天誉置业“清盘”危机未了 海外负债大山压顶

　　继中新地产后,又一家香港地产公司也因债务危机走到清盘的边缘。

　　历时逾半年之久的天誉置业清盘风波,随着6月18日晚间的一则公告暂告一段落。虽然债权人撤销了针对天誉置业的清盘呈请,但天誉面临的土地变现和物业开发困境,及其错综复杂的境外负债,仍需进一步理清。目 前,天誉置业亏损逾15亿元。

　　“滚雪球”式境外负债

　　6月18日晚间,天誉置业公告称,债权人已向法院申请撤销其提出的清盘呈请及解除临时清盘人,上述申请的法庭聆讯定于7月9日举行。天誉置业清盘危机暂时得到缓解。

　　香港联交所信息显示,天誉置业自去年11月3日申请停牌至今。“与清盘人的商议费时良久,对公司正常经营产生了非常不利的影响,”天誉置业内部人士表示,而偿付票据将减低公司财务及融资成本,撤销清盘呈请及接触清盘人,将使公司恢复正常运行。

　　天誉的债务,主要来自海外融资。2005年至2007年间,尽管公司只完成了广州威斯汀酒店及写字楼1个项目,却利用海外发债融资近21亿港元。

　　根据公告显示,困扰天誉的债务,主要有两笔:一笔是2007年3月,天誉发行2亿美元债券,集资约15.04亿港元,用于广州洲头咀住宅及威斯汀酒店项目收购。这笔于2013年到期的可转债被6名机构投资者认购,其中雷曼兄弟认购5000万美元,美林国际认购2000万美元。

　　另外一笔,是2007年在收购广州天河消防局地块项目51%的股权后,为收购余下股份,天誉又与雷曼兄弟签订了2.2亿港元过桥贷款。

　　但由于天誉未能按发债时约定的规定时间内,即2009年3月31日前拿到债券预期投资项目广州洲头咀项目的业权契据及发展许可证,而广州天河地块也数次延期开发,引发本金利息等一系列“滚雪球”债务,并最终导致债权人提出清盘申请。

　　2009年中公告显示,天誉置业负债高达41.86亿港币,公司被迫于2009年底变卖部分物业还债;今年5月3日,其公布2009年全年业绩,公司转盈为亏,录得股东应占亏损15.38亿元,主要是一项财务费用涉资18.83亿元所致,包括全面未偿还本金额及利息应付予可换股票据持有人的负债加速还款,以及可换股票据累计的复合实际利息支出约1.94亿元。

　　“海外融资是一把双刃剑,”一家香港内房股财务负责人感叹,多家公司都在进行海外融资,只是天誉置业没能“以钱生钱”,导致债务越滚越大。

　　对此,境外融资频繁的绿城中国（3900.HK）也深有同感。今年5月,绿城中国海外融资暂停,其副董事长寿柏年表示,在接连发行海外债券之后,公司发现境外资金入境非常麻烦,成本也较高,因此更倾向于用信托的钱,而不用境外资本市场的钱。

　　土地沉淀资金惊人

　　“天誉置业融资全部用于收购,而不是物业开发,”据接近天誉的美林有关人士表示,天誉置业过于注重资本运作,而项目的实际开发几近停滞,天河地块及洲头咀地块100%的股权收购,导致土地沉淀的资金成本太大。

　　本报记者调查显示,截至目前,除了贵州天誉城项目正在施工中,后期即将入市之外,天誉置业旗下无其他物业开发。位于广州地标中信大厦旁和广州天河消防局地块,截至目前该地块仍无动工迹象,而土地所产生的总投资成本已升至约4.36亿元。

　　天誉置业有关人士透露,因为开发期限已过,天河地块面临被政府收回的危险,公司正与债权人协商,能否先动用出售威斯汀酒店给海航集团的款项,来“保护天河地块土地使用权免被政府收回”。

　　天誉另一重要资产,位于广州的洲头咀豪宅项目,迄今已投入约7亿元。天誉方面表示,有关项目前期策划已进入最后阶段。但受制拆迁等因素,至今未能入市。

　　“天誉置业曾被誉为财技高手,但现在看来却似乎受累于其融资和扩张的方式。”广州寒桐投资顾问总经理韩世同认为,天誉置业遭遇清盘,被迫“割肉还债”,主要是受累于战线太长、过度持有商业物业和金融危机的影响。假如天誉置业不要100%持有威斯汀和天誉大厦的股权,也不要100%收购天河项目和洲头咀项目,这些项目或许早就应该可以进入开发建设,甚至销售阶段了。

　　此外,天誉置业发债融资虽然简单易行,却增大了债务负担。“房地产项目都是负债来开发经营的,如果银行全面逼债和收紧贷款,恐怕没有几个开发商不会面临清盘的可能。”韩世同认为,天誉置业应加快物业处理和项目开发进度,寻求合作开发和股权转让,以缓解资金不足和债务过重的压力。

　　事实上,天誉也一直在寻求项目开发上的合作。2月24日,天誉曾发布公告称,天河项目获广西广利贸易提供贷款5000万元。来自广西的国有企业广利同意,与政府有关部门就天河地块闲置问题进行磋商,并寻求获特许权,延长天河土地的使用权。广利将在开发天河土地时享有50%税后溢利或亏损。

　　“高负债不可怕,关键是买了地能够迅速地运转起来把它变成房子卖掉,千万不要去买那些做了以后卖不掉的项目。有几个关键的项目如果钱压死了那就完蛋了,”绿城中国董事长宋卫平曾对本报记者表示,高负债买地,以及土地能否顺利变现,是包括绿城在内的中国房地产公司的最大风险。

　　以此来看,仅仅依靠向海航集团出售资产获取的款项,以及向第三方贷款人、投资者的融资,来清偿海外票据持有人的款项,天誉置业并不能从根本上摆脱危机;而天河地块和洲头咀地块等项目的入市销售,或许是解除天誉置业债务危机的根本出路,但在宏观调控正逐步深入的时刻,这一切仍然面临巨大的变数。

　　作者：章依依 (来源：21世纪经济报道)