差别化信贷政策在楼市调控中显威力

　　自4月份以差别化住房信贷政策为核心内容的楼市新政实行以来，其在楼市调控中的威力就逐渐显现。中银国际最新一份研究报告显示，5月10日至5月16日，17个主要城市楼市一周合计成交面积为188.7万平米，较上周环比下跌3%。这一成交量已经接近今年春节前后的低点水平。

　　 业界专家表示，调控政策对楼市最直接的影响必然反映在成交量上，在量跌价滞、自住型购房者早就形成观望态势时，成交量的下降主要是因为投资性需求的退出。这一方面是由于调控力度预期加大的心理影响，更重要的是因为投资者购房所依赖的信贷资金被卡住了脖子。

　　记者观察到，楼市新政出台后二手房市场反应明显比新房迅速，在开发商还未大规模降价的同时，二手房业主降价现象却越来越普遍。近一个月内，记者接到房产中介的电话明显增多，有中介告诉记者，现在的房源越来越多，虽然标价没有下降，但实际上有很大的议价空间。这表明少数投机客迫于资金压力已经开始抛盘。

　　从年初国务院提出运用差别化信贷政策调控楼市后，政策力度不断加码。丧失杠杆效应后，投资者不仅失去了继续入市的资金推动力，持续退出市场，而且前期购房的信贷资金还款压力水涨船高，纷纷挂牌“出货”。据统计，截至4月底，北京的二手房存量已经达到历史最高的21295套，相比新政出台前上涨了18.9%。

　　某国有控股商业银行北京分行的一名信贷人士告诉记者，这次银行内部对于政策的“严把握”和重视程度前所未有，投资者已很难申请到贷款。尤其是对第二套房的认定标准执行更为严格，同时对于第一套住房的贷款申请首付比例在执行时也有所提高，贷款利率优惠幅度缩小。一名准备购买第二套房的朋友则告诉记者，现在去银行贷款，不仅要审查个人情况，对配偶以及父母拥有住房的情况银行也询问得非常详细。

　　而在4月中旬楼市新政出台不久，各家银行就纷纷明确表态要严格执行。中行表示，根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量住房首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。建行则在第一季度报告中主动披露，根据房地产市场最新变化，该行主动控制房地产业贷款增速，一季度房地产贷款新增为近五年来最低。

　　实际上，银行信贷资金收紧通过两个闸门对楼市产生影响。一个是个人按揭贷款，一个是房地产开发贷款。从调控的目的看，主要是收紧个人按揭贷款，打击投资、投机性购房需求，而对房地产开发的影响主要是由于三次上调存款准备金率带来的银根收紧。

　　毋庸置疑，这两个闸门的落下将对银行自身的房贷业务产生很大影响。短期反映在经营出现压力，长期反映在贷款风险会不断显现。而经营压力主要表现在个人按揭贷款上，贷款风险显现则表现在房地产开发贷款上。

　　4月份上海信贷运行报告显示，上海市人民币个人住房贷款当月增加了83.1亿元，较上月多增31.6亿元，同比多增50亿元。但这主要是受前期签约集中放款因素影响，而银行也有在年初集中放贷的冲动和惯例。有专家预计，由于楼市成交量持续下滑，银行开发贷款和个人按揭贷款未来几个月将会出现显著回落。

　　上述银行人士告诉记者，由于去年业绩很好，在制定今年的按揭贷款任务指标时基数较高，因而很多银行今年的任务定得也很高，很可能完不成，有的信贷员月业绩量甚至下降了30%。不排除有个别信贷员打政策擦边球的情况。

　　相对于房贷业务经营的压力，存量房贷风险的积聚更应该引起银行的重视。之前多家银行所做的房贷压力测试显示，普遍能承受的房价下跌幅度为30%。在银行的承受范围之内，房地产开发贷款的风险管理压力较大，而一旦超过了可承受范围，反而是个人按揭贷款的风险更大，因为房地产企业在房价下降时可以通过降价来补量，维持自身资金的运转。但是购房者很可能会出现断供，这种风险在2008年房价波动时深圳等地的“断供门”中暴露无疑，何况在去年楼市火爆的行情中，还有很大部分投机者进入了市场，这部分人的购房资金杠杆更大一些，而且买房不是为了自住，违约断供的可能性就更大。

　　当前楼市的量跌价滞反映出买卖双方的心理博弈正趋于白热化，如果观望气氛持续，成交量继续下滑，开发商资金链收紧，房价将不可避免地出现回调，届时银行的房贷风险管理也将面临考验。