“万科112亿再融资计划实施难度较大”

　　早报记者 罗晟

　　6月，是万科宣布112亿再融资计划的第十个月，也是融资计划时间表的最后一个月。

　　去年12月，在被媒体问及万科112亿融资计划有无时间表时，万科董事长王石回应称，国内融资市场时间周期较长，估计明年（2010年）上半年能完成。

　　近日，早报记者从 一位万科管理层人士处获悉，此次112亿融资计划实施难度较大，万科将积极开拓其他融资渠道，包括信托融资，境外融资、境外银行借款。

　　上述人士称，“在严厉的调控下，大型房地产企业的融资难度是很高的，融资计划实施的可能性并不大。”房地产企业在资本市场的融资会继续受到限制，除了证监会批准之外，国土资源部要批准，如果存在土地闲置问题，整个发行是不可能进行的。

　　今年3月23日，万科高层在2009年股东大会上表示，国土资源部对112亿增发预案未有任何回应，该预案还在万科的计划表上。

　　江南证券地产行业首席研究员杜丽虹表示，“目前市场环境下，地产企业的股票融资难度较大。如果再融资遇阻，对万科、金地的资金链影响并不是很大，但对于某些企业冲击较大，当调控政策持续到2011年时，有30%的地产上市公司出现较大资金缺口。”

　　招商世茂相继取消融资

　　在近一个月内，招商地产与世茂地产均先后主动取消再融资计划。

　　5月12日，招商地产发布公告，宣布该公司拟撤销去年发布的不超过50亿元的非公开增发方案。当日，招商地产收盘价为仅为16.32元每股。

　　招商地产在公告中表示，撤销此次增发方案的初衷主要是股价的大幅下滑。2009年8月，该公司股东大会审议通过了其非公开发行的再融资方案，锁定的发行底价为28.12元/股。但随后几个月，受经济环境和政策变化影响，资本市场地产板块调整显著，其股价也大幅下调。该公司曾在4月自己主动修改方案，将增发价格调整为20.60元，但此后其股价再次连续大幅下挫。

　　6月10日，上海世茂股份发布公告称，鉴于今年第二季度以来，国家有关房地产行业政策发生较大变化，董事会拟定向增发计划，同时解除向两家全资子公司提供总额分别为4亿元、5亿元的借款担保。

　　去年8月，世茂股份曾计划以13.81元/股的价格定向增发不超过1.5亿股，募集资金20亿元，其中17亿元将用于青岛世奥大厦、北京世茂国际中心等地产项目的开发运营，其余3亿元将用于补充流动资金。为了保证增发通过，世茂股份曾在今年1月主动修改方案，将募集资金由原来的不超过20亿元，缩减为不超过17亿。

　　长江证券地产行业首席分析师苏雪晶表示，不排除万科、金地等上市房地产企业取消再融资的可能。就目前情况，取消再融资的房地产企业不大可能出现现金流问题，但较有可能产生的影响是新开工项目放缓。

　　新开工面积视销售调整

　　万科人士称，该公司一季度末持有有179亿现金，净负债率较去年年底有所上升。在没有大量新增土地的基础上，万科没有很大的资金压力。目前没有调整新开工面积的计划，但若销售的下降幅度超出预期，万科可能调整计划新开工面积的数字。

　　去年9月，万科股东大会高票通过其以公开增发方式、发行不超过现有股本8%的股份，募集不超过112亿元资金的方案。其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。

　　万科人士说，年初制定的全年855万平米新开工面积的目标，不是建立在对未来乐观预期之上的指标，而是在对今年审慎认识的基础上作出的，故暂时不会调整。

　　万科人士称，目前万科实际新开工情况会根据销售情况及时调整。如果一期项目销售率超过70%，才会开始这个城市新的项目和下一期项目的开工。即销售速度放慢，则自然减缓开工项目。

　　万科人士预计，考虑到房地产市场的调整，短期内万科将在土地市场上更为谨慎，会减少土地的购买，并规避在公开市场上购买。预计未来土地市场会调整的话，万科持有更多的现金，有更多机会去获取更便宜的土地。

　　万科人士指出，目前万科的主要融资渠道是境内银行借款和预售资金。考虑到未来房地产市场的不确定性，万科在产品定价上会更灵活。“万科不会有一个统一的销售和定价策略，但是在不同城市、不同项目上定价会采取更加灵活。从未来市场环境来看，价格调整是必然的结果。”

　　两把悬剑影响资金来源

　　万科人士称，未来政府可能对开发贷款进一步限制，预收款也会被监管起来，两者会明显影响企业资金来源和财务状况。

　　万科人士表示，有消息说“开发贷款自有资本金比例将由20%提高到50%”，这会显著影响开发企业通过银行融资。

　　万科人士分析，有关开发贷款自有资本金比例的传闻不一定会实施，但这样的声音显示了调控预期。

　　为利用信贷杠杆刺激房地产行业的投资，去年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调。

　　万科人士称，与提高自由自有资本金比例相比，更加明显影响企业资金来源和财务状况的是预售款的监管。现在在广东的广州、珠海等一些城市已经有预售款监管，即预售现金只能用于预售项目本工程的支出，这样的限制将大大影响了企业的资金运用。

　　万科人士预计，如果在全国全面实施预售款监管，这将比开发贷款收紧的影响会更大。因为大型开发商区别于小企业的是源于预售资金的运用。“但实际真正实施的可能性不是特别大。因为这将显著放慢企业的开发进度，影响未来市场供应。”

　　万科人士还称，若房价看不到明显的下降，可能未来还会听到上述政策调控的声音，引导预期。

　　北京首创人士认为，如果价格不能稳定或者价格不能下来，不排除政府出台新措施的可能。

　　万科人士分析，未来央行第一次加息可能意味货币政策收紧，但对开发贷款和按揭贷款影响可能并不大。目前有这么严厉政策，不需要通过加息来体现政策收紧的转变。

　　万科人士预计，若央行小幅加息对开发贷款和客户贷款影响并不大。其中，购房者买房时更多考虑首付比例能否满足，对贷款的预期是包括浮动利率的变化。