房价“面粉贵过面包”说并不会给房地产降温

　　面粉是原料，面包是成品，作为成品的面包除了包含面粉外，还包含将面粉制作成面包的人工以及佐料等成本，因此，面包贵过面粉理所当然，反之，则违背经济学原理和人们的日常生活经验。

　　但凡事总有例外，在某些特殊的情况下，也会出现“面粉贵过面包”的现象。这些特殊的情况包括：

　　第一，为了打压竞争对手，扩大市场份额，卖家故意压低价格，亏本卖出面包。

　　第二，由于口味不佳、缺少竞争力或面临霉变等原因，面包滞销，出于防止亏损扩大和减少库存产品的目的，卖家选择甩卖面包。

　　第三，面包店要转行了，卖家为了尽快清空库存产品，不计成本地将在售面包斩仓。

　　需要指出的是，在以上三种情况中，作为价格比较双方的面包和面粉，应是同一品牌或品种，即，A品种或品牌的面包，只能和A品种或品牌的面粉进行价格比较。如果拿A品种或品牌的面包，和B品种或品牌的面粉进行价格比较，就会乱了套：这种缺乏统一逻辑起点的比较，是一种错位的混乱的比较，其比较结论对于生产或购买面包并无多大参考价值。比如，拿一块世界名牌布料，和一件非品牌的普通成衣制成品相比，从而得出“衣料贵过衣服”的结论，就没有什么意义。

　　最近两年，房地产评论很是流行借用“面粉贵过面包”来说事。据笔者观察归纳，房地产评论中所谓的“面粉贵过面包”，是指这样一种情形：某地块招标大热，导致该地块最终拍出的价格，超过了该地块附近已建成楼盘的价格。

　　仔细推敲起来，在上述情形下得出“面粉贵过面包”的结论，失之偏颇。因为，竞标拍得的地块是A，而该地块附近已建成的楼盘是B，两者品类不同，没有比较方法论上的共同逻辑起点。如果要比，也只能将A地块的拍卖价格，和在A地块上建成的楼盘的价格进行比较，倘若前者比后者高，才能得出“面粉贵过面包”的结论。而实际上，这种情况目前似乎还没有发生。一个明显的事实是：开发商近两年通过高价竞标获得的土地，很多还没有完成房地产开发，即“面粉”有了，但对应的“面包”还没有做好，既然如此，所谓“面粉贵过面包”更是无从谈起。站在理性的角度，我们甚至要承认这样一种可能：土地固然拍出天价，但将来在该土地上建成的房子会有可能卖得更贵，从而让开发商有利可图。

　　那么，房地产市场中会不会产生“面粉贵过面包”的现象呢？从理论上讲，完全有这个可能。比如，政府宏观调控手段严厉，房地产市场供过于求，开发商之间竞争激烈，投机炒房之风式微，等等，都有可能导致开发商以低于获取土地的价格，亏本抛售在该土地上建成的楼盘(从这一点看，“面粉贵过面包”对于购房者而言，实际上是一件好事，也有利于刺破土地的价格泡沫)。不过，在城市人口激增、住房刚性需求旺盛、土地财政尚未根治、住房保障体系有待完备的中国，还看不到开发商亏本抛售楼盘的迹象。

　　目前，“面粉贵过面包”的说法在房地产评论中大行其道，反映了国人不满“地王”频出、希望遏制房价过快上涨的心理，然而，寄望用这种似是而非的说辞，给高烧的房地产降温，并不会收到任何实效。无论你多么痛恨房价飙升，你在抨击房地产开发商的时候，首先得承认他们是一个理性的、精明的逐利群体，绝不会轻易做那种让你一眼就看穿的愚蠢的买卖，而你将“面粉贵过面包”的评论泼向房地产开发商的时候，既贬低了自己的智商，也会换来开发商不屑于接招的嘲弄。

　　当然，如果将来有一天，中国房地产市场真的出现了“面粉贵过面包”(即在售楼盘的价格，低于开发商为获得该楼盘所在土地而支付的价格)的现象，那可能意味着房地产泡沫破灭的开始，也可能意味着房地产买方市场的大幕终于拉开。这倒恰恰是大多数人期待看到的局面。孙 勇 (来源：证券时报)