土地增值税“从严征收” 接棒地产调控

　　26日国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。

　　在上海房产税出炉悬念丛生之时，土地增值税从严增收，为中央调控楼价再添一层砝码，显示在复杂的内外部经济形势中，中央稳定房价决心并未动摇。

　　上海社会科 学院房地产业研究中心陈则明主任告诉本报，1994年开征土地增值税，由于预征率较低等原因，未能起效，2006年国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2008年前开始清算，但由于金融危机再次不了了之。

　　“目前依旧以1%-3%左右进行预征，如果真能做到严征收，地产商最高利润的50%左右要贡献出来。”陈表示。

　　而浙江证大房地产开发有限公司总经理赵杭生告诉本报，若能做到从严征收，地产商现在拿地、闲置土地、开发、销售各个过程都要好好掂量掂量，开发商捂盘或者晒地，所得利润会大大削弱。

　　从严征收

　　“另一方面，也能在很大程度上充实政府的税收大盘。”赵杭生表示。

　　“2008年金融危机之下，地产商资金链逼紧，放松征收政府也有他的考虑，只是政府暂时放了一马，不去逼迫地产商。”赵杭生表示，而现在地产商手中资金依旧雄厚，征收不存在上一次的问题。

　　土地增值税早在1994年便开始征收了，包括其30%-60%的四档次税率也在那时被确定。但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制，一般预征额多为房屋销售价格1％至3％。

　　预征与清算，对开发商资金影响在于：前者允许开发商按照预(销)售房地产收入的1%-3%的低定率预先缴纳土地增值税；后者则可以在明确开发项目增值额后，按照30%、40%、50%、60%四级超率累进税率征收土地增值税。

　　4月份出台的新“国十条”指出，税务部门认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。其后，重庆等地陆续出台的调控细则，均有提到要加紧土地增值税清算。

　　此次国税总局《通知》，同时提出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入，即削减了地产不能提供发票的避税空间。

　　按此前的征收比例，有购房发票税率分四种情况：

　　增值额未超过50%的征收增值额的30%；增值额为50%～100%的征收增值额的40%；增值额为100%～200%的征收增值额的50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。

　　照此计算，一套100万成本房子若以150万售出，按照50万的利润空间，土地增值税需要缴纳约30%，即15万元。而按照预征收，其只要付出最高150万的3%，也就是4.5万。

　　“目前问题是，尚且不知道是否对存量项目进行稽查，如果是，很难让所有开发商都把吞下去的钱重新吐出来。”陈则明表示。

　　“房地产的第一逻辑在于供求关系，新盘供小于求导致了楼价的上涨，而土地增值税在交易环节大幅削减了地产商的利润，这笔钱也容易转嫁给买房者。”陈表示，“所以目前难以看出来真能做到从严征收，对于市场是什么样的影响。”

　　税收承载地产调控

　　开发商在获得土地后延期开发，地价房价均利润均可大幅增加，这是由于土地增值税未从严征收。

　　2009年年底，国土资源部相关负责人介绍，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算，其可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。

　　在上海，土地闲置同样严重，消息显示，截至今年1月，上海处于拆迁中和土地整理中的未动工地块约300个，涉及总建筑面积近4000万平方米。如果以2008年上海不足2000万平方米的商品住宅销售面积计，上海闲置土地量可以满足近2年的新增商品住宅需求。

　　而在闲置用地企业名单中，保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企位列其中，也包括上海本地上市公司和中小企业，而闲置的原因，更多是因为开发商自身利益的驱使造成。

　　如何逼出地产商的闲置土地，加大市场供给，削减开发商利润从而平抑房价，成为此轮楼市调控的关键课题，在国税总局之前，中央部委也进行了一些行政管理突破。 4月24日，国土资源部发布《关于挂牌督办18宗闲置土地处置进展情况的公告》，厦门源昌房地产开发有限公司，被处于高达3.15亿元的罚款，此为国土资源部门针对房地产开发商囤地、炒地行为采取的一项最为严厉处罚。

　　而26日国税总局《通知》同时指出，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除。此外，通知还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。如果严格执行土地增值税清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。

　　而因囤地或捂盘而获得额外收益，高则可征收50%土地增值税。赵杭生表示，“如果能严格执行，开发商涨价的冲动就减少了，因为涨的少，增收的就很小。”

　　事实上今年以来，上海、重庆等部分地区已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。赵表示，国税总局此次明确土地增值税清算细节，意味着此项工作将加紧推行，同样会收紧开发商现金流。

　　而同样市场有论点认为，严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，土地增值税清算再加上上海房产税的酝酿，意味着未来房地产调控将由税收担纲。