清算新政加速房企转变经营 “薄利多销”或受益

　　国税总局5月26日发布的增值税清算新政较2007年2月的版本更为清晰明确，且对执行环节不少技术问题给出了具体解释，业内专家认为，其后引发的清算力度或超预期。

　　据介绍，目前各地政府对土地增值税大多采取预征方式，预征税率在0.3%至2%间不等，清算案例甚为少见。若 日后严加贯彻新“清算令”，则对上市房企的影响不可低估。

　　一个有趣的现象是，当2007年版“清算令”发布之后，资本市场反应激烈，地产板块多日接连暴挫，引发了数十家上市房企公告澄清新政对业绩影响甚微。而昨日，市场面对“利空”并无异常举动，地产板块走势波澜不惊。

　　有业内人士认为，“清算令”的发布的时机颇为重要，此前有国十条和酝酿中的地方细则；此后有房产税或物业税等“预期措施”。因此，新清算令有承上启下之意，或标志着轰轰烈烈的房地产调控进入了财税领域。

　　对上市房企而言，土地增值税的严格清算将压缩利润空间，也会对现金流和资金链产生较大负面冲击。原本奉行“高毛利、慢周转”经营模式的房企，将直面陡增的税负成本，而追求“低毛利、快周转”的开发商，则因低税负与潜在的并购机遇而获益。

　　再以杜邦分析法解读上述推论，在不考虑资产负债率、少数股东权益的影响下，反映企业盈利能力的ROE（净资产收益率）等于净利率与资产周转率的乘积，也就是在降低销售毛利率同时，必须大幅提高总资产周转率。

　　由此以2009年底数据为例，经记者统计，新“清算令”将对三类上市房企产生不同影响。

　　首先是以商业地产、租赁业务为主的房企，典型的如陆家嘴、天伦置业、浦东金桥、中国国贸等。该类企业一般具有极高的毛利率和极低的周转率，新清算令对其基本没有影响。

　　其次是部分位于一、二线城市的中小型房企，如京能置业、名流置业、创兴置业等。他们开发规模较小，但因地域优势毛利极高，且周转较慢，普遍习惯于依赖捂盘惜售获得超额收益，一旦新清算令严格执行，则税务成本将陡然增大。

　　以京能置业为例，该公司2007年至2009年的毛利率由32.13%飙升至61.5%，同期总资产周转率从0.82次大降至0.06次。

　　以国泰君安分析师孙建平测算数据，毛利率分别为41%、50%、60%、70%的住宅项目，应清算的土地增值税占收入的比例将增至5.2%、8.5%、13.1%、19.1%；而此前公司一般仅预提不到2%。

　　最后是不少二、三线的区域型龙头及信奉帕尔迪模式的全国型龙头，前者如阳光城、绿景地产等；后者则以万科最为著名。该类企业因战略正确，在清算令的严格执行之时不致滋生较大成本，同时还有机会并购因重税致使现金流断裂的中小房企。

　　以福州地区龙头房企阳光城为例，该公司2007年至2009年毛利率稳定在20%左右，周转率则从0.41次增至0.74次。公司在2009年年报中称，未来将贯彻以理性价格和匹配品质，加快项目销售力度，加速回笼资金。

　　与阳光城乡似的还有中国武夷、亿城股份、浙江广厦等。另外，嘉凯城、荣安地产、万方地产三公司2009年财务指标显示出高毛利、高周转的特征，但因其在年内实施过重组借壳，数据难免有所失真，应延长分析周期以观后效。 (来源：上海证券报)