“恒大对市场触动有限,政策不能因打折表象而刹车,需警惕市场出现反预期”
据新华社广州5月19日电 在新一轮楼市调控压力下,一些房地产商以打折抢占市场,打折的重磅似乎释放出市场骤变的讯号。但是,新华社记者调查发现,打折的背后,房价事实上仍然坚挺。
一些业内人士指出,开发商打折很有可能是“假摔”,是吸引眼球的楼市噱头。专家认为,打折风波扑朔迷离,在资金流动性充裕的情况下,开发商降价压力不大,楼市调控任重道远。
恒大八五折“忽悠市场”?
恒大地产集团5月5日宣布旗下全国楼盘八五折让利销售,引发市场诸多猜测。有专家认为,楼市调控政策精准打击到高房价的痛处,低迷的房地产市场倒逼开发商作出让步。
恒大降价引起了市场的高度关注,但是这场打折风波随后却发生了戏剧性的变化,恒大先是叫停打折,继而又重新宣布打折促销延长至5月底。恒大几次变更打折策略,让此事显得扑朔迷离。
新华社记者调查了解到,八五折的市场之风在“五一”小长假前就有了征兆。恒大地产集团有限公司董事局副主席李钢说,5月恒大在全国城市的总货量达到2万套,预收总面积达到196万平方米。在广州,恒大在“五一”小长假期间推出新盘,并实施开盘特别八五折、现楼一口价、团购优惠的推盘策略。
恒大的销售策略直接影响它的业绩,打折一波三折,恒大地产股票也如影随形地跌宕起伏。业内人士分析,恒大之所以敢打“降价”牌,一方面是因为现金流充裕,承受得起降价的压力,可以争夺更多的市场份额;另一方面,现在加快出货,可为下一轮的并购储备资金。
也有业内人士认为,恒大有“真打折,假降价”之嫌,事实上打折后的价格依然很高。根据开发商的操作惯例,往往是先提价,再打折,打折大多时候成了楼市噱头。内部人士对新华社记者说,其实恒大之前的楼盘就有八八折、九折、九二折的优惠,并非一次性降价15%。
恒大目前在全国20多个主要城市拥有项目60多个,80%的项目位于主要省会级城市,是中国土地储备最多的开发商之一。今年第一季度,恒大销售面积为129万平方米,销售金额85.3亿元,位于业内前列。
未现“多米诺”效应
继恒大打折之后,绿地、保利等大房地产商也被曝低调降价,恒大打折是否会成为开发商降价的“带头大哥”?新华社记者走访深圳、广州两地的楼市,发现虽然售房优惠不断,但是房价依然只在高位小幅波动,房价未见真正回落。
根据深圳中原地产对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示,从个盘情况看,成交大幅萎缩的大环境,促使新盘开盘的定价趋于理性,少量项目有优惠单位推出,不过优惠幅度有限。虽然房价有所回调,但仍属于高位运转。
21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧介绍说,恒大打折只是个别行为,没有产生“蝴蝶效应”。以该公司在深圳罗湖、福田等中心城区代理的一手楼盘来看,并没有出现大规模打折的情况。
“很多开发商都表态,不会搞大规模的降价,但是个别的客户可以沟通。从我们的销售实际来说,议价之后我们需要写申请、报批,因此虽然在楼市调控政策威力和销售数据压力的双重逼迫下,大部分开发商仍然坚挺房价。”杨创慧说。
根据深圳中原地产市场研究部监测的数据显示,从“五一”深圳楼市春交会的情况来看,推盘项目较多,不过大多采取自然发售的方式入市,市场观望情绪较浓且多数价格依然较高,新开盘项目成交普遍较低,多在两成左右。
深圳中原地产市场研究部总监王世界说,自新一轮房地产调控政策出台后,深圳一手搂成交量下降50%,二手房下降80%,楼市成交维持低迷。
专家认为,恒大打折对市场的触动有限。深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕认为,大公司承受不住压力率先降价是合情合理,因为大公司的在建项目、在售项目比较多,压力更大。
其次,对于恒大这样的上市公司而言,要面临年中、年终公布财务报表的问题,它必须追求平均利润,有合理的财报,对其董事和股东负责,不能像小公司那样捂盘一两年不销售。
高海燕说,在房地产的营销策略中,降价往往是应对市场变化的最后的一招。普遍的方式是先硬挺,而后优惠,最后才是降价。现在政策才出来一个月不到,要马上看到市场效应是不可能的。因此,恒大打折对市场的触动力有限。
警惕短期调整快速反弹
新一轮楼市调控政策出台后,全国各地的楼市出现松动,但房地产市场仍然处于量跌价稳的状态,楼市的“硬骨头”还没有真正啃下来。专家提醒,政策不能因打折的表象而刹车,需警惕市场出现反预期。
——资金链改变,房地产商抗压能力增强
深圳中原地产总经理李耀智认为,经历2008年楼市之变后,开发商普遍改变了资金链渠道,上市企业增加,直接融资能力有所增强,对此轮房地产调控有了更多的应对策略。
“2008年那一轮房地产降价是由开发商的恐慌引起的,现在很多开发商后悔当时房子卖便宜了。如今尽管银行放贷已收紧,但资金链改变后开发商融资能力更强,有能力熬过市场的低迷时期,他们在与政策执行的周期进行博弈。”李耀智说。
李耀智认为,目前股市低迷,房地产商套现后没有其他更好的投资项目,资金也只是握在手中不能增值,因此房地产商一定会坚守到底。
——房价小幅回调可能只是暂时现象,警惕市场出现反预期
高海燕认为,当前房地产市场出现交易量下滑,少量楼盘小幅降价的现象,这更多是因为房地产调控政策出台后市场观望的结果,而不是市场调整的结果。政府必须做好打持久战的准备,警惕出现短期调整,快速反弹的局面。
——应出台长期稳定楼市的调控政策工具和手段
专家认为,目前的调控政策只是从单一方向入手,保障性住房等房源供应必须及时跟上,这样才能保障百姓住房,稳定民心。
高海燕认为,老百姓对房子仍是一种刚性需求,虽然近期国家出台的一系列房地产调控政策,对遏制房价过快上涨起到一定作用,但要从根本上解决问题,政府须尽快出台长期的政策工具和手段来稳定房地产市场,如扩大房源供应,出台相应税收政策等,多管齐下重建健康的房地产市场。