楼市调整期风险增大 买房须防“退房”难

　　提要：对于将要买房的消费者来说，新政调控期购房应尽可能将一些政策调整可能引发的问题事先在补充条款中约定。购房者无论买卡还是下订金，首先要看该楼盘的“意向”销售房源是否拿到房屋销售许可证，对没有拿到许可证的楼盘，各种名目的“诚意卡”没有法律效力，同时还要追究该企业的违规行为。

　　“第二套房”的认定标准日前尘埃落定。住房和城乡建设部、央行、银监会三部委6月4日联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套及以上住房信贷政策执行；对房价过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况和地方有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　业内人士预计，这一严格标准的出台，将进一步遏制投机和投资需求，同时也不可避免地使一些因政策变化而“退房”的纠纷增多。记者日前采访了刘晟霆等律师，以及国土房管部门等相关人士，就目前出现的退房事例进行解读，并提醒购房者，签约买房要更加谨慎，买房须防退房难。

　　新政初期存在两大退房可能

　　记者了解到，新政执行以来，购房者和开发商之间已签订协议或者意向书，此时因政策变化使贷款条件、贷款额度以及首付款等发生变化而提出退房的纠纷很多，有关报道及律师解答也充斥各大网站，从开发企业及律师咨询反馈情况看，新政初期贷款购房存在两大退房可能，购房者应高度关注：

　　第三套房停贷无力交全款：“我3月份签的购房合同，由于是第三套房，贷款迟迟没下来。结果现在楼市调整越来越严，三套房完全停贷，开发商却要我补交房款，我没有能力交全款，能退房吗？”随着各项政策逐步落实，北京等一些网站的社区论坛上有不少购房者发帖询问。

　　另有网友发帖说，今年4月9日他交了30%的首付款购买天津一套住房，现在房子还没有交付，“我是外地户口，没有新政策规定的一年以上的保险和交税证明，如果因此而不能得到贷款，那我就无力买房了，我能要求开发商退房吗？这个责任到底是谁的啊？”

　　首付比例增大现金不够：“本来首付三成才决定买新房，现在政策都调整到五成了，哪有那么多现金呀”，一些签约以三成首付买新房却被严格政策列入二套房的购房者现在犯了难。4月初在河西区签约买新房的秦先生妻子名下原有一套小户型房，买新房时因过去没有贷款纪录，银行同意按首套房三成贷款，现在两人好不容易凑足了首付款并已缴付。可近来新政执行力度增大，这套房还是被列为第二套住房，首付款提高到五成。

　　参与网上咨询的李女士也遇到这类问题，她早在三月初购买了一处商品房，按照约定向开发商支付了3万元购房定金，签合同时付了20%首付，不料四月份接到新政通知，首套自住房面积90平方米以上，首付不低于30%，因此须追加10%首付，否则要交违约金。李女士说“多付10万多，现在根本没钱。”

　　提要：对于将要买房的消费者来说，新政调控期购房应尽可能将一些政策调整可能引发的问题事先在补充条款中约定。购房者无论买卡还是下订金，首先要看该楼盘的“意向”销售房源是否拿到房屋销售许可证，对没有拿到许可证的楼盘，各种名目的“诚意卡”没有法律效力，同时还要追究该企业的违规行为。

　　律师建议将政策“情势变更”写入合同

　　对于上述情形，银行界人士认为，新政出台以来，一些新盘客户也被“击中”，以前买房银行政策还相对宽松，如还清贷款再贷款买房也算首套，最低可2成首付，结果快到办按揭的时候，房贷新政进一步收紧，原来被视作首套房的变成了二套甚至三套房，首付至少5成或不予贷款。预计今后银行执行政策将进一步严格，因此建议购房者买房时不可轻信政策外承诺。

　　对于上述纠纷案例中购房者是否可以因“不可抗力要求退房”，刘晟廷律师分析说，因为目前我国合同立法方面还没有完全适合上述情况的明确意见，而律师界对此有两种不同观点，一种观点认为政策变化不属于《合同法》中规定的“不可抗力”，但是“房贷新政”的出台，购房者在签署认购书时是不可预见的， 应属于该法规定的“情势变更”。可以争取以最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定，即“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，向开发商主张返还定金。 也有律师认为，政策调整导致违约，不应适用《合同法》中规定的“情势变更”。 因目前还没有司法意见，对于上述纠纷刘律师建议购房者尽量通过司法调解等渠道解决。如果起诉，特别要看与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足”。如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。

　　对于将要买房的消费者来说，新政调控期购房应尽可能将一些政策调整可能引发的问题事先在补充条款中约定。例如，将遇到贷款政策调整而造成交易无法完成进行明确的约定。

　　从目前成功退单案例来看，买方在与卖方签买卖合同时特别约定了首付款金额。如一位业主的房价100多万元，原先二套房贷首付比例为4成，房子市场评估价约80万元，因而合同中注明首付款为30多万元，现在因首付比例提至5成，首付款增至40万元，与合同约定的首付金额不一致，经协商最终取消合同顺利退单。

　　小心陷阱杜绝“诚意卡”慎交订金

　　很多在半年前就购买了诚意卡或两个月前就交了订金的购房者新政后开始四处找关系，打算放弃买房要回订金。他们担心楼盘迟迟不销售，将来价格及建设可能受到影响，因此希望放弃买房。但是现在购房者想悔约，拿回订金已越来越难。因此专业人士提示，政策调控时期，交订金买房尤其要慎重，对各种形式的预约行为也要警惕。这样既能避免由此带来的个人损失，也给企业销售带来“后遗症”。

　　天津市房地产学会会长杨族耀等业内人士接受采访时强调：随着调控的深入，楼市中以VIP卡、储蓄卡、诚意卡、排号卡等形式进行变相寻价和违规预售的现象将进一步受到监管、控制。而对于购房者来说，防购房陷阱首先要从杜绝“诚意卡”慎交订金开始。

　　购房者无论买卡还是下订金，首先要看该楼盘的“意向”销售房源是否拿到房屋销售许可证，对没有拿到许可证的楼盘，各种名目的“诚意卡”没有法律效力，同时还要追究该企业的违规行为。

　　房管部门人士表示，根据《天津市商品房管理条例》第十二条中第2条的规定，即“不得在商品房买卖合同约定的价格之外，另行收取其他费用”，以及《天津市商品房交易管理条例》的规定：买卖双方应当在商品房网上销售管理系统中签订《天津市商品房预定协议》，并通过系统打印协议文本，双方签字盖章来完成商品房的预定。预定期限不得超过10天。开发企业不得以连续预定的方式借故不销售房屋。发放优惠卡、VIP卡的前期行为，一是违规，二是对消费者来说存在信息披露等方面的不公平。