全国楼市进入观望期 全面降价潮将在7月份显现

　　进入盛夏，全国楼市没有如天气那么火热，反而成交量急跌，价格出现松动，或明或暗的打折优惠重出江湖。这是否意味着房地产泡沫就此结束破灭？那么，未来房价将何去何从？

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭5月19日在接受《投资者报》记者采访时表

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　　全国楼市进入观望期

　　本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。种种迹象显示，本轮政策尤其是4月中的“国十条”已使全国楼市进入观望期，不仅购房者与供房者在观望，政策部门也在观望楼市走向，从而调整“用药”剂量。

　　目前购房者观望情绪浓，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据新浪乐居的调查：近八成(79.3%)网友表示受政策影响推迟买房；14%网友表示不受政策影响；仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧，加紧买房。

　　其次，部分供房者在价格上有所松动，但大部分仍在观望。二手房中的供房者中有部分人士快速抛房，而部分则选择观望新政的效果。同样，房地产商对新政效果也出现了分歧。有部分开发商不约而同或是推迟了开盘时间，或是减少待售的套数。

　　而像恒大地产这些房地产商，为了回笼资金，开始降价，在全国范围内实施八五折销售。“这是因为目前开发贷有所收紧；另外，上市公司的再融资速度也放缓了。”渤海证券房地产研究员周户日前在接受《投资者报》记者采访时对此分析表示。

　　另外，地方政府在中央明确了调控态度后，也开始逐步制定了地方调控政策。为了配合地产调控新措施，北京、广东与深圳纷纷出台了各自调控细则，有消息称上海还计划出台房产税。不过，大部分的地方政府尚未制定出实施细则，还在选择观望。

　　值得一提的是，虽然新政使各方观望气氛浓厚，但本轮政策尤其是4月以来的新政与之前调控政策相比，凸显出很多新的特点。对此，太平洋证券指出，一是国家在调控房地产的力度和决心上要强于以往。此次国家颁布了详细的差别化信贷政策，不再是笼统地停留在概念上，而是细化到具体操作措施上；二是国家相继出台的一系列房地产政策，覆盖面更加全面和系统。“国十条”更加全面，囊括了之前的所有有效举措。三是，差异化政策更加明晰。针对投资性需求和住房消费性需求的本质不同，实施差别化的信贷政策，在贷款买房首付比例和还款利率上下足了功夫。

　　7月或现全面降价潮

　　房地产新政的出台，让人们对房价的下跌产生了希望。但是目前只是成交量出现大幅萎缩，价格出现松动。那么未来全国70个大中城市房价何时出现大范围的降价？

　　“现在成交量急跌，然后就是价格下跌，估计7月份全国70个大中城市房价出现环比下降。一线城市下跌幅度预计在30%左右，而全国其他城市的下降幅度稍小。”杨红旭告诉《投资者报》记者。

　　杨红旭同时分析指出，4月份，70个大中城市房价环比涨幅为1.4%，较3月份的涨幅增加0.3个百分点。这主要反映了4月上半月全国房价的上涨动力，4月中旬出台的调控新政具有一定滞后效应，5月份开始环比增幅将持续收窄，直到第三季度出现环比负增长，也即就是全国房价拐点，最有可能出现在7月份。

　　圣世一品副总肖峰也表示，房市的全面降价还需时日。“虽然目前已有开发商放量降价，但依然仍属小部分行为，楼市的大范围全面降价，需要两至三个月的时间。”

　　值得注意的是，中国不动产研究中心5月12日发布《调控新政解读及后市走势分析》的最新报告中预计，北京房价短期将回调20%到30%左右。

　　该中心数据显示，截止到4月25日，北京在4月当月取得销售许可的项目为21个，相比3月同期的18个，上涨了16%，而销售率明显下跌，当月销售率仅为12.1%，相比3月预售项目销售率的37.8%，降幅达到68%。4月预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下降达78%。成交量大幅萎缩，按此态势，预计北京房价短期将回调20%到30%左右。

　　此外，杨红旭还表示，未来开发商的资金将由宽松趋向紧张。“房地产开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1～2月，接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，开发商降价促销现象将越来越普遍。”杨红旭说。

　　下半年延续下跌态势

　　当前非常的调控政策，收到了非常的效果。仅仅一个月，房地产市场就出现巨大的变化，A股市场在地产股和银行股引领下出现了深度跌幅。为此有专家担忧，房价半年后会出现报复性上涨。

　　对此，杨红旭则表示，下半年房价将不会出现报复性反弹，会继续延续下降的态势，因为房价调整需要一个过程。

　　5月13日至14日，国务院总理温家宝在天津调研时也强调，要坚决遏制部分城市房价过快上涨。杨红旭对此认为，这等于给当前的楼市调控再次定调：房价尚未稳住，调控政策不能放松；相关部委和房价过高的城市还须继续出台细化措施，认真落实“国十条”调控精神。

　　深圳市房地产研究所所长王锋4月初在接受《投资者报》记者采访时也认为， 2010年一线城市的成交量难以在2009年的基础上再创新高，出于民生考虑，国家今年还会加大对一线城市房价的调控。

　　不过，周户告诉《投资者报》记者，下半年房价目前尚看不清，如果要使房价真正下降，有关部门还应出台一些房地产调控细则。

　　太平洋证券也指出，短期内房地产价格将会下跌，中央下定决心要遏制部分城市房价过快上涨，出台了一些严厉的政策，势必在短期内给过热的房地产市场浇上一盆冷水，市场的购房投资需求在短期内受到抑制。由此短期内市场的成交量会萎缩，出于资金回笼的需求，在买卖双方胶着一段时间后，在资金回笼的压力下，房地产市的价格会下降，之后房地产的投资也会放缓。

　　但太平洋证券同时指出，长期来看，如果没有配套相关措施，政策很难长期施行，一旦政策的威慑力减弱，房价可能出现补涨。