贷款利率，工业品出厂价格上涨5.6%，燃料、动力价格上涨达9.9%，这表明实际利率已经是负值。虽然加大公开市场操作力度是必要的，央行重启三年期央票，一季度已回笼了七八千亿资金，但仍然不能从根本上解决问题。因此，升息是必要的。

　　汇率是更为根本性的问题，如果我们的汇率制度不是这样扭曲，如果我们能放松管制，允许企业和老百姓出去投资，资金能够流向别的地方，北京的房价肯定不会像现在这样高于伦敦金融区。汇率改革的关键是放松管制，做活机制，而不是行政调整汇价水平，因为经验证明，行政调整只能是走走停停，停的时间比走的时间要多，失去了很多宝贵的时机。具体办法，一是脱钩换锚，重回一篮子货币，并按贸易权重调整；二是先真正按照现有3‰的日波幅实施，进而再适当扩大波动幅度；三是进一步放松资本项目管制，增加投资渠道。做活机制必然带来汇价变动，当然也不排除行政调整。现在，美国就汇率问题给中国施压，当然是从本国的利益出发，我们也应当从中国的利益出发进行改革和调整。汇率改革和调整不可能解决中国经济的一切问题，但若不调整，一个问题也解决不了。

　　主持人：今年房价的走向将会如何？从中长期来看，为促进房地产业的健康发展，还需推进哪些制度改革？

　　巴曙松：目前来看，今年下半年和明年房价出现一定幅度的调整是必然而且正常的，但是不会出现恐慌性的大幅度的下降，而是需求结构的调整。去年房地产行业不成熟，缺乏应对调整周期经验，所以在拿地价格很低的情况下，新开工面积一直是负增长，很多地产商被金融危机吓怕了，不敢开发。2009年的9亿平方米销售量，大部分来自于大地产商，他们能够进行跨城市、跨业态的布局，商业地产、高中低档住宅都有，所以他们在市场需求不确定的时候就有消化能力。而今年一些地产商吸取了教训，进行大规模布局、购买土地。同时，中国的房地产投机性需求波动很大，这次调控房价反应得这么快，表明了房地产的金融资产特性。今年下半年一是调控政策见效，二是供应放量，再加上去年9亿平方米放量之后的回落，叠加效应会导致一个调整。当投机性需求挤出之后，实际需求会很快跟进，所以房价不会出现恐慌性的下降。

　　巫和懋：中国的城镇化还在继续进行，住房需求会持续增加，房价长期来看是不会走低的。在这种情况下，调控的目标不是把房价打下来，而是让房价合理上涨。在调控的过程中要进行差别化的处理，因地制宜，避免一刀切。不同城市的房价上涨的情况不同，贷款管理政策也应有所区分。在保障性住房的建设方面，现在只有全国提供的套数和平米数，具体到各个地方政府怎么施行保障性住房怎么做，应该有更细化的安排。另外，普通住宅和高档住宅也要分门别类的进行处理。不能把豪宅从房地产市场中排除出去，也不要把它妖魔化。不同收入阶层有不同的住房需求，允许人们致富，但致富之后买豪宅又不允许，这也不合理。豪宅和普通住宅的开发比例要有具体的安排。根据地区、需求和住房类型等不同的指标，通盘考量土地的供给，从房产供给结构上进行改善，这才是房市调控未来政策的着力点。

　　陈超：房地产泡沫背后隐含的是中国经济失衡现象的综合。首先是流动性过剩，这在国内外历来都是房地产泡沫的根本诱因。其次，房市泡沫是社会贫富差距扩大的结果，收入最高的10%-20%的人拥有大量财富，他们的财富投资到哪去？在没有太多渠道的情况下，必然涌入到房地产市场。最后，政府功能缺失，保障性住房供给不足，这也是导致供求失衡的根本原因之一。

　　既然泡沫的根源在于经济的根本失衡，解决起来就“易疏不易堵”，或者“疏堵结合”，不能简单打击需求。这次政策区分了自住型需求和投资投机需求，专门打击投资型需求是合适的，但是也是不够的。在资本市场当中，一个泡沫的破灭经常意味着另一个泡沫的催生。过剩的流动性在房地产市场上没法吸收，将会流到资本市场。所以，未来股市的失衡会更严重。接下来大宗商品上涨也是非常有可能的，因为资本总是要追逐利润的。过剩的流动性的走向值得警惕。

　　在投资品方面，中国需要金融产品创新方面走得更快，比如房地产信托基金就应该做起来，给投资者多种的投资渠道。中国在资本市场上创新空间很大，有很多需要做的事情，这样才能吸收流动性。从供给层面上，土地的招拍挂制度，国外已经做得很成熟了，像英国的三级拍卖制度，都很值得借鉴。同时，保障性住房应该加大供给力度。归根结底，疏与堵结合才能真正解决问题。