房价调整看三、四季度

　　康怡

　　新一轮房地产调控政策实施已一月有余，各种消息将本已成为迷局的房市搅得更加混沌，而同时，受欧洲债务危机的影响，经济二次探底的话题又被重新提起，内忧外患下，房地产行业的未来显得更加扑朔迷离。

　　房价走势将会如何？此次房地产业调控对于中国宏观

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　　房价走势

　　祝宝良：我个人的基本判断，现在从供给和需求的角度来讲，按照宏观调控反映在价格上的影响需要半年左右，有的时候要更长一点。我预计房价如果有下跌的空间，应该在今年三季度到四季度之间。至于下跌幅度，我一直用销售额除以销售面积算房价，去年房价涨幅达到了23%左右，到现在为止16%左右。我个人基本的判断，如果按照这一数据，个别城市降价10%左右的水平老百姓可以接受，房地产商也可以接受。

　　赵庆明：目前制度如果能够完善的话，一线城市的房价下跌30%不是很难的事情。至于调整时间，下半年三、四季度房价或将有所松动，如果房价不松动，中央政府还可以采取措施，例如在财政政策上可以考虑税制的问题，但是货币政策不能再松。

　　潘向东：没有进一步的调控政策房价很难下来，目前一线城市的供给情况显示库存也就是两三个月。房地产开发商很清楚，需求不可能无限期地被压制。因此如果有进一步的政策出来，估计短期会有所波动。

　　但是从目前的经济体韧性状况来看，跌幅不会太大，因为现在的经济已经开始往下，表现出两难担忧的情况下，房地产政策下狠招的可能性会减小。

　　房地产业下一步

　　潘向东：房地产的使命没有终结，我觉得未来五年还要快速发展。但是现在它出问题了，它的价格快速上涨和收入的上涨不匹配，短期调控要是价格下来的话，这个政策是对的，以退为进，因为前一段时间涨得太快了，再这么涨上去，最后会影响到未来的发展，这个时候慢点涨，收入水平稍微提高一点，大家都可以承受。但是现在全球都在发货币，资产肯定是不断地往上涨，所以不要希望中长期房价是跌的，这是没道理的，短期退是为了中长期更加健康地上涨。房地产的使命没有完，一调控的时候大家就把它说得一无是处，一旦经济有困境的时候又要提出来了，目前的形势就是这样。

　　阚治东：我认为楼市和股市在国民经济当中发挥了重要作用，应该给楼市和股市必要的市场地位。

　　大家现在关心的是楼价涨得过高的问题。楼价涨得过高原因是多种多样的，对于普通老百姓来说还有两个重要问题，一个是通胀预期，还有一个是投资渠道比较狭窄。

　　房地产在太平盛世可以保值增值，所以人们愿意用积蓄买，可能买二套房，甚至买了三套房。这样也有合理的因素在里面，我始终认为房地产是一个商品，它的价格必然由供求关系决定。既然把它作为商品，就应该尊重它的商品属性。而保障性住宅体现的是政府的职能，保障性住房可以暂时把商品性的属性拿掉，限制它进入流通领域。我觉得从这些方面可以考虑这些问题。

　　政策调整方向

　　祝宝良：谈到目前的宏观经济，到目前为止有三个问题，第一是欧洲的主权债务危机，我认为，欧洲主权债务危机有影响，但不大。

　　第二是关于房地产的问题，现在风险在哪里？现在各位开发商手上都是很有钱的，而且去年开发商有了一些经验，今年大家谁都不敢先动。最近房价调控不动很重要的原因就是欧洲主权债务危机出来了，世界经济下滑，政府会不会出政策，很多开发商在等这个问题。其结果带来交易量的下降，交易量的下降以后就是个人投资在下降，但是房价没有降，在这样的情况下，我认为今年房地产的投资增长速度会慢一点，但也不会太慢。而且大家不要认为房地产的政策会松动，目前政策一定需要房地产的价格先稳住。

　　第三就是地方政府的融资平台问题。如果今年房地产投资速度下降比较快，又要维持经济较快的增长怎么办？除了民营投资以外，如果要保持经济比较平稳的增长和投资的适度增长，融资平台之间的投资和房地产之间的投资就成了一个跷跷板。

　　大家不用担心中国的经济增长会下降得很快，短期还是有替代关系的，但是我现在担心的是明年、后年怎么办，特别是明年因为全球的流动性问题，通货膨胀的压力还会抬头。

　　这种情况下我们的调控政策怎么动呢？欧洲债务危机问题出来以后，货币政策的调整可能会推迟，我赞成上半年进行汇率机制改革，今年总的来看，调整利率的时间会不断往后推，调整不会太大。针对房地产政策的调整力度肯定不会减，甚至有关财税的政策都有可能在今年提出来。

　　潘向东：我担心今年下半年到明年的资产价格膨胀，去年所谓救市留下的是两大后遗症，一是主权债务危机，二是通货膨胀。主权债务危机来了，通货膨胀没有来，因为它是一个过渡期，经济复苏的时候通货膨胀才会来，现在经济复苏已经得到慢慢的确认。

　　第二担心欧元区要求希腊、西班牙、葡萄牙、意大利、英国搞财政紧缩，搞财政紧缩意味着经济二次探底，经济会直接下去。

　　当前所有的调控政策都是重价格、轻制度，我认为更重要的是制度，目前土地供给市场是偏畸形的，需求也是畸形的，调控总想抑制需求，但是所有抑制需求的政策，一旦经济增长往下走都会被废弃掉。

　　赵庆明：货币政策既是房地产业发展的重要力量，也是调控房地产市场的主要手段。不过希望用货币政策调整房市，我觉得不是很理想，因为数据显示目前开发贷款、个人按揭贷款和货币政策的紧缩关系不是很密切，2009年货币政策相对宽松，但开发贷款的增幅反而是降低。房地产资金不仅是开发贷款，还有按揭贷款、信托资金等等，从开发贷款来看和货币政策的紧缩不是特别一致。开发贷款和个人按揭贷款受房价的影响更大，特别是个人按揭贷款增速似乎也不受调控的影响。

　　就现有政策而言，除增加持有环节税费以外，政府能做的已经到极致。政府不应该过多地干预房价。无论从经济学角度还是从发达国家的实践来看，市场并不是不受任何约束，市场是一个特定规则下的市场，并且规则还会发生不断的变化，从而影响市场的供求和价格，最终起到调控的作用。中国目前规则不完善导致中国房地产市场巨大的投机性，也使房价呈现出涨涨停停的走势。