马蔡琛: 开征房产税操作困难 效果难料

　　继北京、深圳出台楼市调控细则后，上海市楼市调控细则也将于近期露面。其中，有关征收房产税的内容成为人们关注的焦点。搜狐财经邀请财税专家、南开大学经济学院副教授马蔡琛对这一政策的影响进行分析解读。以下是采访实录：

动机很好、操作甚难、效果难料

马蔡琛：房屋保有税“载不动这许多愁”

　　嘉宾：马蔡琛 南开大学经济学院副教授

　　主持人：魏喆

　　搜狐财经：最近关于上海市酝酿出台面向个人征收的房产税的消息很受关注，如果消息确实，您觉得房产税会带来哪些影响？

　　马蔡琛：最近媒体上对房产税、房屋保有税、住房消费税和物业税讨论的比较多，名字虽有差异，但其实都是对房屋持有环节征税。如果叫房产税，则是现行税制中已有的税种，从可行性角度考虑，通过对现有税制的改革和完善，比开征新税在操作上会容易一些。

　　房屋保有税，或者说是房产税，理论上是一个很好的税种，其动机是良好的。但基于中国目前的现实，在政府着力抑制房价这样一个特殊时期出台面向个人或者家庭课征的房产税，操作起来会非常复杂，政策效果也很难预料，如果操作不当，还会产生很大的负面效应。

　　1986年，国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，按照规定，房产税主要对经营性房产征收，个人非经营性房产免税。实施细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。这个税种是20多年前制定的，带有很多计划经济的色彩，即使我们今天对它进行较大的改造，恐怕也不能承载我们想要赋予的包括抑制房价在内的诸多功能。

　　将多套住房认定为经营性房产说不通

　　搜狐财经：现在对这个税种进行改造不可以吗？

　　马蔡琛：按照目前媒体报道的说法，将把拥有多套住房解释为经营性房产。但是，这么解释是有问题的。多套住房是一种状态，多套住房不等于经营性住房，即使只有一套住房也可能是经营行为。比如很多老社区，一楼的住户可能会同时用住房经营小商店，这时，虽然只有一套住房，但也是经营性房产。对于企业而言，是否是经营行为，是以企业是否经营运作来判断，而非以厂房多少来衡量。因此将拥有多套住房和经营性房产划等号，从道理上是说不通的。就像某人家里拥有10台电脑，我们并不能据此认定他就是在做经营性的网吧生意。

　　面向个人或家庭征收房产税操作难度大

　　搜狐财经：为什么您刚才说面向个人或家庭征收操作起来非常困难？

　　马蔡琛：如果房产税是对多套住房者征收，它将面向千家万户征收，如何征是一个很大的问题。因为，在中国现行税制的操作上，还没有一个税种是税务部门直接面向个人征缴，都是代扣代缴的。如果房产税是面向拥有多套住房者征收，根据目前的报道，它将成为第一个税收征管部门不通过代征代缴机构、直接面向个人征收的税种。目前的个人所得税，也是从工资收入中由单位财务部门代扣代缴的，年收入在12万以上的个人要求自主申报，这也只涉及一小部分人，而且漏报很多，操作效果也不很好。契税、房屋交易的营业税和个人所得税，则是在房屋买卖时，由办理产权登记的部门代为收取的。

　　搜狐财经：可否通过居委会、物业公司来代收呢？

　　马蔡琛：就政府而言，由居委会、物业公司代收，可能相对容易操作一点，例如，《甘肃省房产税暂行条例实施细则》就规定， 个人出租或自营比较集中的房产，房产税可由当地税务机关委托居民委员会代征代缴，按代征的税额付给３％的手续费。

　　但是居委会、物业公司恐怕都难以承载这样的功能。目前只有物业费、取暖费、有限电视费是家庭直接交给物业公司或相关机构的，水电气、电话费、上网费等费用，在很多地方都是居民直接去银行交费。居民交物业费是为了得到一种服务，不交钱就得不到这种服务。暖气费则只是半个中国的事情，南方各省涉及不到。所以，让居委会和物业公司向过去收取水电气、取暖费那样代收房产税，是很难保证收税效果的。如果到时候税款收不上来，那么这个税种就会名存实亡。

　　搜狐财经：如果收税效果不能保证，会不会在房屋过户时候征收呢，那样操作起来可能会容易一点。

　　马蔡琛：的确有可能在房屋过户的时候补交，但是，这样房产税就变成了房屋交易环节的税收了。这与增加房屋持有成本的税制设计初衷又相矛盾。此前针对房屋交易的个人所得税、营业税等税种，本来是针对卖房者的税收，最后却大部分转嫁给买房人了。房屋保有税收要避免重蹈覆辙。

　　目前尚不具备对房屋价值进行动态税基评估的技术支撑手段

　　此外，面向家庭征收房产税，在操作的技术手段上也有很大困难，那就是对房屋价值的动态评估。按照目前的说法，房产税是按照房屋的价值乘以8‰来征收。这就需要对房屋的价值进行动态评估。在中国现行税制中，好像还没有一个税种是需要对征税对象进行动态评估的。估值是一个非常复杂的技术手段，房产评估则更加复杂。对房屋价值几年评估一次，这样的系统我国还没有建立起来，估值是高是低，是否科学合理也是一个问题。对于税收征管部门而言，退而求其次的办法是以购房的合同价款为课税对象，在房价剧烈波动的今天，合同价作为课税对象的合理性，是很值得质疑的。总体而言，就房产税税基的精准确定而言，目前在技术手段上还达不到。

