房企融资收紧 外资兴奋开始收购行动

　　 本报记者 王海春 上海报道

　　热钱汹涌。

　　5月25日，国家外汇管理局(下称外汇局)宣布，从2月开始的在13个外汇业务量较大的省(市)组织开展的应对和打击“热钱”的专项行动取得阶段性成果，此次专项行动共计非现场排查跨境交易347万笔，累计排查金额4400多亿美元。截至目前，已查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73.5亿美元，其中已办结6起，涉案金额2700多万美元。此外，尚有一批线索待进一步查实。

　　专项行动数据初步显示，我国跨境资本流动及外汇收支总体上是合法合规的，违规流入的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式、渗透的特点。“热钱”违规流入的主要渠道集中在传统的贸易和投资领域，并发现个别商业银行存在未能严格执行相关规定，甚至“变通”协助经营主体规避外汇监管的行为。从去向上来看，“热钱”流入后有的从事超业务范围的融资活动，或者直接或辗转流入房地产等热点领域。

　　复旦大学经济学教授尹伯成指出，开发商与热钱之间存在着“说不清”的关系。“自2月份开始，国内资产价格升值速度较快、金额较大的就是房地产领域。热钱进入地产除了能赌汇率获益外，还能在房价上涨中获得不小的资产收益。”乘星行机构总经理李骁表示。

　　是巧合还是意外，监管部门对国内房企融资渠道进行的收缩，也是在2月份前后开始的。

　　就在外汇局发布消息前两天，证监会相关负责人向媒体表示，将暂缓部分上市房企再融资的计划，房企在股市的融资渠道被堵。

　　“一面是监管部门对房企融资渠道监管的加强使开发商‘求钱若渴’，另一方面则是国外热钱希望通过各种途径挤进国内，两者之间的关系相当微妙。”尹伯成说。

　　3个月73.5亿美元

　　违规流入

　　“73.5亿美元，相当于在3个月内，流入境内400多亿人民币的热钱。”上海海善投资一位经理表示。

　　上海财经大学金融学教授陆世敏告诉记者，欧洲债务危机使国际资本逃离欧洲，而中国市场的迅速回暖成为这次国际资本的“避风港”。

　　“这些热钱2-4月份涌到中国，可是哪些领域会让他们获利呢？获得收益主要有两个方面：人民币的升值和通过中国国内资产来获得增值。虽然基础建设、石化及能源有不小的获利空间，但这些领域多数是被国家垄断的。那么除了股市、股指期货等资本领域，能大量吸纳资金的领域就是房地产了。”尹伯成指出，而2-4月份全国商品房的普涨，以及一线城市豪宅的快速上涨，也让热钱看到了机会。

　　财经评论员叶檀指出，今年国内调控是按节奏来进行，目的就是挤压资产泡沫，以避免风险进一步聚集。而这些措施的目的，就是不让大量资金再进入到房地产领域，将资金从房地产领域释放出来。

　　OWI国际投资有限公司副总裁简宏洲指出，国际热钱的流入也是“趁虚而入”。“调控之时，多数人在观望的时候，热钱却在下单。买北京、上海等一线城市的豪宅就是最明显的一个表现。”

　　上海永庆房屋的统计数据显示，上海3月份800万以上的一手高档住宅成交量较2月增长346%。其中，单价在4万-5万/平方米的豪宅，3月的成交量较2月增幅高达450%；2.5万-4万/平方米的一手房，成交量也较2月增293%。

　　进入4月份后，豪宅的疯狂依然没有停止。在受到最严厉调控政策打压的情况下，4月上海5万元/平方米以上的高端住宅成交面积达7万平方米，环比3月翻了两倍还多。

　　那么是谁在买呢？“除了华侨、港、澳人士以外，也有一些外籍人士。”为民不动产智库营销负责人蔡为民告诉记者，在买千万豪宅的人中，有很多人选择一次性付款，而不是向银行贷款。

　　“一次性付清后就主要和开发商、房产交易中心打交道了。这样做，为的就是避免在银行留下信息。”易居中国一位分析师说。

　　外资“兴奋”

　　开始收购项目

　　对于正在流入国内的热钱，陆世敏认为有一些是想钻国内调控的空子，以图获得更高的利益。

　　“收紧银根、地根，加强信托融资管理和暂缓上市公司再融资的计划，都减少了开发商的金融杠杆效应。”叶檀向记者表示，未来开发商的融资需求将进一步增大。

　　尹伯成认为，热钱的涌入正是瞄准国内开发商的资金缺口。

　　而资本市场的形势的确让房企无法乐观起来。

　　5月23日，证监会相关负责人向媒体表示，证监会将加强对房地产企业融资行为的监管。59家房企的股市再融资要求将被严格审核，其中IPO的房企有11家，再融资公司48家。

　　据了解，证监会正联合国土资源部门等拟订上市公司募集资金管理的新政，对房企融资的行为将进行多部委的联动。而对房企上市融资的行为，国土部、证监会等多部委将加强沟通和协调联动，并确定更为明确、细致的审核标准。

　　那么受此影响的国内开发商，其资金缺口有多少呢？

　　戴德梁行研究员表示，这40家房企已公布的再融资计划，其总额就高达730亿元。

　　“之前银行已经将开发贷款和房地产信托的口子扎紧，现在股市再融资的口子也被扎上了。”陆世敏表示。

　　道邦房产董事林荣向记者透露，59家房企的融资计划基本处于“稍息”状态。“虽然媒体报道说证监会并没有叫停房企再融资，但实际上除了个别央企的再融资计划，多数房企融资将就此搁浅。”上海一家投资公司高层告诉记者。

　　而在国内房企融资“搁浅”的同时，另一方面，外资却变得“兴奋”起来。

　　上海海善投资一位经理表示，近期外资在房地产领域相当活跃，不但开始考察收购项目，还有一些则与开发商进行接触，希望在房企资金缺乏时可以将手上的资金投放出去。