来源：第一财经日报
| |
编者按：
低迷楼市中，谁逆势取得不错业绩？
不管在上海还是在深圳，最近排在成交榜单前列的都是价格与之前预期有较大幅度回落的楼盘。就在之前部分房企“散兵游勇”式的降价优惠措施推出后，以万科、保利、绿地等为代表的全国性房企也举起降价
万科等上市房企领降深圳
黄树辉
迫于业绩增长压力，上市房地产企业推倒楼盘降价的多米诺骨牌，在深圳已成为不争的事实。继佳兆业（01638.HK）在深圳率先降价之后，万科A（000002.SZ）也暗中跟进，两家上市房企在端午节前后都再次进行降价促销。
6月16日前后，深圳大部分在售楼盘都进行了促销，其中万科金色沁园推出了部分特价房，120平方米大三房加品牌精装后售价108万元，折算每平方米不到7000元。而佳兆业旗下金翠园、佳兆业上品、茗萃园三个楼盘再次推出10多套特价单位，优惠幅度相当明显。
而在此前的5月28日，佳兆业旗下的金翠园等三个在售楼盘分别推出20至60套不等的特价房，优惠幅度高达1万元/平方米；6月4日和5日，万科连夜突击推出万科清林径和万科第五园，售价远远低于此前预期，其中万科清林径均价1万元/平方米，而其在售的大户型产品均价为2万元/平方米。
佳兆业董事局主席郭英成6月3日在股东大会上向媒体表示，如市场表现不好，下半年还将继续考虑降价销售策略。深圳万科营销中心总经理罗霆6月中旬在接受《第一财经日报》采访时表示，市场预期总是在不断变化，万科的销售策略就是根据不同时期的情况进行灵活定价，不存在低于还是高于预期的说法，更不存在降价之说。不过，多数业内人士认为，万科在深圳开始进行实质性降价已是既定事实。深圳当地媒体援引业内人士的说法称，紧跟着万科的是，深圳未来或将有18个楼盘降价。
深圳地产评论人士王恭敏在接受本报采访时认为，降价是大势所趋，上市公司为追求资金回笼，可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈，率先采取局部降价或促销措施。
在楼市调控压力不改背景下，深圳几大上市房企的高层几乎无一例外地都预判房价将会下跌，并计划在下半年进行销售策略的顺势调整。金地集团董秘徐家俊和招商地产销售总经理王钻不久前在接受本报采访时表示，公司的销售策略会根据市场趋势进行灵活应对；中海董事局主席孔庆平在9日股东会上表示，中海地产下半年的开盘价格将会根据市场的情况做一个调整。万科董秘谭华杰不久前也表示，万科将积极主动地顺应市场变化的趋势，尊重市场实际情况合理定价。
目前，深圳一些项目逆势取得了不错的开盘成绩，侨城馨苑、水榭春天二期、上品雅园等项目的销售率都超过五成。这些楼盘的共同特点是，价格与之前预期都有比较大幅度的回落，其中侨城馨苑之前预期价格30000元/平方米以上，开盘均价25000元/平方米左右。中原地产市场研究部总监王世界向本报表示：“在目前楼市调控背景下，其他的营销手段都基本失灵，降价成为开发商最有效也是最重要的营销手段。随着6月份市场供应的增加，一些楼盘低价入市并热销，而价格维持原地的楼盘销售惨淡，预计降价促销的楼盘会增多。”
绿地等标杆房企上海陆续拉开促销帷幕
徐健
楼市调控新政出台后的5月，上海楼市降价促销潮并未出现，而进入6月后越来越多的标杆房企按捺不住，纷纷加入到促销阵营中。
6月初，上海房地产龙头企业绿地集团相关负责人曾告诉《第一财经日报》记者，绿地集团在18周年之际，针对不同的客户群推出五大系置业计划。该计划实施后，绿地集团将对分布在41个城市的100多个项目进行为期一个月的优惠活动。目前，计划实施已近两周，昨天本报记者以购房者身份致电绿地集团在上海各楼盘售楼处咨询发现，绿地在上海各个楼盘的优惠活动已全面铺开。
其中，位于上海宝山顾村的绿地公园壹品公寓房降价幅度相当大，从5月份的16000元/平方米直降到14000元/平方米，个别低楼层房源价格甚至可低到13000余元/平方米，优惠幅度近8.5折。
以“90墅”产品名噪一时的上海松江大学城绿地蔷薇九里，其公寓房也给出了约8.5折的优惠。据销售人员介绍，项目内的“90墅”已至尾盘销售阶段，因此其31000~32000元/平方米的价格不可撼动；但其公寓产品却有不少房源可售，价格也从此前的15000元/平方米调整至目前的12500元/平方米，“已是最低价了，不能再谈了。”
另据上海青浦区白鹤镇的绿地丽水名邸销售人员介绍，该项目内叠加产品叫价12000~13000元/平方米，“可以谈到10000元/平方米左右”；而联排别墅叫价17000~18000元/平方米，“每套房子也能优惠10万元左右。”
值得关注的是，绿地上海楼盘轰轰烈烈展开优惠活动的同时，其他一些在上海有项目的标杆房企也没有闲着。比如保利地产，其位于上海宝山区顾村的“保利叶上海”项目在宏观调控政策出台后开盘价为15500~17000元/平方米，而在今年3、4月份，项目内成交新房价格曾高达18000~19000元/平方米；嘉定新城保利家园销售人员则表示，每套房源提供1万元优惠。
