住宅投资客流入写字楼市场

　　天河区写字楼成交最活跃。CFP 供图

　　住宅投资客流入写字楼市场

　　商用地产开始成为房地产市场的“香饽饽”，粗略估计约有30%的新增投资客进入写字楼市场。

　　专家建议，初涉写字楼市场的投资者可选择小面积的乙级写字楼项目，谋求稳定的投资回报。

　　根据中原地产的报告，进入第二季度，随着房地产新政的出台，广州写字楼市场成交向好。“4月广州写字楼市场成交量环比增长超过30%。”中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩表示。成交数据还显示，甲级与准甲级写字楼最受市场追捧，其中以天河区20000~25000元/平方米的大面积高端产品的成交最为活跃，显示大型机构的进驻有上升的趋势。

　　新政后写字楼升温

　　兴业地产工商铺总监朱辉也认为，目前是一个进入写字楼市场的好时机。“房产新政之后写字楼市场确实明显复苏，但进入门槛也高于住宅市场，因此还没有出现抢购的迹象。”朱辉表示，“但是市场刚刚热起来，如果住宅市场继续遭遇调控，写字楼市场会持续走强"。

　　中低端写字楼回报超住宅

　　朱辉表示，目前广州写字楼市场的平均出租回报率在6％左右，而住宅市场的出租回报率只有3％左右。刘广浩表示，“估计近期有约30％的新增投资客进入写字楼市场，其中一部分就是原来投资住宅的投资者”。这些投资者资金量一般在100万~200万元左右。

　　满堂红地产写字楼部杨军最近遇到一些资金只有200万元左右的顾客，要求购买100平方米左右的写字楼。刘广浩表示，他们最好投资中低端写字楼，如海珠区的昌岗路、宝岗大道、花园酒店、东风路等板块，面积在100平方米左右，单价一般不超过1700元／平方米。“这种中低端的写字楼项目租金回报率比较高，适合长线持有收租”，杨军表示，“但同时升值潜力会比较有限”。

　　风险提示:空置是最大风险

　　写字楼市场一个重要的风险因素是空置。宝岗大道、花园酒店以及东风路等区域,部分写字楼的空置率达到15%。一些写字楼的管理费动辄20~30元/平方米/月,一旦空置每个月光管理费就要损失好几千。

　　应对策略:买带租约单位

　　1.购买带有租约的单位。

　　2.选管理费较低的写字楼。不带中央空调的写字楼管理费一般在5~10元/平方米/月。

　　3.楼层越高越容易出租。

　　4.写字楼转手时税率明显高于住宅,所以最好中长线持有。