楼市调控应重在收紧流动性

　　抑制房价飞涨是楼市新政一个重要目标。这里所谓的抑制房价飞涨，主要集中在一线城市和海南部分地区。这些地区在过去一年中投资和投机性需求旺盛，部分地段的房地产市场已出现较大程度的泡沫。

　　观察上一轮和本轮一线城市房地产市场可以发现，无论是出自自住性需求、改善性需求，还是投资投机性需求，助推购买者急切入市从而推高房价的一个根本性原因是对房价继续上涨的预期非常明显。

　　我们认为，市场之所以形成这样的预期主要有两个原因。一方面来自于流动性过剩导致的负利率。过去多年，货币当局的信贷政策整体上相当宽松，利率偏低，市场上充裕的流动性推高了人们的通货膨胀预期。在很大程度上，市场上过量的货币赋予了房地产市场投资、或者超值投资的功能，从而造就了泡沫。而另一个原因则是人们认为从中长期看，城镇化趋势下的房地产市场面临供不应求局面。

　　在这样的逻辑之下，包括货币政策的调整以及楼市新政在内的此轮调控，正是从收紧流动性、提高供给和抑制过多需求这几个方面入手的。收紧流动性的举措包括央行连续三次提高商业银行的存款准备金率、一系列公开市场操作，以及通过信贷管控来降低银行月度新增贷款等等。提高供给主要是楼市新政中要求的扩大经济适用房的建设。而提高首付比例和贷款利率、对不符合条件的购房者停贷等措施，则抑制了投资、投机甚至改善性购房需求。

　　新政出台不久，目前市场仍处于观望之中，但房地产市场因政策调控而出现两年前突然转入过冷局面的可能性较小。一方面，新房的房价在近几个月内不会出现明显的跌幅，2009年房地产开发商通过旺盛的销售量获得了大量现金在手，短期内将不会面临因为资金链紧张而被迫砍价的困境。我们预计，可能要等到2010年底，才会开始出现开发商因为成交量降低、现金流逐步短缺而降价的现象。

　　另一方面，由于目前自有资金较多，未来几个月，虽然开发商对房地产投资将更加谨慎，但是上一轮调控后房地产建设投资明显转冷的现象也不会重现。此次新政中，中央政府对投建政策性住房的重视程度大大加强，同时政府对囤地行为也将进行更加严厉的监管，这都将对房地产建设投资有较大的促进作用。我们预计2010年固定资产投资将呈现一个相对温和的同比增幅，从2009年的31%降为22.5%。因此，我们认为政府对楼市的此轮调控并不会打击正在恢复中的经济增长。

　　值得注意的问题是，尽管此轮新政将起到平缓房价的作用，但是，导致部分城市房价飞涨的一个根本性原因：流动性过剩，在当前的调控下并没有得到真正解决。可以说，房地产过热只是表面的症状，流动性过剩才是一大病根。

　　收回流动性最有效的策略之一是加息，结束负利率。我们预计最快的一次加息将出现在5-6月份。但是目前货币政策面临的局面正是重现了2008年的困境：一方面央行需要通过加息来防止未来通货膨胀加剧的风险，但另一方面由于世界经济并没有确切稳定地恢复增长态势，货币政策在收紧的力度上又必须保持谨慎。因此，我们预测今年央行的加息历程仍将采取传统的小步走策略，每次加息的幅度很可能保持在27个基点，而在2010年底前的加息频率最多不会超过3次。

　　同时，根据外汇管理局发布的数据，第一季度中国经常项目顺差409亿美元，资本和金融项目顺差550亿美元。这意味着在人民币升值预期之下大量国际游资正在进入中国市场。同时为了保持人民币币值平稳，中国必须买入美元、并向市场卖出人民币，这等于释放了更多的流动性，再度加剧通货膨胀的风险。

　　今年夏秋之际，美国将进入中期选举周期，届时一些政治力量出于各种诉求敦促人民币升值的声音会再次传出，这可能将会给中国当局的汇率政策带来压力。因此我们认为，从一个相对良好和宽松的国际环境来看，未来1-2个月正是人民币升值的合适时机。