一个不容忽视的事实是，在目前低迷的楼市行情下，相比“死撑”不降者，已调整价格或给出优惠促销措施的楼盘支撑起了成交量。
据佑威房地产研究中心提供的数据，最近七天，登上上海新房住宅成交面积7天TOP10榜单的楼盘，其成交套数最多仅46套，最少的不过12套。也就是说，除了这10个楼盘外，最近7天上海所有楼盘销售业绩都在12套或之下。成交低迷可见一斑。6月以来，销售业绩上榜者几乎都是大幅调整售价的楼盘。近7天销售面积排行前5名中，绿地旗下楼盘就占到三个；而“保利叶上海”亦榜上有名。
这些楼盘的销售业绩，无疑为市场传递了一个信号，即降价促销才能闯出一片天。上海合厚营销策划有限公司董事长张鲁宁曾向本报记者表示，在资金链管理上，大型开发商始终把经营性现金流放在首要位置。他指出，在目前行情下，标杆房企较注重加快推盘速度，减少存货压力，从而提高资金周转率、增加资产流动性。
尽管不少开发商暂时不差钱，但在低迷楼市面前，优惠促销、低价开盘将成一种趋势。上海周浦绿地梧桐苑有望在8月开盘，项目销售人员也透露出一个信息：“第一次开盘肯定有优惠。”而记者在上海嘉定金地格林世界销售现场也被告知，该项目有一批房源将在9月开盘，“首次开盘时，应该有优惠。”
北京优惠噱头繁多
阴雪
昨日，在北京望京区域内的合生麒麟社项目售楼处里，《第一财经日报》记者看到“特价房”的宣传海报被放在一进门的明显位置。“我们端午节拿出了6套房做特价，在30000元/平方米的均价基础上打9.4折，还是精装修送全套家具家电，现在这6套房已都卖出去了，如您确实想买，可打报告帮您去申请这个折扣。”合生麒麟社的销售人员主动介绍说。
降价噱头繁多
合生麒麟社只是北京数量不断增多的打折楼盘中的一个。位于北京南三环马家堡东路的7克拉项目6月19日刚开盘，该项目销售人员称，开盘三日内购房可享受一次性付款9折以及贷款9.8折再额外9.5折的优惠，同时还赠送两年物业费以及冰箱或空调。上述销售人员表示，由于优惠的力度比较大，开盘两天来推出的四五百套房源已卖出一半。“今后肯定还是会有一定的折扣，但优惠幅度能有多大现在还没确定。”
除直接打折以及折上加折的优惠形式，北京朝阳区霄云里8号公寓式酒店项目则通过承诺盈利回报的方式为购房者算了笔账。“如果购买我们项目3~7层酒店，并委托指定的酒店集团经营管理，我们承诺5年年均6%的酒店盈利回报。”销售人员在电话中表示，这样折合下来相当于打了6.8折，以目前37000元/平方米均价算，就是每平方米直降1万元，合27000元/平方米。
与折上折、送家具电器以及承诺回报等“拐弯抹角”的优惠方式不同，有的楼盘价格降得更直接和干脆。
据搜狐焦点网的信息，北京东三环外曾经的畅销大盘禧福汇国际社区，11套精装尾房均价33000元/平方米，现在一次性付款每平方米优惠1500元，按揭每平方米优惠1300元。据搜房网最新统计，目前北京楼市中打折促销的项目已达到75个，折扣力度从此前的9.8折、9.9折等常规折扣逐渐增大到9折甚至更低。
成交持续下滑
令人眼花缭乱的促销方式并没有挽回北京楼市目前的成交颓势。据北京市房地产交易管理网的统计数据，6月1日~19日，扣除经适房及限价房等保障房之外的期房住宅共成交1398套，日均成交仅74套，相比于去年同期的6810套下降79.5%，环比5月1日~19日的2412套，也下降了42%。
搜房网数据监控中心的数据显示，6月前半月，在北京市商品住宅销售榜排名前20的楼盘中，仅有两个项目成交量超过100套，且都位于郊区，其余18个项目成交量均低于50套，更有不少楼盘的成交量仅为个位数。
“销售榜排名前20位的个别楼盘成交量还在个位数，那些没有进入榜单的项目的成交量可想而知。”搜房网数据监控中心分析师冯大丰直言。
来自北京市房地产交易管理网的数据显示，6月以来取得预售许可证的共有保利垄上、金色漫香林等8个项目，共提供了1556套期房住宅。但截至6月20日，这8个楼盘的1556套房源中已签约的共计仅有21套。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，从基本供需关系来看，目前市场供需比甚至超过了8：1，供应量出现了明显过剩。
降价潮或将启动
“从4月中旬新国10条发布到7月中旬正好3个月，而一个季度基本是观察一项政策成效的第一个时间窗口。”21世纪不动产分析师齐凡分析。从目前来看，大多数开发商今年上半年的销售业绩并不好。21世纪不动产的监测也表明，北京、上海、深圳5月份的成交量均下滑了六成左右，多数上市房企5月的销售业绩也下降了30%以上。
在“散兵游勇”式的降价之外，以恒大、绿地为代表的全国性房地产企业已率先宣布旗下楼盘降价或变相降价。“他们的降价行为有一定象征意义，”齐凡认为，单个企业的降价，只是一种纵向的降价行为，而降价潮的到来，需要横向的、区域性的降价来启动。
“一旦更多楼盘转变为直接打折售楼，则区域性降价潮就会初步形成。”齐凡表示，随着更多房地产开发商加入到打折、降价行列，这轮区域性降价潮有望于7月中上旬启动，新房价格将至少于今年7月出现环比下降。
上网从搜狗开始
