山东房产市场再降温 暂停三套房贷打击投机行为

　　上周，我省出台《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，内容涉及住房供应、保障性住房、信贷政策以及市场监管等多个方面，针对其中的一些热点条款，本报分析政策对行业的影响。

　　探索土地出让综合评标抑制土地拍卖中非理性

　　在加强房地产开发用地管理方面，我省规定房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

　　点评：目前，我国的土地招拍挂制度，实行价高者得的规则，经常一块土地有10余家房地产企业参与竞标，在拍卖中由于冲动，会出现一些非理性的行为，土地价格被过分的抬高。土地出让综合评标，有利于减少土地的争夺，防止土地市场的过热，减少拍卖中的非理性，避免面粉高过面包。

　　可暂停三套房房贷打击了投资投机行为

　　我省加大了差别化信贷政策执行力度。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　点评：信贷上的差异化政策，区别了不同的住房需求，作出了不同的应对办法，这在一定程度上打击了市场上的投资投机性行为，也在一定程度上降低了银行的金融风险。但是由于政策的不灵活性，在一定程度把一些改善性住房也给限制住了。

　　增加廉租房等避免千军万马买商品房

　　我省将进一步完善城市住房保障体系，2010-2012年解决23万户城市低收入家庭的住房困难。扩大廉租住房覆盖范围，尽快实现廉租住房和经济适用住房准入标准并轨，3年新增保障性住房6万户(每年不少于2万户)，其中新建、筹集廉租住房3万套；通过棚户区改造，解决符合廉租住房保障条件的低收入家庭5万户。保持合理的经济适用住房建设规模，3年竣工 12万套，每年不少于4万套。此外，加快推进城市和国有工矿棚户区改造，加快发展公共租赁住房。

　　点评：无论是增加廉租住房和经济适用房，还是棚户区改造，都有利于增加房屋的供应渠道，形成多元化的房屋供应方式，解决一些收入并不高，但是有实际购房需求的人群，让不同的人群选择不同的住房模式，避免千军万马挤着去买商品房。

　　优化住房供应结构防止资源过度挥霍

　　在面向居民的住房供应方面，我省进一步优化住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。组织建设限价商品住房，限价商品住房的套型要控制在90平方米以下，定向供应本地的城市中等偏下收入无住房家庭。

　　点评：目前的商品供应中，多数是90平米以上的住房，不少项目完全是大户型跟别墅类产品。优化住房供应结构的政策，增加中小面积的住房，在目前人多地少，资源比较紧缺的国情下，无疑能够防止资源的过度挥霍跟浪费，尽最大可能的解决更多人群的住房需求。