来源：搜狐财经
继北京、深圳出台楼市调控细则后，上海市楼市调控细则也将于近期露面。其中，有关征收房产税的内容成为人们关注的焦点。搜狐财经邀请中国法学会财税法学研究会副会长、北京大学财经法研究中心教授、中央财经大学税法研究中心教授俞光远对这一政策的影响进行分析解读。以下是采访实录：
俞光远：关于房产税的若干问题释疑
搜狐财经：如何来理解“房产税”这样一个税种？
俞光远：房产税是以房屋为征税对象，按经营性房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其征收范围仅限于城镇的经营性房屋。
(1)对经营性自用的房产从价计征：即按房产原值一次性减除10-30%后的余值，再乘以1.2％的税率计征应纳税额，其计算公式为：
应纳税额＝应税房产原值X(1-扣除比例)X1.2％
(2)对出租用的房产从租计征：即按房产出租的租金收入，乘以12％的税率计征应纳税额，其计算公式为：
应纳税额＝租金收入X12％
搜狐财经：将持有多套房产解释成为经营性房产是否可行？
俞光远：可以将多套房产视为经营性房产，但应根据实际生活需要，先扣除一套自住用房产的面积后作为房产原值，再去计算房产税。
搜狐财经：按年支付房产值8‰的标准是否过高？
俞光远：按年支付房产值8‰的标准确实太高，一般纳税人都承担不了这么重的税收负担，可能会引发一系列的新问题和副作用,如发生逃税、抗税等。
搜狐财经：开征房产税的合理性如何？需要经过哪些必要的程序，决定权掌握在什么部门手中？
俞光远：1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起开始施行。各省区市政府根据暂行条例规定，先后制定了施行细则，房产税开始在全国全面征收。
搜狐财经：房产税是否能有效的抑制炒房？为什么？
俞光远：原有的房产税并不能有效抑制炒房，这个税已经开征了20多年，房价也已上涨了许多倍，几乎不起任何作用。因为这个税是根据八十年代的我国的财政经济情况制定的，并非是针对炒房而制定的。
搜狐财经：房地产金融调控政策都是短期行为，但是如果开征房产税，将是长期行为，开征房产税的长远影响是怎样的？（对普通购房者、对投机者、对政府税收，对房地产市场）税收是把双刃剑，开征房产税的利弊各有哪些？
俞光远：如果想用房产税抑制房价，就必须改革现行的房产税。对自住购房者、经营购房者、房屋投机者分别采取不同的税收政策。对自住购房者（非豪华住宅）采取免税政策，对经营购房者采取低税政策，对房屋投机者采取重税政策。通过发挥财税对房产市场的宏观调控作用，就能有效地抑制房产价格的快速上涨。如果配合其他政策和金融措施，如政府加大对廉价房和廉租房的开发建设，银行停止给房屋投机者贷款买房，停止对房地产开发商贷款买地等措施，就会收到良好的效果。
搜狐财经：很多人将房产税理解为物业税的变种，之前也有媒体报道重庆拟开征房屋消费税。房产税、房屋消费税、物业税三者之间的差别是什么？
俞光远：物业税是把房产和其他资产合并起来、统一征收的税收。即将现行的房产税、城市房产税和土地出让金等的税收、收费合并集中起来，由企业单位和居民个人的房产保有者缴纳的税收。从2009年开始，物业税已在全国十几个省市模拟试点，进入空转阶段(即：在税务局开设账户但不实际征收)，空转税率为1.2%，其计算公式为：
物业税=房子估价现值X1.2%。
为了充分发挥物业税的宏观调控作用，抑制房价的过快上涨，同时扭转社会收入分配差距扩大的趋势，必须对房产保有的不同情况实行差别政策，征收重点是多套房产保有者和豪华别墅保有者，加大对社会贫富悬殊、居民收入过大差距的调节力度。
从我国的现状出发，制定物业税法，对不同情况实行差别政策，征收物业税，应当重点把握以下几方面：一是合理确定物业税应税的房屋面积。如对自住第一套房产界定值为150平方米，即房产面积在150平方米以上的部分，属于物业税征收范围，以下部分则属于免征范围；二是针对不同用途的房产采取不同的计算模式。如对自住用的房产，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；对出租、投资用的房产，以投资回报的20%为基准，征收12%的物业税；三是发挥物业税调节财富分配的功能。如对城市居民拥有的第一套房产(150平方米以下)采取免税政策，而对城市居民拥有的第二套以上住房征税；四是赋予地方适当调整物业税税率的权限。鉴于我国区域经济发展极不平衡，物业税又是地方财政收入的主要来源，应当按照物业税“决策在中央，立法在人大，征收在地方”的原则，规定物业税幅度在0.1%～2%之间，可由地方根据本地区的收入状况和应税房产的情况及用途，具体确定本地区适用的税率。
搜狐财经：有很多观点认为物业税开征不具备法律基础，您是否认同这样的观点？
俞光远：按照我国《中华人民共和国立法法》的有关规定，财政税收属于我国的基本财经制度，必须由全国人民代表大会或者全国人大常委会制定法律。也就是说，一个新税种的开征必须经由全国人大及其常委会制定有关税法后，才能开征。由于物业税涉及的内容很多、范围很广，开征物业税的政策性很强，目前有关制定物业税法的争议很多、难度很大，条件还不太成熟，因而短时间内难以达成共识、制定出台。但各地可以根据本地区的实际情况搞一些物业税的试点（空转），摸索有关的经验，为以后开征物业税创造有利条件。
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