　　征收房产税以家庭为基本课税单元，将带来很糟糕的社会影响

　　搜狐财经：您刚才还说过出台面向个人和家庭征收的房产税社会影响也不好，为什么这么说？

　　马蔡琛：就中国现行税制而言，尚没有一个税种以家庭为基本课征单元的，个人所得税的夫妻联合申报，这是市场经济国家已然是很成熟的做法，在我国也难以实现，这就是中国税收征管和社会结构的现实。按照目前媒体报道的说法，房产税将对拥有多套住房的家庭进行征收，如果以家庭为课税单位，除了刚才说到的，收税困难是一方面的问题。另一方面，即使找到了能够有效征收的办法，也会带来一定的社会问题。为什么这么说？中国社会以孝为先，子女有赡养父母的义务，子女继承父母的财产也是天经地义的。子女帮助父母改善住房，申购房贷是一种很正常的情况。由于老人在银行按揭恐怕很困难，通常是以子女的名义购房并申请贷款。如果因而认定子女拥有多套住房而收房产税的话，这是非常不合理的，因为实际情况还是每个家庭一套住房。由于税收的制度安排，让子女不敢帮父母买房，或者不敢继承父母的房子，甚至导致父母和子女过早地进行财产分割，都将使得本已脆弱的家庭结构遭受不应有的重大震荡。如果因此进一步诱发“假离婚”等社会问题，这个税种就会产生很强的负面影响，诱发非常严重的社会问题。如果从“良税”和“恶税”的二分法来看，这种未经审慎考虑而仓促出台的房产保有税，难免会带有更多的“恶税”色彩。

　　房屋保有税无法承载调节房价的功能

　　搜狐财经：那么面向拥有多套住房者征收房产税对抑制房价，打击炒房的作用会怎样？

　　马蔡琛：这里说的房屋保有税政策效果，主要是就其经济效果和社会效果而言的，而不是说抑制房价的直接效果。即使就抑制房价而言，通过征收房屋保有税来抑制房价、打击炒房的做法，在各国税收实践中，成功的案例也不是很多。作为一种财产税，房产税在其它市场经济国家，主要是增加财政收入的功能，通常没有调控房价的功能。政府征收房产税用于改善社会环境，使得房屋因此获得增值，政府从增值部分中分得房产税，进一步用于优化市政环境，从而形成一个良性循环，政府也因此有了一定的征税理由。

　　而在中国，就房地产而言，政府已经有了多种取得财政收入的手段。从土地角度，政府已经收了土地出让金；从房屋增值角度，政府征收营业税、个人所得税、土地增值税等。在房屋流转过程中也有契税等税收。因此，似乎也未必一定需要通过房产税，来增加地方政府的财政收入。

　　房价也同样取决于供求弹性，如果我们认同房屋在现时的中国是具有刚性需求的，那么房屋在很大程度上还是具有较强的生活必需品属性的。根据税收经济学的基本原理，凡是需求弹性较小的商品，对买卖双方中任何一方征收的税款，往往较为容易转嫁给买方。历史经验也表明，各国对生活必须品征税往往是非常谨慎的。目前，我国很多针对房屋转让交易的税收，最终也是由买房者承担，就是一个很好的例证。从这个角度来分析，如果房产保有税在制度设计上考虑得不够周详的话，最后反而可能会助推房价上涨，出现事与愿违的结果。

　　例如，在实际操作上，如果在房屋保有期间，直接面向家庭收房产税很困难的话，最后也可能直接在房屋交易时清算补征，也就是要求房屋所有者在卖房时补缴房产税，也许还要收一些滞纳金。在房源供给有限的条件下，这些补缴的税款，最后很可能成为买房者的负担。这也就背离了房屋保有税增加房屋持有成本的本意。

　　同时，在原来已征收土地出让金的基础上再收房产税，在一定程度上，也属于重复课税。在现时的中国，缴纳了土地出让金的房产至多只有70年的土地使用权，按照8‰的房产税计算，70年下来就缴纳了房屋价值的56%。尽管缴纳了房屋价值一多半的税款，由于土地使用权年限的缘故，房屋所有权70年后的归属仍属悬案，这从道理上也难以向广大公众解释清楚。这涉及土地制度的问题，已然超出我们讨论的范畴。此外，每年交了8‰的房产税，以后维修是不是就由政府来负责了，因为房屋增值政府收税，那房屋维修是否也应该政府由负责，这些都是拟议中的房屋保有税，需要统筹考虑的问题。

　　综合以上分析，征收房屋保有税难免会引致一系列非常复杂的经济问题和社会问题。由于很多问题在科学性上的要求难以达到，最终往往会从简单操作的角度出发，采用过于简化的方式，操作上怎么简单怎么易行就怎么来。例如，或许会根据以往房屋拆迁补偿等类似问题的经验，以户口本作为家庭的核定标准，按当初的房屋购买合同价格作为课税基础，由某些根本不具有税法执法权力的部门甚至公司来代征税款。如果这样的话，房屋保有税的合理性和科学性，也就荡然无存了。

　　我比较赞同一位专家说过的一句话 “房产税要避免伤及无辜！” 的确，根据税收筹划的基本原理，通常弱势群体在面对一种新的税收安排的时候，通过财产统筹安排来规避税收的能力，较之富裕群体而言，因经济实力的局限，往往更为困难。而强势群体则可以聘请税务顾问和理财专家，更为容易地实现合法避税。因此，涉及房屋保有税的制度调整，一定要尽量避免对中低收入群体造成不必要的税收负担，防止税收政策最终效果与政策初衷南辕北辙，一定不要出现伤及无辜的不良结果！

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