数据筑底反弹 美房市复苏言之尚早

　　今年4、5月份以来的各种数据显示，美国房市已出现复苏迹象。但大多数经济学家仍然认为，此次美国房市的企稳回升，主要得益于美国政府对房地产市场的各项优惠政策，从中长期来看，美国房市复苏之路仍很漫长。

　　另外，美国首次购房8000美元的税收抵免政策已于今年4月3 0日到期，而大多数美国购房者纷纷在截止日前搭乘优惠政策“末班车”，这在一定程度上促使了美国房地产市场迎来了“小阳春”。但对于此刺激政策结束后的美国房市中长期走势，大多数经济学家仍持观望态度。

　　部分数据表现抢眼

　　美国商务部5月18日公布，美国4月份新屋开工数量为67.2万套，同比上涨5.8%，相比3月份的62.6万套环比上涨7.35%。当月的美国建筑许可证（即美国私人住宅申请的建筑许可数量）在4月份同比下滑11.5%。美国商务部部长骆家辉表示，虽然月度住房数据波动性比较大，但新屋开工和建筑许可证数量仍在过去一年实现平稳上升。

　　全美住宅建筑商协会(NAHB)5月17日公布，5月份NAHB/富国银行房屋市场指数上涨三个点至22，高于预期的20，为2007年8月以来最高水平，也是连续第二个月上升，这表明美国建筑商对美国房市信心持续回升。

　　美国联邦国民抵押贷款协会（房地美）5月13日称，美国30年期固定房贷利率为4.93％，比上周同期下降7个基点，是今年来的最低水平。同期，美国15年期固定房贷利率为4.30％，比上周的4.36%下降6个基点。房贷利率是衡量美国购房者借贷成本的关键指标，该利率的下降是房市复苏的重要信号。同日，美国权威房地产数据公司RealtyTrac公布，今年4月份美国住房抵押贷款止赎率比上个月下降9％，比去年同期下降2%，而这是美国住房抵押贷款止赎率近五年来第一次同比下降。

　　市场触底回升可能性大

　　通过比较可以发现，美国主要房市指标较2006年的繁荣时期仍有很大的差距，美国房市现在的表现只能说是触底回升，而非真正意义上的“V”型反转。

　　比如房屋止赎率，RealtyTrac的数据显示，美国4月份住房止赎案（包括抵押贷款违约通知、住房拍卖和住房所有权被银行收回等程序）共有33.38万宗，相当于当月每387个美国家庭住房就有一个失去赎回权，这已是连续第14个月全美住房止赎案数量超过30万宗。RealtyTrac首席执行官詹姆斯·萨卡西欧表示，美国住房抵押贷款止赎率仍处高位，近期不会有大幅度的下滑。

　　在信心指数方面，NAHB/富国银行房屋市场指数自2006年4月以来一直未能站在50上方。该数据若低于50说明认为市场形势不佳的房屋建筑商多于认为市场形势乐观的建筑商。显然，当前22的“分数”离“及格线”还有很长的距离。

　　在交易价格方面，相比较2006年美国房地产交易价格的峰值，2010年2月份标普/Case-Shiller综合20城市房价指数和综合10城市房价指数分别下跌30.7%和30.3%。全美房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，今年一季度美国全国二手房价格平均为每套16.61万美元，较去年同期下降了0.7%，较2007年的21.79万美元平均价下降23.77%。在美国住房市场上，二手房销售是主力军，销售量约占到了整个房市销售量的85%。二手房市场的好坏，几乎可以等同于整个房市的好坏。另外，作为美国房市的一个潜在危机源，商业地产价格始终维持在2009年下半年以来的低位。据穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已下跌41.8%。

　　政策延续性是关键

　　从繁荣到泡沫，从泡沫到破灭，美国房市是美国经济悲喜剧的主角，也是美国经济信心的关键。而筑底企稳的美国房市的后续走向，经济政策的延续性及其预期是关键。

　　中信证券首席经济学家胡一帆认为，美国政府通过“两房”（房地美和房利美）的再贷款和债务重组等工具使近期房地产市场逐步稳定，但是这种稳定主要是靠政府政策的扶持，而非靠私营实体投资回升。政府的扶持将会持续到2012年。另外，美国居民住房贷款违约率和止赎率仍处于历史高点，未见明显下降。而随着美国政府向首次购房者提供的8000美元的税收抵免政策在4月30日到期，美国房地产市场仍将在中期处于疲软。

　　另外，美国市场人士认为，因美国房市的不确定性、通胀预期的控制和对欧债危机蔓延的担忧，美联储会将超低利率政策持续到明年。这意味着包括美国房市刺激政策在内的经济复苏计划在短期内不会匆忙退出。美国总统奥巴马5月18日在俄亥俄州的一次演讲中表示，在让所有民众和团体切实感觉到复苏之前，美国政府仍有很长的路要走。