住房刚性需求仍旺盛 二线城市房价大有补涨之势

　　在“楼市调控将是一场持久战”的舆论声中，地处内陆的省会城市山西太原观望情绪弥漫。日前在太原召开的有“楼市晴雨表”之称的房展会上，场面依旧火爆，吸引了逾15万意欲购房者。然而，成交量却并不让房产商乐观，同比下跌近八成。与此同时，房价上涨态势依旧，颇有补演此前北京、上海等一线城市房价飙涨之势。记者日前走访了相关业内人士，对此次房展会“慢销价涨”背后的市场信号进行了解读。

　　“展”逢新政，有价无市？

　　受“新国十条”等楼市新政影响，北京、上海等一线城市房屋的成交 量 大 幅 萎 缩 、 部 分 区 域 房 价 以10%的速度缓慢阴跌。而一直被称作是政策效应“慢着陆”、房价涨幅相对理性的太原、银川等二线城市此次亦受波及，成交量明显下降，观望情绪显现。

　　据 太 原 房 产 管 理 部 门 统 计 ，“2010太原市第12届大型房地产交易展示会”期间(5月25日至29日)，五天共接待群众15万人次，累计成交各类房屋342套，成交面积38090平方米，成交金额21980万元。其中商品房成交229套，二手房成交113套。

　　记者将此与去年同期数据比较发现，此届房展会成交量和成交面积均下跌逾七成，成交金额下降了逾六成，商品房和二手房成交量同比分别下降了86.2%和48.2%。“在房地产宏观调控政策趋紧的背景下，本届展会成交总量较上届有所下降，但仍达到了预期。”太原市房产局专家乔迎新说。

　　在房屋交易量降的同时，太原市一些楼盘出现了退购现象。太原楼盘“绿地世纪城”由上海绿地集团投资开发，因其高品质和“大产权”而备受当地多家政府机关和事业单位人士关注，虽然位于市郊且到2012年年底才能交房，仍必须“找关系”才有可能成功预购。有消息人士透露，即便是如此受欢迎的楼盘，近日也出现了退购现象。

　　二线城市房价上演补涨行情？

　　虽然太原市商品住宅成交量呈现下降趋势，但多项数据表明，成交价格不降反升，颇有补演此前北京、上海等一线城市房价疯涨之势。

　　据了解，楼市新政出台后，截至目前，太原楼市中仅有恒大地产推出被业内人士称作是“明降暗升”的八五折降价优惠，其余楼盘价格均不同程度上浮。

　　记者采访发现，今年1月27日才开工的太原绿地世纪城楼盘均价已由年初的每平方米5300元上升到当前的每平方米6000元。也就是说，时隔4个月后购买一套100平米的房屋，一名山西公务员两年的“俸禄”就此“打水漂”。

　　太原安家房地产经纪有限公司总经理康敏指出，太原楼市正处于快速发展期，部分地区大规模旧城改造刚刚开始，对各类政策的反应速度较慢。此外，2009年楼市热销态势延续、可操作性较强的地方调控政策未出台、投资炒房者比例小，太原楼市短期内不可能出现滞销状态。

　　中国房地产业协会副秘书长何琦认为，此轮楼市新政下，太原等二三线城市房产市场会面临三至五个月的调整。在此期间，资金实力强的开发商将选择观望，而资金链紧张、实力较弱的开发商可能会率先降价。但太原房价基数不高，降价空间不会太大，调整后会在今年国庆节后迎来一个商品住宅交易小高峰。

　　住房供需矛盾谁来破解？

　　国家统计局太原调查队4月中旬开展的一项调查显示，四成受访者意欲购房，太原市住房刚性需求仍然旺盛。那么，为何房屋交易量会出现明显下降？

　　据分析，楼市新政只是其中很小的一部分因素，更重要的是居民收入难以见涨且不断“贬值”。据统计，2009年太原市居民人均可支配性收入为1.56万元，2008年为1.52万元，增幅为2.5%，远远低于房地产价格的增长速度。

　　“虽然相比北京、上海一线城市，太原房价看似并不高，但与太原市居民收入相比，大多数太原市民凭一己之力还是买不起房。”在此次房展会上看展的一名太原市公务员说。

　　太原市房管部门的数据显示，今年1-4月份，太原市商品房平均成交价格5570元/平方米。而国家统计局 太 原 调 查 队 调 查 的 结 果 显 示 ，70%的家庭能够承受的房价为2000元以下/平方米，25%的家庭能够承受2001至4000元/平方米，只有5%的家庭能够承受4000元以上/平方米的房价。高房价的现实和低购买能力之间的巨大差距，使大多数居民只能“望房兴叹”。

　　“在这场心理博弈过程中，消费者通常都是输家，他们一直在等最低点，但往往还没等到期待的低谷，价格就又重新启航，甚至是直线上升。国家的"打压"政策只能起到延缓房价上涨速度的作用，但不从根本上解决供需矛盾。”一位在山西本土房产开发企业任职的售楼小姐告诉记者。

　　山西房地产业界一位高层权威人士认为房价是否会出现松动，将取决于地方政府的政策执行力度以及相关配套细则的推出。

　　该权威人士称，在各地纷纷出台新政配套辅助细则时，太原并没有应声附和，而是取巧地用房展会的“保障 房 项 目 展 示 ” 回 应 了 “ 新 国 十条”。另一位太原市房产界官员向记者透露，太原市保障性住房也存在诸多问题，政府仍在观望中央进一步调控的力度。

　　当地房产界媒体人士称，政府无心出台新政辅助细则，同时也没有更多地提供居住性住房的土地出让以及增加保障性住房的保有量，那么这场博弈就已然是个死局。

　　（责任编辑：朱津津）