新房调控空间不大 应调存量房

　　支招"有房不住，想住没房"：加快出台房地产税收政策

　　前瞻观点

　　一边是大量有住房需求的人买不起房，一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置。业内人士提出，楼市调控要强化"调存量"，激活存量房市场。

　　一手房调控空间日窄

　　有观点认为，现在一些人拥有两套或两套以上的房子，但再过30年就不需要这么多房子了，因为现在的独生子女，其父母已经为他们买好房子，等他们长大了就不需要买房子，到时候，"房子就会是一个问题"。

　　除去"独生子女因素"，部分人群"房子过剩"的现象的确存在。长年研究上海楼市的中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海或多或少都存在，尤其在高档住宅领域更为突出。他说，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源，房源全部交给中介打理，有些房屋自己看都没看到过。

　　在杭州，位于市区中心朝晖路上的"深蓝广场"、文二路上的"枫华府第"，是前两年竣工的高档楼盘。杭州城北供电局的一位电力班长说，电力工人每两个月抄一次电表，这些小区中有约20%的房屋用电量都是"零"，应该是从来没人住过。另据介绍，位于杭州市武林商圈的"白马公寓"，也有10%~20%的"零用电量"住户。

　　长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣指出，开发商经常渲染的"房荒"是对新增房源供求形势的过度渲染，一个成熟的房地产市场是不可能出现"无房可卖"的情况的，因为其存量房的成交量完全可以占据主导，关键是如何"激活"。

　　专家认为，近年来国内房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段，加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，一手房市场调控空间已越来越小。此外，现实也证明，在投资投机性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情况下，新增再多房源都可能被投资客买入囊中成为获利"锦上之花"，而难以成为自住者的"雪中之炭"。一些开发商和利益机构则会不断借故"喊渴"，一味呼吁增加土地供应，为炒房者提供"投资工具"。

　　多套房信贷应长期从紧

　　业内人士认为，调控楼市亟待把大量投机者、囤房者"赶"出市场，把存量房"逼"入市场，或出售或出租。

　　黄鸣建议，"逼存量"的关键是要增加房屋的持有成本，压缩投资投机者的赢利空间。不过，这其中需要注意一个问题：当存量房"换手"后，"接棒者"依然可能是投资投机者。因而专家建议，税收政策和信贷政策应"组合出击"，加快研究出台实施房地产税收政策，同时对多套房实行长期信贷从紧政策，同时对首套房贷适当放松以避免"殃及无辜"。

　　陈晟提出，各地有一些存量房房龄超过10年，银行信贷对此类房源交易一般不提供支持。地方政府可通过住房保障机构对此进行收储，简单改造后用作保障性住房房源储备。

　　业内人士建议，对经纪公司代理行为和履行职责问题制定明确标准，并加强监督与违规惩处力度；此外，还应完善住房出租管理制度；可考虑对普通出租住宅予以一定程度免税。