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张玉良解盘绿地降价:调控显现四大作用

来源:经济观察报
2010年06月16日10:39

  提要:张玉良:最新公布的促销政策,你可以看到,我们一直在持续地放量降价,所以不存在作秀的问题。我相信,国家应该是要控制房价过快上涨,适当回落房价的前提下,有销量增加,有一个健康的市场。

  从旧城改造起家到房产、能源全面开花,从住宅开发转战商业地产,从都市扩张转向奔突小城,凭借对政策节奏和资产运营的把握,张玉良的绿地集团在过去十几年间自成一派。

  “促销是聪明的市场行为”

  经济观察报:从4月份开始,绿地做了一系列的促销,到6月9日宣布将该做法推广到全国41个城市,背后的考虑是什么?

  张玉良:我们主要的考虑是:一是国家确实有导向,希望房价不要上去,而且回落一下;第二从市场角度来看,我觉得也需要回落。很多城市房价上涨太快,不仅仅是脱离了当地收入水平,也脱离了整个市场经济的状况。对企业而言,让(房价)回落下来是聪明的做法,反之就是愚蠢的做法,企业哪能不适应市场?再次,从发展角度看,像我们或者开发规模更大的地产公司,好的做法都应该考虑连续生产,而不是赌。

  经济观察报:绿地在2009年的销售额达到了740亿元,你此前提出今年的目标是上千亿,目前的市场形势下,促销降价能达到这一目标吗?

  张玉良:去年集团总销售额中,房地产项目销售收入420亿元,还有60亿元的商用物业经营收入。今年我们整个企业的目标是确保1000亿元,是对外的,对内还要略高于这个数据。

  1到5月份,我们已经完成了430亿元的住宅销售,虽然5月份受调控影响只有42亿多元,环比下降25%-30%,但现在已经起来了,按照目前的水平,6月份应该能卖到90亿元左右。预计上半年可以完成510亿到520亿。

  从储备来说,绿地去年的基础打得好,2009年底在建的有1800万平方米,刚性需求产品也做了很多。虽然有些楼盘销售差一些,但是通过储有量分摊,再加上价值调整,我们还是很乐观的。

  另外我们还有商业地产这一块,这部分占地产业务比重在上海达到50%,在全国达到35%,调控对商业地产影响比较小。

  所以今年虽然地产有调控,但是整个企业的目标还是可以完成。

  经济观察报:此前有些公司的促销被市场认为有“作秀”嫌疑,绿地的策略是怎样的?

  张玉良:最新公布的促销政策,你可以看到,我们一直在持续地放量降价,所以不存在作秀的问题。

  促销的方法体现在几个方面,首先是老项目,进行各种方式的优惠、提高产品品质;第二是新项目低于周边价开盘,比如一些盘在原价基础打了9折,但是可能只有周边同类产品价格的80%。

  当然我认为优惠并不能简单地说打几折,我们的目标在于找到消费者可以接受的价格。比如一些二、三线城市,我认为它根本不会降太多,它们的房价本来就很低,我想回落了5%到10%,这些地方的消费者很容易就接受了。

  除了灵活的市场措施以外,最近我们在好多地级市又增加了投资,新开了很多刚性需求的项目,来弥补受调控影响较大的城市的销量不足。

  经济观察报:据你的观察,目前地产企业中有多少跟绿地持有同样的市场理解?

  张玉良:我认为,大公司基本上以我们这种想法为主,因为它涉及一个连续生产的问题。

  但中小公司未必。它可能是在赌中央后面没供地,没有供地就没有供应量,另外,它赌这一波调控以后,比如说两年以后,市场又反弹。

  经济观察报:但从目前来看,土地市场供求平衡的确出现了问题。

  张玉良:近期来看,各地的供应量确实也是存在的。但是从中央要求来看,今年住宅用地要增长60%,这是明确的。

  最近各地为什么流标呢?两个原因:一个原因是地价仍然太高。有些领导说,为什么一些地方政府底价比开发商的底线还要高,这可能说明还是有地方政府不愿意降价,开发商不响应你;第二个原因,企业还没有看透这个市场下一步是往下、还是平稳、还是往上,不明确,如果认定是往上,早就拿了,反之就不拿。

  你可以注意到,新政期间,绿地还在继续拿地,还是按照我们自己的市场判断在运营。

  “调控已经显现四大作用”

  经济观察报:地产调控已经持续一月有余,你如何评价其效果?

  张玉良:这个作用我觉得很明显。现在一个半月以来,我觉得至少已经显现四大作用:第一,你看还有没有地王,地王没了,现在反过来是土地的流标,对吧?第二,高房价被有效抑制,整体来看至少是不涨了吧?而且原来上涨比较快的地方或者都有回落。第三,政府保障房的力度加大了,非市场化的供应量大幅下去,这对民生特别是是对中低收入者来讲,有极大的作用,这是非常非常明显的。最后一条,中央这次政策,把投机行为坚决给打掉了。

  经济观察报:虽然市场各方都在预测哪里是市场的底,但政府似乎始终没有给出一个明确的、具体的目标。

  张玉良:首先中央第一要的是不能再上涨了,第二应该要有回落,适度回落也有了。

  我们向政府也提出了一些建议,比如要防止政策的叠加,导致长时间的市场低迷;由于刚需还在,也要防止由于不增加供应,短时间的调控以后,又反弹。所以我们提出现在供应要继续保持,宁可供大于求。

  从宏观经济来讲,我们国家调结构、促转型,很重要一条是要拉动消费。现在住房占全国消费的50%,如果这部分消费没有了,中央怎么稳增长、调结构?

  另外,城市化需要老百姓来到城市,价格合理的时候,买房子还是应该的。如果完全限制异地买房,不给金融支持,城市化怎么搞?城市化、国际化全是租房子,我看也不对,跟国家宏观经济导向相悖。

  所以我相信,国家应该是要控制房价过快上涨,适当回落房价的前提下,有销量增加,有一个健康的市场。

  经济观察报:你认为底在哪里?

  张玉良:我的想法是未来六个月后,市场会逐步回暖,前提是按照现在政策,不再有其他的叠加。

  “物业税长远意义大于现实意义”

  经济观察报:物业保有税政策尚未落地,你对市场回暖的判断如何得来?你此前建议对投机者课以重税。

  张玉良:我坚持如果你是在投机,政府就应该对你的增值课以重税。长期投资我觉得还是应该鼓励的。中央也鼓励,十七大就说了,要鼓励财产性收入。

  如果市场全部寄希望于物业税,我觉得也不适合。欧美国家早就有物业税,怎么还是房地产危机、金融危机?说明物业税不是包罗万象,对吧?我认为税收应该是长期的,不会短期能见效,这是其一。第二,现在实施物业税,我觉得条件确实像有关专家说的,它涉及到整个系统,太复杂了,没那么容易做,短时间内可能会做一些试点。第三,我认为把投机打掉以后,物业税的作用也不会太明显,我们原来寄希望是打击投机者,现在的市场就已经不太合适了。

  经济观察报:有消息说上海市已经上报房产税两套方案,你如何看这些方案?

  张玉良:我认为物业保有税的长远意义大于现实意义。首先,如果像前段时间市场说的,对老的房子不征税、新的房子征税,那么人们就会讲,有钱人都买好了,轮到穷人买房的时候,你让我们征税了。第二,征税应该是把富人的税征来以后,进行二次分配,照顾穷人,这才是我们要的税收政策。因此,我觉得这是一个长期的工作,国务院批给发改委的指示很清楚,房产税是长期政策的一部分。

  

(责任编辑:李瑞)
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