万科“裸卖” 楼价下降之际股价反弹之时？

　　如果万科在今年4月15日前率先降价，其在地产界“带头大哥”的地位无疑会再上一台阶。只可惜，这次王石的“拐点论”没能再次及时上演。

　　不过，万科的反应似乎也不算晚。6月的第一天，有媒体报出“万科本月起将在全国范围内降价，以加快销售量抢占市场”的消息，并有 广州的天河御品等楼盘开始“裸卖”(毛坯销售)为证。话音刚落，两大利空袭来：6月3日，国税总局进一步下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》；6月4日晚，住建部、央行和银监会三部门发出通知，确定“认房”又“认贷”的最严厉的二套房认定标准。

　　此轮被称为“史上最严厉的楼市调控政策”，可谓“此恨绵绵无绝期”，直到现在也还没看到政策有“见底”的迹象。值得注意的是，比楼价率先大幅跳水的地产股，最近倒有点“跌不动”的感觉。6月4日，在楼市再遇利空的情况下，地产龙头股不降反升，万科逆市上涨1.25%收盘。甚至还有证券分析人士预测，房价下跌、销售量回升之时，亦是地产股重振雄风之日。

　　裸体价，带头大哥掀降价潮？

　　上周，位于白云区的万科天河御品打出“团购价10800元/平方米起”的促销广告，而此前，该盘的公开报价为均价1.5万元/平方米，如今急跌近4000元/平方米，莫非开始大幅“跳水”？详细询问后才知如今的报价其实是毛坯价，也就是区别于前一批带装修单位的“裸体价”。6月1日，有媒体报道称，“据内部人士近日透露，本月起，万科将在全国范围内降价，以加快销售量，抢占市场”。随后，记者联系了广州万科的相关负责人，但被告之：“没听说内部讨论降价，不方便回答。”后来有关人员发来了万科的官方回应称：“万科将积极顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售房。”

　　市场的“实际情况”是什么呢？万科的说法是：“购房者心态明显趋于谨慎，热点城市的投资性购房需求将逐渐淡出，自住购房将重新成为市场的主流。价格将重新回到与自住需求购买力相匹配的合理区间。”房地产专家韩世同分析指出，作为上市公司，万科显然不肯直白地说出一个“降”字，但其实对市场是看跌的。如果将“与自住需求购买力相匹配的合理区间”套用到天河御品的话，指的就是：天河御品买家的购买力，现在变成了10800元/平方米的毛坯价，而不再是此前1.5万元/平方米的带装修价。同时，市场上也出现了不少“裸体价”楼盘：穗和城均价6300-6800元/平方米，可选择购买毛坯房；豪利花园毛坯均价6500元/平方米左右；大学城馨园毛坯均价1.8万元/平方米；另外，位于南沙的棕榈水岸近日开放样板房并开始接受诚意登记，推出单位全是毛坯交楼。

　　地产股，如今最好碰都别碰？

　　如果要数当前争议最大的行业，房地产业无疑是当然之选。最近国内不少私募基金经理称，地产股即便跌破净资产也不应当买进。但与此同时，部分券商地产分析人士称地产股买入机会已经来临，一些境外投资人士，如邓普顿基金亚洲区总经理及香港“老曹”等也纷纷唱好地产股，加上一些地产上市公司，如雅居乐、恒大等出现持续的大笔回购，究竟该如何看待纷繁复杂的地产股前景？

　　有专家指出，房地产业的调控政策显然没有出尽，因为房价，特别是部分一线城市的房价仍没有看到明显下跌的迹象，所以“地产股目前最好还是不要碰”。不过，中证投资公司首席分析师徐辉在接受媒体采访时对此却是另一番看法。他认为，当前中国内地地产政策调控的背景类似1994年的香港，相关经验显示，在这样一个历史时期，房价下跌反而是地产股反弹的前提。徐辉指出，中国地产股已处在底部区域，对比香港当年的经验，可发现一个非常有意思的现象：惯常房价上涨往往会推动地产股股价上涨，但在严厉政策调控的背景下，房价下跌反而是地产股反弹的前提。“房价调整有利于地产上市公司的发展，反而可能引发地产股股价上涨。”一般来讲，房价上涨会导致地产股股价上涨，但特殊时期除外。比如现在这个时候，假如楼价继续高涨，将导致行业覆灭。所以，在近期的房价上涨过程中，地产股股价并没有上涨，说明投资者并不认同楼价的上涨。基于这一点，假如楼价出现理性调整，则地产股股价反而可能出现恢复性上涨。

　　业绩差，降价后或会更健康？

　　到底什么力量才能推动房价下降？招商证券(香港)联席董事张春志接受羊城晚报采访时指出，上市房企如果业绩继续下滑，距离房价下跌也就不远了。在政策高压下，不少上市房企的销售业绩也被“腰斩”。富力地产发布的最新销售快报显示，5月销售收入共约12.53亿元，同比下降48%，环比萎缩了48.9%。合景泰富6月2日公布，5月预售收入8亿元，较4月的15亿元环比下降47%。世茂地产副主席许世坛在股东会后表示，该公司5月实现合同销售收入15亿元，较4月的25亿元下跌40%。

　　国泰君安(香港)行业分析师徐世环表示，相信房价下跌至少10%以上，政策利空才有可能出尽。利空出尽，销售量回升之时，亦是地产股重振雄风之日。而长江证券对房地产股历史估值PE、PB都进行了比较，目前房地产股的估值水平的确处于“历史底部”，并指出在调控后降价，成交量回升，行业将会更健康。记者 赵亚洲 (来源：羊城晚报)